Дом платежом красен

В Краснодарском крае строят 8,2 млн кв. м жилья, которое будут сдавать в эксплуатацию в 2026–2035 годах, в Адыгее — 1 млн кв. м. По данным аналитиков, республика находится в числе лидеров по темпам роста затоваривания рынка недвижимости, а Кубань — по объемам нераспроданных площадей (до 80% строящегося жилья). Это сдерживает рост цен и снижает инвестиционную привлекательность квадратных метров, считают эксперты.

На Кубани, по данным департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, объем жилищного строительства достигает 8,2 млн кв. м, срок реализации — 2026–2035 годы. Вице-президент по продажам строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Светлана Воеводина уточняет, что 70% из этого объема приходится на Краснодар — 5,8 млн кв. м. Девелоперы, по словам эксперта, также активны в Новороссийске (905 тыс. кв. м) и Анапе (570 тыс. кв. м), где спрос поддерживается как внутренней миграцией, так и развитием курортной инфраструктуры. Сочи демонстрирует более низкие объемы строительства — 395 тыс. кв. м, что обусловлено ограничениями земельного банка и высокой плотностью застройки. Армавир с показателем 100 тыс. кв. м формирует локальный рынок недвижимости с умеренной динамикой, добавляет Светлана Воеводина.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В Адыгее возводится порядка 1 млн кв. м жилья, что говорит о высоком масштабе девелоперской активности в регионе, отмечает управляющий партнер We-On Group (компания-проектировщик) Даниил Шарапов.

Как уточняет коммерческий директор ГК «Метрикс Девелопмент» Юлия Сидорова, республика показывает более устойчивую динамику жилищного строительства в сравнении с Краснодарским краем, где темпы замедлились из-за снижения продаж. Наиболее активны девелоперы в Майкопе — около 600 тыс. кв. м с ростом до 10–14%. «На рынке недвижимости юга России спрос перетекает в более доступные локации. Регион показывает стабильный рост и входит в топ-10 по вводу жилья на душу населения (более 1 кв. м на человека)»,— рассказывает госпожа Сидорова.

Снижение темпов строительства на Кубани отмечает и директор по маркетингу строительной компании «Гарантия» Алена Садрутдинова. «В начале года рынок буквально рухнул: профильные СМИ сообщали, что в январе—марте в регионе сдали 708,2 тыс. кв. м жилья — это на 65% меньше, чем за аналогичный период 2025 года. В Краснодаре за первый квартал 2026 года ввели в эксплуатацию 132,7 тыс. кв. м — падение составило 85% по сравнению с январем—мартом 2025 года. Адыгея, напротив, второй год подряд демонстрирует высокие темпы строительства. В прошлом году в республике сдали более 600 тыс. кв. м в многоквартирных домах, в этом году планируется удержать этот показатель. Основное строительство ведется в столице региона — Майкопе — и в расположенном рядом с Краснодаром поселке Яблоновском»,— говорит директор по маркетингу строительной компании «Гарантия» Алена Садрутдинова.

Предложение не рождает спрос

Основатель девелоперской группы компаний Kronung Филипп Шраге рассказал «G», что рынок жилой недвижимости Краснодарского края и Адыгеи переживает уникальный момент перелома. Кубань стабильно входит в топ-3 регионов России по объемам строительства, однако за рекордными цифрами скрывается серьезный вызов. По данным аналитиков Kronung, до 80% строящегося жилья остается нераспроданным (порядка 28 тыс. квартир на начало 2026 года), что создает беспрецедентное давление на цены. Адыгея лидирует по темпам роста затоваривания. За четвертый квартал 2025 года число нераспроданных квартир в республике выросло на 9 тыс.

Как отмечает независимый аналитик рынка недвижимости, управляющий партнер консалтинговой группы «БиГо» Анна Морозова, затоваривание стало новой реальностью рынка жилья на юге России. В Краснодарском крае доля реализованного жилья на апрель 2026 года замерла на отметке 20%, не показав никакой динамики за прошедшие 12 месяцев. В Адыгее ситуация выглядит более тревожно: доля проданных площадей сократилась с 28% в марте 2025 года до текущих 20%, говорит эксперт.

