Клиентов прикармливают условиями
Девелоперы юга поддерживают спрос скидками, рассрочками и субсидированной ипотекой
На юге России в первом квартале спрос на жилую недвижимость вырос на 48% по сравнению с 2025 годом. На фоне снижения ключевой ставки пошла вверх и доля сделок с использованием ипотеки. В столице Дона она поднялась до 81%, в столице Кубани — до 89%, в Новороссийске — до 80% и до 40% — в Сочи. Эксперты рынка говорят, что дальнейшее укрепление спроса будет зависеть от изменений ключевой ставки Центробанка. Пока девелоперы ждут позицию регулятора, решать свои задачи по выполнению планов продаж им помогают другие финансовые инструменты: заметные скидки, рассрочки, лизинг и льготные условия по ипотечным кредитам. Все это создает особенно выгодные условия для покупки недвижимости именно сейчас.
На рынке Южного федерального округа с начала года наблюдается значительный рост спроса на квартиры. Об этом свидетельствуют данные аналитической службы федерального девелопера «Неометрия». Как сообщили «Rewiev. Юг России» в пресс-службе компании, если в январе—марте 2025 года в округе было заключено 12 тыс. сделок с квартирами, то в первом квартале 2026 года этот показатель достиг 17,8 тыс. сделок. И это, как отмечают аналитики, на фоне роста стоимости квадратного метра.
Как рассказали «Rewiev. Юг России» в консалтинговой компании Macon, в Краснодаре объем сделок за первые четыре месяца 2026 года составил 6,3 тыс. единиц, что в 1,5 раза больше значения аналогичного периода 2025 года.
В компании констатируют, что в Краснодаре объем жилого строительства по состоянию на май составил 4,3 млн кв. м. В конце декабря он был чуть выше — 4,4 млн кв. м. Часть объектов в городе ввели в эксплуатацию, а новых стартует меньше. Ограниченное предложение уже оказывает влияние на стоимость новостроек. Не стоит забывать о дорогом финансировании и росте стоимости строительства.
По данным Macon, средняя цена проданного квадратного метра жилья в Краснодаре за первые четыре месяца 2026 года составила 164 тыс. руб. При этом за аналогичный период 2025 года стоимость «квадрата» была на уровне 152 тыс. руб. Прирост за год составил 8%. Аналитики консалтинговой компании уточняют, что цены на жилье в столице Кубани выросли в течение 2025 года.
Покупатель готов на ипотеку
Спрос на жилье во многом определяется наличием доступных инструментов покупки. Основным драйвером, как и прежде, остается ипотека. В «Неометрии» видят, что южане при заключении сделок с недвижимостью все чаще выбирают ипотечные инструменты. «Люди готовы брать ипотеку под качественный продукт с продуманной средой, социальной инфраструктурой и юридической прозрачностью»,— говорят в пресс-службе девелопера.
Так, по данным «Неометрии», за год в Ростове-на-Дону доля ипотеки выросла с 55 до 81%, в Краснодаре — с 76 почти до 89%, в Новороссийске — с 71 до 80%, в Сочи — с 16 до 40%. Только в первом квартале 2026 года в Ростовской области объем выданной ипотеки составил 30,8 млрд руб., что вдвое больше, чем в аналогичный период 2025 года, когда показатель составлял 14,7 млрд руб. В Краснодарском крае за первые три месяца текущего года банки выдали 41,2 млрд руб. ипотечных кредитов, что на 75% больше, чем в первом квартале 2025 года (23,6 млрд руб.).
Директор по исследованиям Macon Ольга Змиевская подтверждает, что в настоящее время ипотечные программы восстанавливают свои позиции на рынке жилой недвижимости на юге России.
В целом по России ситуация похожая: выдано 1,05 трлн руб. ипотечных кредитов в первом квартале 2026 года — рост относительно первого квартала 2025 года 71% (611,5 млрд руб.)
Как прокомментировал директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков, после падения выдачи ипотеки в первом квартале 2025 года в начале 2026 года отмечается оживление данного сегмента розничного кредитования. «Дальнейшее развитие ситуации с ипотекой во многом будет зависеть от динамики ключевой ставки»,— констатирует эксперт.
Не ипотекой единой
На общее состояние рынка большое влияние оказывает также структура спроса: сегодня наибольшая покупательская активность наблюдается в сегменте квартир семейных форматов. В компании «Неометрия» отмечают, что в крупнейших городах юга велика доля семейных покупателей, которые улучшают свои жилищные условия. Например, приобретают квартиру большей площади в новостройке с доплатой по программе трейд-ин. Решиться на такую сделку проще, чем оформить ипотеку на всю сумму.
Выгодные предложения вместе с опцией «ключи в день сделки» вызывают особый интерес покупателей. «У всех крупных компаний установлена 12% скидка для военнослужащих, заключивших контракт в Краснодаре. Возможны дополнительные скидки семьям военнослужащих. Почти всегда можно получить скидку при покупке за наличный расчет. Отдельные игроки повысили размер этой скидки до 9% и даже 23%. Также скидки действуют на пулы квартир в отдельных проектах застройщиков, также они могут быть установлены на паркинг или кладовые»,— говорит Ольга Змиевская.
Как рассказала «Rewiev. Юг России» директор департамента продаж «Инсити девелопмент» Ксения Гагарина, основные предложения застройщиков включают такие инструменты, как рассрочка, скидки, специальные акции и дополнительные бонусы для покупателей. «У компании "Инсити девелопмент" действует уникальное предложение — беспроцентная рассрочка от застройщика на пять лет»,— рассказала госпожа Гагарина.
Эльдорадо для инвесторов
Особняком в общей картине рынка недвижимости юга держится Сочи. По мнению экспертов, курорт сейчас переживает структурную перестройку. «Город получил статус главного федерального курорта России, что влечет за собой активное развитие инфраструктуры и открывает новые перспективы для строительства курортной недвижимости более высокого уровня. И сами покупатели, среди которых 90% — жители других регионов, предпочитают не просто "коробку у моря", а все больше обращают внимание на локацию, инфраструктуру, анализируют финансовую модель, выбирая масштабные качественные проекты с профессиональным управлением, которые смогут обеспечить стабильный пассивный доход»,— говорят в «Неометрии».
Так, по данным Macon, номерной фонд строящихся отелей и апартаментных комплексов в Сочи на начало мая составляет почти 10 тыс. лотов. С начала года его объем вырос на 6%. За первые четыре месяца 2026 года в сегменте курортной недвижимости Сочи было совершено на 25% больше сделок, чем за четыре месяца 2025 года.
В «Неометрии» отмечают, что для покупателей коммерческой недвижимости сегодня предлагаются финансовые инструменты, которые привычнее видеть в продажах транспорта, спецтехники и оборудования. Например, лизинг для юридических лиц, в том числе ООО и ИП. Минимальный размер аванса (первоначального взноса) составляет 15–20%, срок выплат достигает 10 лет. До внесения последнего платежа объект остается в собственности лизинговой компании. Такой инструмент лучше защищает интересы кредитора и позволяет ему предлагать бизнесу более гибкие и выгодные условия в сравнении с банком.
«На ряде наших проектов лизинг уже внедрен. Одним из первых проектов стал наш флагманский гостиничный комплекс Greenmont в Сочи. На других проектах мы анализируем возможность его внедрения и потребность»,— рассказывают в пресс-службе «Неометрии».
Покупать не стоит ждать
Укрепится ли рост потребительного спроса в 2026 году — эксперты южного рынка недвижимости не могут дать однозначного прогноза. По их словам, очень многое будет зависеть от экономической ситуации в стране. «Изменение ключевой ставки Банка России напрямую влияет на доступность объектов недвижимости. Сейчас мы наблюдаем постепенное снижение ставки — это сразу стимулирует спрос»,— говорят в «Неометрии».
По мнению аналитиков федерального девелопера, при позитивном сценарии спрос на недвижимость в ЮФО сохранит положительную динамику. Ключевыми факторами, влияющими на спрос в Краснодаре, Новороссийске и Ростове-на-Дону, останутся также финансовые инструменты от застройщиков (рассрочки, субсидированные ставки, траншевая ипотека), качество и концепция проектов, а также репутация девелопера. Рост цен, вероятнее всего, будет умеренным, считают эксперты рынка, а основная конкуренция — сместится в плоскость продуктовых преимуществ и условий покупки.
«В Краснодаре, Новороссийске и Ростове-на-Дону ключевым трендом станет укрупнение проектов и комплексное развитие территорий. Будет расти доля функциональных европланировок, тогда как средняя площадь лотов станет меньше. Также будет расти спрос на квартиры с готовой отделкой. В целом растет интерес к проектам на высокой стадии готовности или уже введенным, когда можно практически сразу переехать в новое жилье»,— рассказывают в пресс-службе федерального девелопера.
Таких предложений на рынке сегодня также достаточно, а программа трейд-ин позволяет обменять имеющееся жилье на новое с учетом стоимости старой квартиры с минимальными усилиями и в максимально сжатые сроки.
«В Сочи в связи с его новым статусом и бурным развитием туризма приоритет помимо жилья будет отдаваться проектам в санаторно-курортной сфере и гостинично-апартаментном бизнесе, наметился тренд на объекты с лечебно-оздоровительным профилем. За счет совмещения курортного сервиса и медицинской составляющей такие объекты будут пользоваться спросом»,— резюмировали в «Неометрии».