От хайпа — к реальности

В 2026 году в Ростовской области рынок новостроек последовательно движется к автоматизации базовых потребностей. «Умный дом» — уже не просто набор гаджетов, а система, встроенная в инженерию здания, которая обеспечивает безопасность и комфорт. Чаще всего покупатели жилья хотят видеть в новых квартирах системы безопасности (датчики протечки, дыма, умные замки и т. д.) и климата, которые позволяют снизить расходы на ЖКХ на 15-30%. Цифровые технологии перестают быть роскошью и становятся стандартом, обеспечивая ликвидность жилых комплексов. К таким выводам пришли участники деловой сессии «Умный ЖК: между хайпом и реальной экономикой», которую организовал «Ъ-Ростов».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным различных исследований и экспертным оценкам, сегодня для 30-40% покупателей жилья наличие элементов «умного дома» — ключевой фактор выбора квартиры в новостройке. В приоритете — безопасность данных, принципиально иной уровень комфорта, автоматическая передача показаний. Она, кстати, стала уже стандартом отрасли.

Утвержденная еще в июле 2025 года «Концепция цифровизации МКД» обязывает застройщиков внедрять «умные» приборы учета и единые стандарты оборудования. Рынок стоит на пороге масштабной трансформации. Однако, несмотря на запрос клиентов на «бесшовный» цифровой сервис, массовому внедрению таких решений мешает их высокая стоимость, рост затрат на сервис и неготовностью управляющих компаний к работе в новом формате.

Участники деловой сессии в Ростове-на-Дону попытались разобраться, какая нормативная база внедряется, как «умный дом» повышает привлекательность предложения на рынке нового жилья, какие цифровые решения внедряются для управления многоквартирными домами (МКД), как гарантировать качество услуг управления в современных объектах и что именно нужно учесть девелоперу.

Технопозитивный тренд

Как заметил генеральный директор АНО «Умный многоквартирный дом» Никита Уткин, в России крайне технопозитивное общество. «Едва появится новая операционная система, смартфон или электромобиль, то и их почти сразу же можно увидеть на улице, у друзей или знакомых, — сказал эксперт. — Наше общество всегда с готовностью и позитивом принимаем эти новинки. Поэтому цифровизация жилья — неотъемлемая часть тренда на проникновение технологий в нашу жизнь. Согласно исследованиям, которые мы проводим совместно с ЕРЗ.РФ и ВЦИОМ, технологии умного дома граждане ассоциируют в первую очередь с комфортом и безопасностью. Статистика показывает, что девять из десяти покупателей новостроек хотят, чтобы в их доме или жилом комплексе использовались технологии умного дома, и лишь менее 5% граждан уже живут в таких домах или ЖК».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Господин Уткин напомнил, что на федеральном уровне проблему пытаются решить совместными силами трех ведомств — Минцифры, Минпромторга и Минстроя, в рамках реализации Концепции цифровизации МКД на территории РФ на период до 2030 года (утверждена Распоряжением Правительства РФ в середине 2025 года). А уже в феврале 2026-го был утвержден План мероприятий по реализации концепции («дорожная карта»), которая включает долгосрочные и краткосрочные шаги. Так, уже в этом году в стране стартовал пилотный проект по интеграции «умных» индивидуальных приборов учета с новым сервисом по приему показаний в ГИС ЖКХ. «Также на 2026 год запланировано включение кодов для идентификации умных устройств и оборудования в МКД и услуг цифровизации в общероссийский классификатор продукции по видам экономической деятельности ОК 034-2014 (ОКПД 2), разрабатывается предложение по мерам поддержки производителей такого оборудования», — сообщил эксперт.

Он отметил, что к долгосрочным шагам по реализации концепции относятся включение в ГИС ЖКХ и электронный паспорт МКД информации о классе «умного» дома, а также о наличии ключевых умных систем и устройств. С точки зрения авторов инициативы, понятие классов «умных» МКД напрямую связано с другой важной категорий — базовым набором устройств и оборудования «умного» дома. Обе эти категории определяются национальными стандартами (ГОСТ Р 71199–2023 «Системы киберфизические. Умный дом. Термины и определения»; ГОСТ Р 71868–2024 «Системы киберфизические. Умный дом. Классы многоквартирных домов. Часть 1. Требования к классам»; ГОСТ Р 71871–2024 «Системы киберфизические. Умный дом. Базовый набор устройств и оборудования»). Базовый набор устройств и оборудования включает девять основных элементов и позволяет обеспечить минимально достаточный набор сервисов для граждан в умном доме. Внедрение Базового набора соответствует начальному классу Е согласно «классификации УМКД».