«На фоне расширения предложения (в крае запуск новых проектов с начала года вырос на 41% при сокращении ввода домов на 83%) рынок окончательно вошел в фазу стагнации. Кубань стабильно удерживается в пятерке российских регионов с максимальной вероятностью кризиса перепроизводства»,— рассказала госпожа Морозова.

Юлия Сидорова говорит, что в перегретых локациях, прежде всего в Краснодаре, уровень затоваривания остается высоким. По итогам 2025 года распроданность по ряду проектов — около 40–45%. В отдельных проектах доля непроданного жилья достигает 75–80%, а срок экспозиции — 5–6 лет. При этом, отмечает спикер, в новых, недооцененных локациях, в том числе на черноморском побережье, заметен более устойчивый спрос и рост интереса со стороны инвесторов.

«В Адыгее ситуация схожая по тренду, но значительно мягче по масштабу: объем нераспроданных лотов также растет, но в абсолютных цифрах он существенно ниже. Рынок не перегружен равномерно. Основной объем остатков формируется в типовых проектах, тогда как качественные продукты с продуманной концепцией и инфраструктурой продолжают продаваться стабильно»,— заключила коммерческий директор ГК «Метрикс Девелопмент».

Цена не равна качеству

По данным «Авито Недвижимости», активность покупателей на рынке новостроек Адыгеи за последний год увеличилась — наблюдаем рост количества сделок по ДДУ в марте 2026 на 52% год к году. Появление новых проектов с комфортной инфраструктурой стимулирует увеличение интереса в регионе.

В Краснодарском крае количество сделок скорректировалось на 5% по сравнению с мартом 2025 года. Такая динамика может указывать на то, что часть покупателей предпочитает готовое жилье с возможностью быстрого заселения. При этом стоит отметить разницу объемов рынка: сделок по ДДУ в Краснодарском крае в пять раз больше, чем в Адыгее.

Согласно данным витрины «Авито Недвижимости» на март 2026 года, в Адыгее средняя стоимость объекта в экспозиции составила 7,8 млн руб., а средняя цена квадратного метра — 161 тыс. руб. В Краснодарском крае средняя стоимость лота была несколько выше — 11,9 млн руб., а цена квадратного метра — 240 тыс. руб.

Что касается вторичного жилья, в марте 2026 года интерес пользователей платформы в Адыгее вырос на 13% год к году, в Краснодарском крае — на 1%. При этом по количеству фактически совершенных сделок (ДКП) в марте 2026 года в Адыгее прирост составил 3% год к году, в то время как Краснодарский край продемонстрировал увеличение на 18%.

По данным платформы, в Адыгее увеличился интерес к студиям (+24% год к году), однокомнатным (+19%), а также трехкомнатным (+11%) и двухкомнатным (+8%) квартирам. В Краснодарском крае наиболее выражен рост интереса к двухкомнатным лотам (+6% год к году), а также квартирам с более чем четырьмя комнатами (+9%).

В марте 2026 года цены на «вторичку» в регионах умеренно выросли по сравнению с тем же периодом прошлого года. В Адыгее средняя стоимость квартиры на витрине «Авито Недвижимости» увеличилась до 5 млн руб. (+3% год к году), в Краснодарском крае — до 8,9 млн руб. (+3%). Стоимость квадратного метра в республике составила 103 тыс. руб. (+3% год к году), на Кубани — 176 тыс. руб. (+3%).

«Вторичный рынок в регионах демонстрирует устойчивый рост спроса при умеренной ценовой динамике, что отражает общероссийскую тенденцию увеличения доли готового жилья в структуре сделок»,— рассказал управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин.

