«Обещать более дешевый квадратный метр сейчас преждевременно»

Минстрой подготовил несколько законодательных инициатив, целью которых является ускорение реализации крупных инвестиционных проектов, а в итоге — сокращение инвестиционно-строительного цикла. В частности, речь идет о продлении до конца 2027 года действия моратория на проведение технологического и ценового аудита крупных бюджетных строек. Также ведомство предлагает увеличить с полутора до трех лет срок заморозки требований строительных регламентов для действующих градостроительных планов. Это предложение связано с тем, что из-за регулярных изменений нормативов долгосрочные проекты приходится перепроектировать. Как считает Александр Маликов, генеральный директор и основатель компании Adevion Group, работающей в сфере гостиничного девелопмента и управления, в случае принятия поправок период применения при экспертизе требований, действовавших на дату выдачи градостроительного плана участка, увеличится до трех лет. Это позволит увереннее планировать бюджет.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«Инициативу я в целом поддерживаю. В строительстве время имеет вполне конкретную стоимость. Пока проект проходит согласования или переделывается под изменившиеся требования, инвестор оплачивает работу команды, а если уже привлечен кредит — еще и проценты. При этом дата открытия объекта отодвигается.

Для гостиничных и санаторных проектов особенно важна предсказуемость требований. Полутора лет на подготовку сложного объекта не всегда хватает. Если поправки примут, период применения при экспертизе требований, действовавших на дату выдачи градостроительного плана участка, увеличится до трех лет. Это позволит увереннее планировать бюджет. Будет меньше риска, что уже выполненную работу придется переделывать из-за изменения норм.

Продление моратория на технологический и ценовой аудит крупных проектов с госучастием тоже может быть полезным. Но мораторий уже действует. Его продление до конца 2027 года прежде всего сохранит существующее упрощение. Рассчитывать на новое сокращение сроков по каждому проекту только за счет этого решения я бы не стал.

Что касается качества, я бы не называл любую проверку лишней. Необоснованная смета или неудачное инженерное решение могут обойтись значительно дороже, чем задержка на стадии подготовки. Поэтому важно понимать, какие процедуры действительно дублируются, а какие помогают вовремя обнаружить ошибку. Экспертиза, строительный контроль и ответственность участников проекта должны сохраняться.

Само по себе увеличение срока применения требований не означает ухудшения качества. Многое зависит от изысканий, работы проектировщика, выбора материалов и исполнения на площадке. В гостиничном бизнесе это хорошо видно после открытия: сколько здание потребляет энергии, как часто ломается оборудование, насколько удобно его обслуживать. Если объект быстро построили, а потом собственник годами переплачивает за эксплуатацию, такую экономию трудно назвать удачной.

Снизить затраты эти меры могут. Меньше переделок и задержек — меньше расходов на проектирование и содержание команды. При сокращении периода использования кредита возможна экономия на процентах. Но ее размер нужно считать по конкретному проекту. Если стройка стоит из-за неподведенных сетей, упрощение согласований само по себе проблему не решит.

Снижения стоимости квадратного метра только вследствие этих решений я бы не ждал. Мораторий касается крупных проектов с государственным участием, поэтому напрямую переносить его эффект на рынок квартир нельзя. Кроме того, экономию на одной статье может съесть рост других расходов. Цена продажи зависит и от спроса, и от конкуренции в конкретной локации. Для девелопера основной результат — возможность точнее рассчитать бюджет и довести проект до ввода. Если благодаря этому на рынок выйдет больше объектов, у покупателя может появиться больший выбор. Но обещать более дешевый квадратный метр сейчас преждевременно».