«Сегодня в базовый минимум для многоквартирных домов входят устройства, без которых трудно представить качественную жизнь в МКД (цифровые домофоны, камеры наблюдения, автоматизированные системы учета и т. д.). В новых стандартах расшиваются ключевые требования к устройствам и оборудованию, входящему в базовый набор. Речь, в частности, о системах информационной безопасности, интеллектуальных приборах учета и интеграции таких решений с государственными информационными системами. Здесь мы находимся в плотном взаимодействии не только с Минстроем России, но и с нашими партнерами, например, Дом.РФ», — объяснил Никита Уткин.

И. о. начальника отдела развития жилищного хозяйства управления развития инфраструктуры министерства ЖКХ Ростовской области Светлана Кузнецова заметила, что в коммунальной сфере цифровизация идет полным ходом. «В России создана государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), на ее основе разработано и внедрено мобильное приложение, которым могут пользоваться собственники и пользователи квартир в МКД и частных домовладений: платить за ЖКУ без комиссии через систему быстрых платежей, узнать срок проведения капремонта, ознакомиться с отчетом управляющей компании, подать заявку в УК, если возникла какая-то проблема, проводить собрания собственников жилья в онлайн-режиме и т. д., — напомнила чиновник. — В Ростовской области приложение скачали 421 тыс. человек. На конец 2026 года запланировано, что приложением в регионе будут пользоваться 538 тыс. жителей. И тот, кто еще не скачал приложение ГИС ЖКХ, может это легко сделать: приложение доступно на всех смартфонах, а для подключения к нему достаточно иметь учетную запись на портале Госуслуг».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Светлана Кузнецова обратила внимание, что в ГИС ЖКХ и мобильном приложении должны быть обязательно указаны телефоны аварийно-диспетчерских служб. Выборочный обзвон показал, что не все организации вносят такую информацию, сообщила представитель министерства. «В данной части также проводятся проверочные мероприятия с участием жилинспекции и прокуратуры Ростовской области. Они показали, что пока только около 30% организаций разместили телефоны. При этом, управляющая организация должна обеспечить круглосуточную работу аварийно-технической службы. И при этом она должна ответить на телефонный звонок в течение 5 минут, обеспечить локализацию аварийных повреждений в течение 40 минут и их ликвидацию — в течение двух часов с момента регистрации заявки. Засоры мусоропроводов также надо убрать за два часа, а аварийные повреждения инженерных систем устранить в течение трех суток с момента аварии. В цифровой среде все это должно работать как часы, если в систему вовремя внесены все необходимые данные», — подытожила Светлана Кузнецова.

Классный подход

Сегодня в России вообще и на юге РФ, в частности, идет строительство «умных ЖК», которые соответствуют определенному классу, рассказал заместитель коммерческого директора ЕРЗ Александр Король. «Всего — пять классов: Е, D, С, B и A. Любой девелопер, который строит умный МКД, может обратиться к нам за присвоением своему объекту того или иного класса, для этого достаточно заполнить анкету, услуга по присвоению класса — бесплатная, — заверил эксперт. — Класс присваивается по минимальному набору характерных для него базовых функций. И если у ЖК отсутствует хотя бы одна из этих функций, то класс не присваивается. У нас есть восемь групп функций умного дома: сбор и передача данных потребления ресурсов, видеонаблюдение, видеоаналитика, управление доступом, управление инженерными сетями квартиры, управление инженерными системами дома, клиентский сервис, функции мониторинга способности системы дома, мобильное приложение. Сейчас в целом по России в реестре новостроек уже 350 проектов, которые имеют тот или иной класс “умности”. В реестре видно: какой застройщик из какого региона какой жилой комплекс строит и к какому классу он относится».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Господин Король отметил, что с 2025 года в России повысилась активность девелоперов в строительстве ЖК более высоких классов «умности». Если еще два года назад преобладал самый первый класс — Е, а остальных классов было мало, буквально единичные объекты, то уже с 2025 года заметна активность застройщиков в строительстве жилых зданий солидных классов С, D и высоких классов B и A. Эти два, высших класса присваиваются объектам по итогам публичной защиты в онлайн-режиме: собираются эксперты отрасли, которые слушают выступления представителей девелоперских компаний, задают вопросы и в итоге принимают решение о присвоении объекту класса «умности» B или A.