По словам Анны Морозовой, свежая статистика «Домклик» и «СберИндекс» за март 2026 года фиксирует значительный перегрев цен в сегменте новостроек, что серьезно ограничивает возможности для перепродажи жилья частными лицами. На Кубани медианная цена по фактически проведенным сделкам на первичном рынке достигла 170,9 тыс. руб. за кв. м, в то время как вторичное жилье оценивается существенно дешевле (149,3 тыс. руб.). Более значительный разрыв наблюдается в Адыгее: медианная цена новостроек по фактически проведенным сделкам выросла до 156,5 тыс. руб. за кв. м, тогда как «вторичка» торгуется по 97,4 тыс. руб. за «квадрат».

«Такая разница в цене (примерно 60 тыс. руб. за "квадрат" в Адыгее) практически блокирует инвестиционную стратегию "купить на котловане — продать на сдаче". Частный инвестор не может конкурировать с застройщиком, так как при перепродаже его объект переходит в категорию вторичного рынка, теряя в цене и лишаясь поддержки льготных ипотечных программ»,— говорит эксперт.

Тренд на будущее

По словам Филиппа Шраге, ключевые тренды последних пяти лет на юге очевидны: массовый приток переселенцев из других регионов, бум курортной недвижимости на побережье и постепенное смещение фокуса с экономсегмента на бизнес-класс, который теперь занимает до 60–70% нового предложения.

Даниил Шарапов также отмечает, что сохраняется устойчивый миграционный спрос из-за теплого климата и более устойчивой, чем в некоторых других регионах, экономики и углубляется сегментация: массовый спрос — в доступных локациях, премиум — в Сочи, Геленджике и других приморских городах. Кроме того, эксперт обращает внимание на усиление зависимости первичного рынка от льготной ипотеки и адресных государственных программ, а также изменение инвестиционной логики: в фокусе расчет реальной доходности, ликвидности, сценариев сдачи в аренду и выхода из актива на горизонте трех—семи лет. Также господин Шарапов выделил зависимость спроса от инфраструктуры: проявляется интерес инвесторов к участкам, которые располагаются вдоль новых автомагистралей, строительство которых уже объявил губернатор.

Заместитель коммерческого директора девелопера AVA Елена Карагезова говорит, что один из основных трендов на рынке недвижимости за последние пять лет — повышение качества продукта. Оно обусловлено совершенствованием подходов самих девелоперов и повышением требований со стороны покупателей жилья. Речь идет как про использование материалов и различных технологий, так и про наполнение жилых комплексов — наличие обширного двора с зонами для досуга и отдыха людей разных возрастов и интересов. Второй тренд — цифровизация всей отрасли. Этому способствовало изменение законодательства в части BIM/TIM-технологий и биометрии, а также сам растущий запрос людей на проведение полностью удаленных сделок.

Коммерческий директор ГК «АльфаСтройИнвест» Юрий Балабанов среди ключевых тенденций строительной отрасли выделяет пересмотр комплексной застройки девелоперами. По словам эксперта, на рынок стали выходить качественные проекты с полноценной внутренней инфраструктурой, благоустройством и социальной составляющей. Это продиктовано условиями рынка: покупатели начали требовательнее подходить к выбору объекта.

Алена Садрутдинова напомнила еще об одном важном тренде — уменьшение площади квартир. В 2019 году нормальной по размеру считалась «однушка» площадью 45–50 кв. м. В 2026 году же стандартом стали 32–39 «квадратов» и упор на максимально эффективные планировки без огромных коридоров.

Как считает доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко, в современных экономических условиях необходимость уплаты налогов на доходы физических лиц, расходы на ЖКХ и другие эксплуатационные расходы не всегда дают возможность окупить покупку жилья для сдачи ее в аренду.

Схожее мнение выразил ассистент кафедры гуманитарных наук факультета социальных наук и массовых коммуникаций Финансового университета при правительстве РФ Ярослав Климов. По его словам, первичный рынок для инвестиций сейчас сложный: доходность от аренды не перекрывает стоимость денег, а ликвидность в условиях затоваренности снизилась. В то же время вторичный рынок и ИЖС в курортных локациях — Сочи, Геленджике, Анапе — сохраняют инвестиционный интерес, особенно для иногородних покупателей из Москвы и Петербурга, формирующих до половины сделок в регионе.

