Псоу с вами
Туапсинский цементный завод потерял 3 га земли в Сириусе по решению суда
Суд признал ничтожным договор аренды земельного участка в устье реки Псоу на федеральной территории (ФТ) «Сириус», заключенный 19 лет назад с ЗАО «Сочинеруд» под размещение щебзавода. Впоследствии права аренды перешли к Туапсинскому цементному заводу, единственным учредителем которого выступает ООО «Имеретинская Ривьера». Как установили проверки, производство на участке давно не ведется, а территория используется не по целевому назначению. Юристы считают, что суд вынес «максимально сбалансированное решение».
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Арбитражный суд Краснодарского края удовлетворил иск администрации ФТ «Сириус» к ООО «Туапсинский цементный завод» о признании отсутствующим права аренды на земельный участок площадью 3,4 га в селе Веселое Адлерского района Сочи. Суд также постановил вернуть большую часть спорной земли в собственность ФТ, за исключением участка в 4,8 тыс. кв. м, необходимого для эксплуатации принадлежащих ответчику зданий.
Согласно данным публичной кадастровой карты, участок расположен у границы с Абхазией, в непосредственной близости от Сухумского шоссе и КПП «Псоу», в устье одноименной реки, впадающей в Черное море, менее чем в 1 км от побережья.
Как следует из материалов дела, земля изначально была предоставлена в аренду для размещения Веселовского щебзавода ЗАО «Сочинеруд». Впоследствии права аренды перешли к Туапсинскому цементному заводу. Однако проверки, проведенные прокуратурой, показали, что производство щебня на участке не ведется, а территория фактически используется для складирования стройматериалов и оборудования, что не соответствует целевому назначению.
По данным системы «СПАРК-Интерфакс», ООО «Туапсинский цементный завод» зарегистрировано в 2007 году в Сириусе. Единственным учредителем завода является ООО «Имеретинская Ривьера», которое принадлежит АО «Либра Холдингс» и МКАО «Спитзмар лимитед». Последняя, в свою очередь, была среди акционеров ПАО «Трехгорная мануфактура» (владеет одноименным торгово-офисным комплексом в центре Москвы).
Ранее, при рассмотрении другого дела (№А32-35150/2022), Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд уже установил ничтожность договора аренды от 1 августа 2007 года, так как на момент его подписания администрация Сочи не имела полномочий распоряжаться данным участком. Исходя из этого, суд первой инстанции в нынешнем процессе применил последствия недействительности сделки, предписав погасить запись об аренде в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке.
Старший юрист юридической фирмы «Солнцев и партнеры», руководитель практики «Семейные, наследственные и гражданские споры» Алена Селина считает, что суд вынес максимально сбалансированное решение, детально разграничив права администрации ФТ «Сириус» и Туапсинского цементного завода.
«Ничтожность самого договора аренды от 2007 года установлена апелляционным судом, постановление имеет преюдициальное значение, следовательно, оспорить его невозможно. В связи с этим завод потерял право на 85% спорной территории. При этом суд правомерно отказал властям в полном выселении предприятия, защитив права собственника капитальной недвижимости,— завод сохраняет исключительное право на землю под своими зданиями и проездами для их обслуживания»,— отмечает юрист.
Госпожа Селина оценивает перспективы обжалования решения как крайне низкие для обеих сторон. «Судебный акт мотивирован безупречно, опирается на выводы экспертов и полностью соответствует жесткой позиции Верховного суда РФ»,— поясняет она. По ее мнению, теперь заводу необходимо оформлять новый договор аренды с соответствующим целевым назначением либо выкупать оставшиеся 4,8 тыс. кв. м.
Управляющий партнер юридической компании «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев называет решение по Туапсинскому цементному заводу классическим примером пересмотра границ земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости.
По его словам, ключевой вопрос заключался в реализации принципа единства судьбы земли и объектов, однако не в том смысле, что весь участок следует за зданием, а лишь та его часть, которая реально нужна для обслуживания капитальных строений.
Эксперт отмечает, что спор строился вокруг расхождения между небольшой площадью застройки и значительно большим земельным участком. При этом, по его мнению, сторона, возражавшая против уменьшения территории, не предложила убедительных аргументов, кроме ссылки на обязательный процент озеленения. Однако суд посчитал, что этот норматив не является обязательным для нежилой застройки.
Господин Кучембаев обращает внимание, что в подобных спорах обычно оценивается более широкий круг факторов: точки балансового разграничения сетей, необходимое количество парковочных мест, возможность использования участка под иные виды деятельности. Эти доводы могли бы увеличить площадь, но в данном деле они не заявлялись, подчеркивает юрист.
Он также добавляет, что дальнейшая перспектива дела зависит от позиции сторон в отношении повторной экспертизы. «Пока, не владея обстоятельствами, трудно сказать точный исход, но с точки зрения аргументации дело явно не исчерпано»,— резюмирует эксперт.