В России сейчас в 45 регионах есть ЖК, которым присвоен один из классов «умности». Лидером является Санкт-Петербург (39 комплексов). Затем идут Краснодарский край (35), Республика Татарстан (24) и Москва (23). Для сравнения, в других регионах ЮФО ситуация похуже. Так, в Астраханской области всего семь «умных» жилых комплексов, а в Ростовской области и Адыгее — по четыре. «Преобладание Краснодарского края вызвано более высокой конкуренцией застройщиков в регионе — наличие класса “умности” позволяет отстроиться от конкурентов и усилить позиционирование проектов в рекламе», — пояснил Александр Король. Он добавил, что в целом на юге России количество объектов класса D преобладает над классом Е, однако нет ни одного ЖК высших классов. Так что, застройщикам на юге России есть к чему стремиться, завершил эксперт.

К 2030 году в Ростовской области системами «умного дома» будет оснащено более 35% жилых домов, спрогнозировал заместитель директора Ростовского филиала ПАО «Ростелеком» — директор по работе с массовым сегментом компании Олег Горнов. По его словам, сейчас на Дону почти 70% покупателей квартир готовы платить за безопасность и максимальное удобство. «При этом по нашим данным, 45% жильцов считают, что квартиры и места общего пользования должны быть оснащены полной экосистемой “умных устройств“», — сообщил эксперт.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Он рассказал также, что сегодня рынок жилой недвижимости уходит от опциональных цифровых решений к обязательным стандартам. Это меняет сам подход к объекту недвижимости: девелопер предлагает не просто квартиру, а технологичную среду с понятным уровнем сервиса и безопасности. «Экосистемные решения позволяют развивать такой подход, объединяя домофонию, доступ на территорию, видеосервисы и взаимодействие с управляющей компанией в едином приложении, — объяснил Олег Горнов. — В результате повседневные процессы становятся проще, а управление домом — прозрачнее».

Отдельное значение, по мнению эксперта, приобретают вопросы защиты информации, а также жизни и здоровья людей. Интеграция с городскими системами и инструментами оповещения повышает уровень безопасности жилых комплексов, уверен топ-менеджер.

Он добавил, что дополнительным фактором является рост числа электромобилей. «Наличие зарядных станций уже становится важным критерием при выборе жилья, — подчеркнул Олег Горнов. — Таким образом, цифровизация — это не имиджевая надстройка, а прикладной инструмент, который повышает инвестиционную привлекательность проектов, снижает эксплуатационные издержки и задает новый стандарт качества городской среды».

Экономика вместо «тумана»

Сегодня мало иметь только набор интеллектуальных решений и технологических инструментов для того, чтобы новостройка стала по-настоящему умной, заметил генеральный директор ООО «ЦифРобот» Алексей Крицкий. По его мнению, умный дом без умной эксплуатации — это слишком дорогой гаджет, который сам по себе интересен для рекламных целей. «Реальная умная экономика начинается там, где заканчивается маркетинг, где менеджмент понимает, что и как надо делать, чтобы система работала эффективно, — уверен топ-менеджер. — Мы выяснили, что 30% покупателей жилья выбирают умный дом, потому что жить в таком доме комфортно и безопасно. Государство, со своей стороны, вводит стандарты цифровизации МКД. Однако массовому внедрению умных систем мешает высокая стоимость решений и неготовность управляющих компаний грамотно эксплуатировать эти решения. В итоге, все заявления об “умности” дома превращаются в “управленческий туман” и “цифровой фасад” (красивую картинку без экономики), влекут за собой до 30% потерь различных ресурсов, падение капитализации, чреваты техногенными и юридическими рисками».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Для того, чтобы таких ситуаций и рисков не возникало, интеллектуальными должны быть не только приборы, но и принципы управления «умной» жилой недвижимостью, подчеркнул господин Крицкий. Должна быть система, позволяющая добиваться результатов и нивелировать риски, снижать влияние человеческого фактора, превратить ЖК из дотационной ямы в точку прибыли, сказал эксперт. Для этого, по его словам, в России уже есть необходимые решения. В частности, разработан и в ряде регионов РФ внедрен стандарт ПОМКА. Это аббревиатура, в которой каждое слово — действие, необходимое для эффективной работы: планирование, организация, мотивация, контроль, анализ. «Речь не о простом управленческом контроле, а об алгоритмическом, где ложь технически невозможна. Не просто софт, но инженерная экосистема и юридический щит. Есть кейсы, в которых четко видно, как было и что стало. Так, до внедрения стандарта у компании были потери 30% и более, высокие штрафные санкции, уголовные риски, постоянные дотации. Все это отрицательно влияло на экономику предприятия. После внедрения прибыль выросла на 25%, повысилась юридическая защищенность, рост капитализации составил 10%. С другой стороны, система позволяет жителям (собственникам помещений) самостоятельно верифицировать то, насколько качественно выполнена работа, оказана услуга, это реальные показатели или нарисованные. В итоге, вместо управления цифровым фасадом девелопер начинает реально владеть умным активом. Все это позволяет найти достаточные внутренние финансовые резервы на реинвестирование и улучшение ситуации в эксплуатации объектов. Это дает возможность вписываться в муниципальный тариф», — резюмировал Алексей Крицкий.

