Берега больших надежд
На Кубани и в Крыму построят новые всесезонные курорты
В последние годы вектор развития индустрии гостеприимства на юге России окончательно сместился от точечной застройки к проектам комплексного развития территорий (КРТ). Масштабные кластеры предполагают возведение полноценных рекреационных полисов практически с нуля. Ключевыми точками роста выступают «Кубанское Приазовье» и «Новая Анапа» в Краснодарском крае, а также «Золотые пески» в Крыму, совокупный инвестиционный потенциал которых превышает 1,3 трлн руб. Однако дефицит лимитов на инженерные мощности и удорожание логистики заставляют девелоперов корректировать изначально запланированные сроки реализации проектов.
Объем частных инвестиций в курорт «Золотые пески России» превышает 130 млрд рублей
Фото: компания «Курорт «Золотые пески России«»
Объем частных инвестиций в курорт «Золотые пески России» превышает 130 млрд рублей
Фото: компания «Курорт «Золотые пески России«»
Один из главных локомотивов трансформации прибрежной инфраструктуры Краснодарского края — кластер «Кубанское Приазовье». Стратегия освоения северо-западной части региона, утвержденная губернатором Вениамином Кондратьевым в ноябре 2024 года, предусматривает запуск 42 инвестпроектов в пяти районах: Приморско-Ахтарском, Темрюкском, Ейском, Славянском и Щербиновском.
Как сообщили Guide в министерстве курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края, объем уже подтвержденных частных вложений в «Кубанское Приазовье» составляет 60,9 млрд руб. При этом совокупный инвестиционный потенциал площадки до 2030 года ведомство оценивает значительно выше — на реализацию проекта потребуется до 700 млрд руб. Эта сумма охватывает не только строительство отелей, но и комплексную модернизацию сопутствующей инфраструктуры: прокладку дорог, берегоукрепительные работы и развитие инженерных сетей, необходимых для функционирования будущих бальнеологических и экокурортов.
Темпы освоения капитала в рамках проекта пока остаются сдержанными: в 2025 году инвестиции в «Кубанское Приазовье» составили 3,1 млрд руб. Внутри кластера сохраняется выраженный дисбаланс — более 40% всех средств (1,3 млрд руб.) аккумулировал Темрюкский район. Заметный вклад внесли Славянский (755,2 млн руб.) и Ейский (572,5 млн руб.) районы, в то время как Приморско-Ахтарский и Щербиновский округа пока демонстрируют сдержанную активность.
Полностью реализованы четыре туристических объекта на 606 млн руб. Среди завершенных кейсов — турбаза «Ясени» в Ейском районе, комплекс «АкварЭль» в Славянском районе, а также реновация гостиницы в спа-отель «Ахтари» и реконструкция базы отдыха «Абрау-Дюрсо на плавнях» в Приморско-Ахтарском округе. В 2026 году заявлен ввод еще двух объектов — гостинично-ресторанного комплекса в Приморско-Ахтарском районе и реконструкция одной из местных действующих баз отдыха.
Основной массив портфеля остается в инерционной фазе: 21 проект находится в стадии проработки, а по 13 площадкам ведутся изыскания и поиск партнеров. Финальная концепция кластера будет законодательно закреплена не ранее 2027 года.
Еще одним практическим воплощением концепции комплексного развития территорий в Краснодарском крае станет «Новая Анапа» — масштабный туристический кластер площадью 1,8 тыс. га. Курорт расположится в районе станицы Благовещенской и Бугазской косы (36 км от центра Анапы). Соглашение о запуске проекта было подписано в 2022 году губернатором Краснодарского края Вениамином Кондратьевым и гендиректором АО «Корпорация Туризм.РФ» Сергеем Сухановым.
Суммарный объем инвестиций в проект оценивается администрацией Анапы более чем в 435 млрд руб. (в ценах 2024 года с НДС). Основная часть средств — свыше 309 млрд руб. — предназначена для возведения туристических объектов, еще около 160,7 млрд руб. планируется направить на формирование инженерного каркаса и транспортной сети.