Анна Морозова считает, что инвестиции в жилье Кубани и Адыгеи в нынешних реалиях требуют пересмотра подходов. Спекулятивный выход крайне затруднен из-за высокой нераспроданности (80%) и возможности застройщиков предлагать дисконты и льготную ипотеку, недоступные физическим лицам. Что касается аренды, окупаемость вторичного жилья составляет 16,05 года на Кубани и 14,61 года в Адыгее. Это делает рентный бизнес менее привлекательным, чем консервативные финансовые инструменты. Спикер считает, что недвижимость остается лишь средством среднесрочного сохранения капитала, так как номинальные цены (особенно в Адыгее — +2,2% за март) продолжают медленный рост.

В зоне риска

Как считает эксперт по цифровому маркетингу и технологиям в недвижимости, застройщик ООО «ОБД-Инвест» Константин Крячко, в 2026 году рынок недвижимости Кубани и Адыгеи будет более рациональным, с акцентом на качество продукта и репутацию застройщика. Недвижимость у моря и в центре Краснодара, говорит спикер, всегда будет в цене за счет преимуществ региона: теплого климата, развитой инфраструктуры, хорошего качества продуктов и жизни в целом.

«Инвесторы делают выбор в пользу решений с несколькими возможными сценариями, они больше не ориентируются только на быстрый рост стоимости, приоритет отдается более гибким стратегиям, недвижимость рассматривается как инструмент сохранения капитала с возможностью личного использования»,— добавляет господин Крячко.

Анна Морозова отмечает, что до конца 2026 года макрорегион останется в зоне риска кризиса перепроизводства. Краснодарский край уже входит в пятерку регионов с наиболее вероятным сценарием затоваривания. В условиях ипотечного перегрева (в Адыгее доля кредитных сделок — 88%) и избытка предложения девелоперам придется искать новые способы стимулирования спроса, так как текущая модель роста за счет простого наращивания объемов строительства исчерпала себя.

Елена Карагезова рассказала, что в 2026 году прогнозируется постепенное оживление рынка недвижимости на фоне снижения ключевой ставки. При этом девелоперы по-прежнему будут осторожны с запуском новых проектов. Цена квадратного метра по итогам года может вырасти на 7–8%, а в курортных локациях — на 10% и более.

Даниил Шарапов отмечает, что все более привлекательным для инвесторов становится Геленджик. «Стоимость недвижимости в Геленджике уже сопоставима с московской, а в некоторых местах и выше, и она будет только расти. Этому способствуют новые проекты, такие как "Тонкий мыс", строительство марины, винзавода, огромного национального парка и гольф-клуба. При этом около 70% территории города все еще занято старым жилым фондом, "лачугами", который тоже можно осваивать. Сейчас популярна определенная схема: скупка нескольких соседних участков в частном секторе, их снос и строительство на этом месте современного отеля»,— говорит эксперт.

Представитель «Гарантии» ожидает роста цен за «квадрат» жилья на 5–10% в зависимости от расположения и сегмента. Наибольший рост ожидается в домах бизнес-класса с развитой комплексной инфраструктурой в крупных городах — Краснодаре, Новороссийске, Сочи.

«Что касается Адыгеи, то республика сегодня выглядит как островок стабильности в общем шторме по отрасли. Регион активно развивает жилищное строительство в рамках федеральных программ. Комплексная застройка с социальной инфраструктурой способствует повышению престижа недвижимости в республике в глазах потенциальных покупателей и инвесторов. Квадратный метр здесь традиционно стоит ниже, чем в Краснодарском крае, а в условиях падения доходов это большое преимущество для строительной отрасли Адыгеи, которая фактически сейчас переманивает клиентов краснодарских девелоперов»,— считает госпожа Садрутдинова.

Вячеслав Рыжков