Внедрение в многоквартирном доме «умного» учета потребления ресурса автоматизирует этот процесс, упрощает управление и контроль за энергопотреблением объекта, отметил начальник управления систем учета и развития ПАО «ТНС энерго Ростов-на-Дону» Владлен Бочаров. «Умный учет электроэнергии в МКД представляет собой интеллектуальную систему, которая автоматизирует процесс управления потребления ресурса, позволяет дистанционно снимать, собирать, передавать, обрабатывать информацию о расходе электроэнергии, — пояснил спикер. — На сегодняшний день умный учет в электроэнергетике — уже не просто технологическое новшество, а обязательное требование, закрепленное законодательством. Интеллектуальная система учета энергии (ИСУЭ) направлена на формирование эффективной комфортной городской среды, предполагает удобство доступа к инфраструктуре, создает атмосферу уюта, гарантирует безопасность взаимодействия при проживании в многоквартирном доме, а также повышает привлекательность, конкурентоспособность жилья, которое предлагают в регионе застройщики».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Главное преимущество ИСУЭ — абсолютно точный и прозрачный учет: показания автоматически снимаются и передаются в режиме реального времени, что позволяет исключить ошибки в расчетах, а также обеспечить дистанционный контроль, который нивелирует риск потерь и хищений, объяснил господин Бочаров.

По его словам, обеспечивается и экономия ресурса. «Потребитель видит в личном кабинете, онлайн, сколько именно электроэнергии он расходует, что мотивирует к более рациональному потреблению. Еще одно преимущество интеллектуальной системы — способность выявлять неисправленные приборы, и оперативно производить ремонт. В целом это способствует повышению надежности системы энергоснабжения граждан», — подчеркнул Владлен Бочаров.

Он добавил, что в соответствии с требованиями законодательства РФ установка интеллектуальных приборов учета в строящихся многоквартирных домах является обязанностью для застройщиков: все приборы учета, установленные в жилых и нежилых помещениях, должны допускаться к эксплуатации исключительно силами гарантирующего поставщика.

«Установленное оборудование должно обладать обязательным набором функций, характерных для ИСУЭ, интегрироваться в систему гарантирующего поставщика и допускаться в эксплуатацию с его разрешения. Эта работа начинается еще на этапе проектирования объекта и до ввода его в эксплуатацию. Поэтому, еще перед началом проектирования, застройщику нужно заранее согласовать с гарантирующим поставщиком технические решения и выбор оборудования. Это поможет избежать ошибок при закупках и обеспечить подключение приборов учета к системе гарантирующего поставщика. Такой порядок гарантирует надежность работы всей интеллектуальной системы», — подытожил эксперт.

Обязательный элемент

В ряде регионов России наличие в ЖК электрозарядных станций стало обязательным элементов «умного дома». Застройщику проще обеспечить техническую возможность для зарядки электромобилей при проектировании новостройки, чем собственникам пытаться установить ЭЗС в построенном доме. Рассказал представитель Pandora EV в ЮФО Евгений Тюрин. Он отметил, что в Ростовской области создание условий для зарядки электромобилей рядом с МКД — это одна из острых проблем. «Многие жильцы, которые не водят электромобили, не понимают цели размещения станций. Часто к нам обращаются владельцы электротранспорта за помощью по вопросу размещения ЭЗС на парковочных местах в ЖК. Мы рассказываем, что нужно сделать, но, в итоге, они так и не могут согласовать установку по ряду причин», — сообщил Евгений Тюрин. Он добавил, что основным препятствием в сданном доме является необходимость собрать 2/3 положительных решений за установку зарядных станций.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Господин Тюрин также рассказал, что застройщики готовы организовывать места для зарядных станций и профильные организации помогают компаниям в этом, но часто задача решается по остаточному принципу без пристального изучения деталей электрозарядной тематики. «И мы получаем неэффективное решение для владельцев электромобилей или не получаем зарядных станций в современном ЖК», — пояснил Евгений Тюрин.