«Привлекательность площадки растет кратно: если осенью 2023 года инициативу планировали поддержать 18 капиталовложителей, то к маю 2026 года число потенциальных резидентов превысило 70. Сейчас специалисты финализируют мастер-план и трассировку сетей, уделяя особое внимание экологической безопасности с учетом последствий крушения танкеров "Волгонефть" в 2024 году. Первая очередь курорта на 5 тыс. номеров ожидается в 2030 году, а полное завершение проекта намечено на 2031–2032 годы»,— рассказали «G» в пресс-службе администрации Анапы.
Совет директоров «Туризм.РФ» принял мастер-план курорта «Новая Анапа» в октябре 2024 года
Фото: Пресс-служба Правительства РФ
Совет директоров «Туризм.РФ» принял мастер-план курорта «Новая Анапа» в октябре 2024 года
Фото: Пресс-служба Правительства РФ
Крым намывает активы
В Крыму круглогодичный курорт «Золотые пески России» также перешел в фазу инфраструктурного развертывания. Кластер, создаваемый по поручению президента РФ Владимира Путина в рамках нацпроекта «Пять морей и озеро Байкал», охватит 233 га прибрежной зоны между Саками и Евпаторией. Объем частных инвестиций превышает 130 млрд руб. Ключевой инвестор — мастер-девелопер ГК «Монолит». Государственные вложения составляют 13 млрд руб.
«Проект представляет собой государственно-частное партнерство, когда за счет государства снижается нагрузка на инвесторов посредством обустройства инфраструктуры, включая четырехполосную дорогу, которая отведет весь транзитный транспортный поток от курорта, и парковочное пространство. Также будут построены электроподстанция и газопроводная магистраль, усовершенствована система водоснабжения и водоотведения. В данный момент проводится экспертиза проекта дороги, строительство которой начнется в ближайшее время»,— рассказывает «G» генеральный директор компании «Курорт "Золотые пески России"» Вадим Волченко.
Он уточняет, что объем государственной части бюджета проекта предусмотрен и корректируется в рамках государственной программы «Социально-экономическое развитие Республики Крым и города Севастополя», а размер частных инвестиций может вырасти.
Мастер-план предполагает строительство туристического полиса, включающего 19 отелей (категорий от «трех» до «пяти звезд») на 8 тыс. номеров, 11-километровую променадную зону и 45 га благоустроенных пляжей. В состав курорта интегрирован и семейный курорт «Крымская Ривьера», локализованный в административных границах города Саки.
«Первая очередь отелей до 6 тыс. номеров начнет принимать гостей к 2030 году. Запуск всего курорта с инфраструктурой для круглогодичного отдыха (круглогодичного аквапарка, подогреваемых бассейнов, акватермальных и медицинских комплексов, парка аттракционов, конгресс-центра, спортивных и детских развлекательных центров и других объектов) планируется к 2035 году»,— говорит Вадим Волченко.
Он добавляет, что в партнерстве с компанией «Алеан» готовится выход на строительную площадку первого отеля (на 2,7 тыс. номеров) — «Крымская Ривьера». Восемь отелей находятся в стадии проектирования, которое производится при техническом сопровождении ведущих отельных операторов страны. Кроме того, разрабатывается концепция музейного комплекса, посвященного Евпаторийскому десанту, который станет, по словам эксперта, «сердцем» курорта.
«Из 233 га площадь освоения составляет немногим более 84 га и включает в себя отели с инфраструктурой для круглогодичного отдыха, объекты якорной инфраструктуры и вспомогательной инфраструктуры. Значительная часть курорта выделена под благоустройство и озеленение. Окончательный объем площади застройки будет определен после проведения проектно-изыскательных работ»,— уточняет Вадим Волченко.
Мастер-план курорта «Золотые пески России» включает 19 отелей, 11-километровую променадную зону и 45 га благоустроенных пляжей
Фото: компания «Курорт «Золотые пески России«»
Мастер-план курорта «Золотые пески России» включает 19 отелей, 11-километровую променадную зону и 45 га благоустроенных пляжей
Фото: компания «Курорт «Золотые пески России«»
Инвесторы ждут сетей
По мнению основателя инжиниринговой компании «Элемент» (члена правления ассоциации «НОТЕХ») Алексея Лукьянчикова, реализация мегапроектов на юге упирается в инертность подготовки инженерных мощностей, без которых частный капитал не готов заходить на неосвоенные побережья.
«Для таких масштабных кластеров, как "Новая Анапа" или "Золотые пески России", корректировка сроков — это скорее правило, чем исключение. Сдвиги вызваны не только строительным циклом, но и синхронизацией с транспортными сетями, волатильностью экономики проектов и длительными согласованиями. Именно готовность территории во многом определяет, будет ли проект инвестиционно успешным»,— считает эксперт.
Господин Лукьянчиков также добавил, что в горизонте 5–10 лет ландшафт туристической отрасли изменят комплексные территории (КРТ), так как потребитель выбирает качество среды, а не просто номерной фонд. По его заключению, инфраструктурный каркас сегодня первичен: без дорог и лимитов по сетям даже брендовый отель будет работать с ограниченным КПД. Сравнивая инвестклимат двух регионов, эксперт отметил, что если Кубань выступает зрелым и активным рынком, то Крым остается в критической зависимости от темпов снятия инфраструктурных ограничений.
Соучредитель Kronung Group Игнатий Найда фиксирует смещение интереса потенциальных спонсоров к «проектам-экосистемам», что подтверждается ростом заявленных инвестиций в полтора раза за год. По его оценке, только в Крыму туристический портфель по состоянию на март 2026 года превысил 340 млрд руб. (+18% к прошлому году).
«Рынок уходит от сезонности в сторону велнес-индустрии и событийных пространств. Сроки реализации большинства крупных объектов — будь то "Золотые пески", "Кубанское Приазовье" или другие гиганты — сдвигаются: это стало нормой из-за удорожания строительства, высокой стоимости заемных средств и дефицита инженерных мощностей. О снижении деловой активности свидетельствует сокращение количества тендеров в отрасли на 37% за год»,— заявил господин Найда.
Вместе с тем спикер уверен: при текущем турпотоке (10,5 млн человек на Кубани и 7,5 млн в Крыму за 2025 год) модернизация сетей неизбежна, иначе к 2030 году нагрузка на инфраструктуру станет критической. По его словам, сегодня рынок стал осторожнее: новые проекты заходят в затяжную фазу проектирования с жестким пересмотром финмоделей.
Анализируя две южные площадки, Игнатий Найда подчеркнул, что если Кубань — это уже зрелый конкурентный рынок с фокусом на качество сервиса, то Крым остается зоной активного роста с более высоким потенциалом, но и значительными рисками в части логистики и сроков реализации.
Председатель совета директоров АО «Асториус» Екатерина Авдеева выделяет конкуренцию двух моделей: оперативных частных инициатив и «тяжеловесных» федеральных программ. Разрыв между ними иллюстрирует кейс «Новой Анапы», реализация которой буксует в отсутствие финальных решений по КРТ.
«Частный девелопмент остается главным двигателем изменений. Инвестпортфель курортной сферы Кубани в 829 млрд руб. — это прямой ответ на дефицит качественного предложения. При этом мотивы покупателей полярны: если в Краснодаре и Ростове-на-Дону рынок держится на прагматичном местном спросе, то в Сочи 93% сделок в элитном сегменте совершают иногородние инвесторы, спасающие капитал»,— подчеркивает госпожа Авдеева.
Эксперт напоминает, что Сочи сохраняет лидерство, концентрируя около 40% крупных кубанских проектов. Значимым событием для рынка она называет открытие в конце 2025 года санатория «Кристалл» — первого нового объекта подобного типа за последние 25 лет. Растет интерес инвесторов к туристической сфере и в Крыму — объем заявленных вложений уже превысил 270 млрд руб., и регион постепенно сокращает отставание, утверждает собеседница «G».
По заключению Екатерины Авдеевой, главным фактором привлекательности курорта сегодня становится развитая комплексная инфраструктура, включающая транспорт, инженерные сети и социальную среду рядом с морем. При этом она подчеркивает, что Краснодарский край сохраняет лидерство в организованном туризме с долей рынка 35–45%, тогда как у Крыма этот показатель составляет 12–18%.