Срок окупаемости гостиничных проектов в Сочи вырос на 28%
Сроки окупаемости гостиничных проектов в Сочи за последние годы увеличились примерно на 20–30%, при этом большинство новых объектов сегодня выходят на возврат инвестиций в горизонте 9–10 лет вместо прежних 7–10 лет. Об этом рассказал «Ъ-Сочи» эксперт по недвижимости Сочи, автор Telegram-канала «Какой бюджет — такой сюжет» Кирилл Флутков.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По его оценке, устойчивость гостиничного бизнеса в Сочи напрямую зависит от уровня загрузки. Среднегодовой показатель около 68% позволяет отелям работать с доходностью порядка 9–10% годовых. Основная финансовая нагрузка и формирование прибыли приходятся на высокий сезон: в период с июня по сентябрь загрузка объектов удерживается в диапазоне 80–87%, а в отдельные пики достигает 90%. Именно этот отрезок года формирует основной денежный поток, тогда как межсезонье в большей степени обеспечивает покрытие операционных расходов.
Эксперт отмечает, что критическим порогом для гостиничной экономики становится уровень загрузки ниже 60%. При снижении до 45–50% объект способен лишь закрывать текущие затраты без формирования инвестиционного возврата. В качестве примера он приводит горный кластер Сочи, где в 2025 году загрузка колебалась в диапазоне 60–87%, что, по его словам, позволяет поддерживать стабильный денежный поток и обслуживать кредитную нагрузку.
Отдельное давление на экономику проектов оказывает рост операционных расходов. Увеличиваются затраты на фонд оплаты труда, коммунальные услуги и эксплуатацию объектов, что сокращает итоговую маржу. При этом высокая стоимость заемного капитала усиливает нагрузку на инвесторов, а финансовая устойчивость проектов все больше зависит от качества управления и контроля издержек.
На этом фоне, по словам господина Флуткова, происходит удлинение инвестиционного цикла. Если ранее стандартный срок окупаемости в гостиничном сегменте Сочи составлял 7–10 лет, то сейчас чаще фиксируется диапазон 9–10 лет. Это связано одновременно с удорожанием строительства и ростом стоимости денег, что приводит к пересмотру финансовых моделей проектов.
При этом наиболее устойчивыми остаются премиальные отели и апарт-форматы. Средний тариф на размещение в этих сегментах достигает около 15 тыс. руб., а доходность на номер за последние два года увеличилась почти на 50%. Это позволяет частично компенсировать сезонные просадки и сохранять интерес инвесторов к рынку, несмотря на увеличение сроков возврата вложений.
«Ъ-Сочи» писал, что на рынке элитных новостроек зафиксировано снижение цен, которое к первому кварталу 2026 года достигло 16–20%. Среднее снижение цен по итогам года составило около 9–10%, однако в начале 2026 года падение ускорилось.