По его словам, некоторые застройщики, что касается установки ЭЗС, находятся во власти стереотипов и мифов. Например, хотят мощные станции с выдачей мощности не менее 150 кВт. Это связано с программой субсидирования, которая была запущена несколько лет назад. И такой подход мало применим к внутренней территории жилого комплекса.

«Мы предлагаем учитывать и использовать сценарии пользователей. На парковках для ночной стоянки устанавливать станции переменного тока с подключением к шкафу балансного регулирования, а на гостевой парковке жилого комплекса одну-две станции постоянного тока мощностью до 40 кВт. Это решение уже показало свою эффективность на ЖК в Москве, где доля электромобилей заметно выше, чем в регионах», — рассказал эксперт.

По его мнению, в целом рынок уже разделяет решения для жилых комплексов, где важно большое количество зарядных станций и экономия выделяемой мощности, и решения для федеральных трасс, где сценарий пользователя может быть «скоростной» за счет мощной зарядной станции, или «комфортный», когда автомобиль поставили на зарядку, а путники могут отдохнуть от дороги или перекусить в придорожном кафе.

«Не нужно забывать, что в паре “автомобиль — зарядная станция” главным выступает автомобиль и если максимально машина готова взять 75кВт/ч, то даже на станции мощностью 120кВт вы вряд ли увидите больше. Именно поэтому для трассовых решений разработаны силовые кабинеты и диспенсеры для хабов, чтобы эффективно использовать имеющуюся мощность и резервировать под конкретный автомобиль столько, сколько он готов взять. Одновременно решается и вторая задача — обеспечить максимальное количество парковочных мест с возможностью зарядки. Этот факт подтверждает: в таком вопросе как установка ЭЗС важен умный подход», — подытожил Евгений Тюрин.

Директор «ИНПК Девелопмент» Роман Чумак обратил внимание на то, что за последние 10 лет ситуация в сегменте «умный дом» изменилась и количественно, и качественно. С одной стороны, передовых решений стало больше, с другой — устройства стали более дешевыми и доступными. Это позволяет на приемлемых условиях не просто внедрять «умные» счетчики, а создавать целые интеллектуальные системы.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«Я помню то время, когда со всей страны приезжали в Киров — на первый умный ЖК. Все там было интересно и дорого, выглядело почти фантастическим. Потому что в Ростове тогда учет расхода ресурсов в МКД вели при помощи поквартирных обходов и занесения данных в специальный журнал, авторучкой. Приборы были аналоговые, потому что цифровые технологии и созданные на их базе устройства стоили реально дорого», — рассказал эксперт.

Он отметил, что за последнее десятилетие ситуация кардинально изменилась. Во-первых, «умный дом» перестал быть историей для избранных. То, что ранее было специфическим набором сервисов для ЖК, постепенно становится набором базовым. Сейчас уже в 45 регионах РФ реализуются десятки проектов интеллектуальных жилых комплексов. Во-вторых, все (счетчики, датчики, другие «умные устройства») сегодня стоят копейки и интегрируется в общую систему управления зданием. «Это соответствует потребностям покупателей жилья. Все хотят жить в современных, уютных и безопасных комплексах. Это — общероссийский тренд, которому следуют и работающие в Ростове-на-Дону застройщики», — подчеркнул Роман Чумак.

По его словам, цифровизация не стоит на месте. Новые разработки появляются практически ежемесячно. Многие процессы переведены «в облака», что исключает физическое расширение компьютерного парка, увеличение штата персонала, на рутинных операциях специалистов заменяют боты, нейросети способны обрабатывать в короткие временные интервалы океаны информации. «Я помню то время, когда робот-консьерж стоил очень больших денег и при этом он был с ограниченным функционалом. Сейчас есть аналогичные устройства, которые стоят на порядок дешевле, а их функционал стал намного шире. Телефон, по сути, это уже портативный компьютер: на него можно поставить приложение, позволяющее дистанционно управлять “умным домом”. И лично я с нетерпением жду новых открытий в этой сфере», — резюмировал эксперт.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран