«Новороссийск» оценили в миллиард
В городе-герое продают одну из старейших гостиниц
В Новороссийске за 1,1 млрд руб. выставили на продажу гостиницу «Новороссийск», расположенную на набережной. Опрошенные эксперты по-разному оценивают заявленную стоимость объекта: часть участников рынка считает цену оправданной, другие полагают, что для быстрой сделки ее придется снизить. При этом собеседники сходятся во мнении, что объекту потребуется серьезная реновация, а сроки окупаемости будут зависеть от развития туризма и уровня управления объектом.
Фото: «Ъ-Кубань»
Фото: «Ъ-Кубань»
В городе-герое на продажу выставили девятиэтажную гостиницу «Новороссийск», расположенную на улице Исаева, недалеко от набережной Черного моря и делового центра города. Согласно данным, опубликованным на сайте бесплатных объявлений, общая площадь гостиницы превышает 10,4 тыс. кв. м, площадь земельного участка составляет 4,1 тыс. кв. м, при этом участок находится в собственности. Номерной фонд объекта включает 206 номеров и 321 койко-место.
Гостиницу начали возводить еще в конце 1970-го, а открыли 10 марта 1984 года. Тогда ее хотели назвать «Норд-ост», архитекторы и городские власти отказались от этого варианта, посчитав, что такое название может отпугнуть гостей, поэтому выбрали нейтральное и патриотичное наименование в честь самого города-героя. В 2012 году объект прошел реконструкцию. Спустя десятилетие, 24 сентября 2025 года, здание вновь оказалось в центре внимания, но уже в связи с чрезвычайным происшествием: в ходе дневной атаки беспилотников гостиница «Новороссийск» и пять домов получили повреждения, среди них многоквартирные, также пострадали семь человек, два из которых погибли, а трое находились в тяжелом состоянии.
В пресс-службе средства размещения подтвердили «Ъ-Новороссийск», что действительно объект выставили на продажу, однако подробностей раскрывать не планируют. Согласно информации из объявления о продаже, гостиница расположена примерно в 180 м от набережной. В объект входят ресторан, лобби-бар, два конференц-зала, прачечная, массажный кабинет, сауна и бильярд. Кроме того, в здании работает бизнес-центр с 60 офисными помещениями.
В описании объекта также отмечается, что гостиница находится в стороне от шумных магистралей, а из окон открывается вид на Черное море и Кавказские горы. Как рассказали «Ъ-Новороссийск» по номеру телефона, указанному в объявлении, причиной продажи стало решение акционеров. Подробностей участник сделки также не раскрывает. За все нынешние владельцы хотят получить 1,1 млрд руб.
Председатель Ассоциации отельеров АМОС Дмитрий Богданов считает заявленную стоимость гостиницы оправданной с учетом расположения объекта и количества номеров. По его словам, цена в пересчете на один номер составляет около 5,3 млн руб., что является хорошим показателем для подобного объекта в центре Новороссийска. Эксперт также отмечает, что гостиница обладает потенциалом для дальнейшего развития после модернизации.
«На деле 1,1 млрд руб. за 206 номеров в центре Новороссийска — это примерно 5,3 млн руб. за номер — очень хорошая цена»,— отметил господин Богданов.
Генеральный директор компании «Розовый слон» Алексан Мкртчян считает, что по выставленной стоимости объект может долго находиться в продаже. По его мнению, рабочая цена гостиницы находится в диапазоне 700–740 млн руб., и именно в этих пределах объект сможет найти покупателя быстрее. Эксперт также полагает, что срок экспозиции гостиницы при нынешней стоимости может составить до полугода.
«Объект этот привлекателен, но за 1,1 млрд руб. он не уйдет. Рабочая цена его — 700–740 млн руб., и именно в этой рамке объект уйдет достаточно быстро»,— считает господин Мкртчян.
Тему стоимости объекта эксперты напрямую связывают с необходимостью дальнейшей реновации гостиницы. Дмитрий Богданов считает, что объекту потребуется серьезное и концептуальное обновление, а объем вложений в модернизацию может составить еще 1–1,5 млрд руб. По его словам, после реконструкции гостиница сможет значительно усилить позиции на рынке размещения Новороссийска.
«Как следствие, объект может стать тогда настоящим флагманом гостиничной сферы всего Новороссийска»,— заявил Дмитрий Богданов.
При этом Алексан Мкртчян также говорит о необходимости дополнительных вложений. По его словам, гостиница уже является изношенным объектом, поэтому новому собственнику придется проводить реновацию. Эксперт отметил, что минимальный объем вложений в модернизацию может составить не менее 120 млн руб.
«Я этот отель хорошо знаю. Надо вкладывать деньги, не меньше 120 млн руб. надо вложить в реновацию»,— уточнил господин Мкртчян.
Оценку стоимости и состояния объекта эксперты связывают и с перспективами окупаемости гостиницы. Дмитрий Богданов отмечает, что в прошлом году Новороссийск посетили более 1,5 млн туристов, а в перспективе показатель может превысить 3 млн человек ежегодно. По мнению эксперта, при грамотной реновации и активной маркетинговой политике инвестор сможет обеспечить окупаемость вложений менее чем за десять лет.
«При грамотном подходе к реновации и проактивной маркетинговой политике можно обеспечить окупаемость инвестиций в срок менее десяти лет, при этом стоимость актива может за этот срок ощутимо вырасти»,— считает господин Богданов.
При этом эксперт подчеркивает, что ключевым фактором остается уровень управления проектом и компетенции команды, которая будет заниматься развитием гостиницы.
«Ключевой вопрос, как и всегда,— в уровне компетенций и мотивации руководителей команды, которой будет поручена реализация проекта»,— отметил Дмитрий Богданов.
В свою очередь Алексан Мкртчян дает более осторожную оценку сроков окупаемости. По его словам, показатели будут зависеть от дальнейшего развития туристической отрасли Новороссийска. При сохранении нынешних темпов развития рынка срок возврата инвестиций, по оценке эксперта, составит от 12 лет и выше.
«Если вот как сейчас туризм будет в Новороссийске развиваться, то окупаемость — от 12 лет и выше»,— отметил господин Мкртчян.
Адвокат, сопредседатель коллегии адвокатов «Хмыров, Валявский и партнеры» Александр Валявский в свою очередь отмечает, что покупка гостиницы такого масштаба требует комплексной проверки не только недвижимости, но и всей структуры бизнеса. По словам эксперта, потенциальному покупателю необходимо внимательно изучить документы на здание и землю, а также проверить наличие возможных ограничений и задолженностей.
«Покупка гостиницы за 1,1 млрд руб.— это не просто сделка с недвижимостью, а проверка целого бизнеса»,— заявил господин Валявский.
Юрист отмечает, что перед покупкой необходимо проверить наличие арестов, залогов и судебных споров, оценить законность реконструкций и перепланировок, а также изучить договоры с арендаторами и поставщиками. Кроме того, по словам эксперта, важным вопросом остается техническое состояние здания и коммуникаций. Александр Валявский также обращает внимание на возможные риски, связанные с объектом.
«Главные риски — скрытые дефекты здания, изношенные коммуникации, проблемы с землей, долги и завышенные показатели доходности»,— отметил Александр Валявский.
По словам юриста, в договоре купли-продажи необходимо отдельно прописывать гарантии продавца об отсутствии скрытых долгов, незаконных перепланировок и иных ограничений. Также покупателю стоит предусмотреть возможность снижения стоимости сделки или возмещения убытков в случае выявления проблем после покупки, резюмирует эксперт.