Не жильем единым

Сегодня девелоперы, которые ранее занимались исключительно жилой недвижимостью, начали искать смежные доходные ниши в сегментах коммерческой и гостиничной недвижимости. Так называемый «непрофильный девелопмент» становится нормой. В том, как застройщики подстраиваются под меняющиеся экономические условия, проявляют гибкость и стирают границы между сегментами, разбираемся в нашем материале.

Глядя на стратегии крупных игроков, становится ясно, что диверсификация перестала быть просто модным словом и превратилась в необходимость. Девелоперы вынуждены искать новые опоры для бизнеса, обращая внимание на сегменты, чья экономика напрямую не зависит от доступности жилищных кредитов.

«Рынок недвижимости становится более цикличным,— констатирует партнер и директор по продажам и маркетингу "Аркада Девелопмент", основатель инвестиционно-риелторской компании "ГНЕЗДО" Анжелика Адамова.— Когда ипотека дорожает, продажи жилья замедляются, а финансовая модель проектов становится чувствительной к срокам. Мы видим, что девелоперы активнее смотрят в сторону форматов, позволяющих диверсифицировать риски».

В федеральном девелопере НЕОМЕТРИЯ считают: диверсификация портфеля стала ключевым инструментом повышения устойчивости. «Но важно понимать, что амбиции при выходе в другой сегмент должны быть подкреплены необходимыми компетенциями, опытом, ресурсами и командой», — подчеркивает коммерческий директор компании Ленария Хасиятуллина.

Основная причина, которая вынуждает застройщиков обращать внимание на новые сегменты,— это структурный сдвиг в экономике и изменение потребительского поведения, которые создают новый, более стабильный спрос, чем жилищный рынок, считают в ИНСТИТИ: «Застройщики стремятся снизить риски, обеспечить себе долгосрочную прибыль и конкурентоспособность через диверсификацию портфеля».

«За последние годы я наблюдаю, как рынок девелопмента на юге России меняется быстрее, чем когда-либо. Классическая модель "построили — продали" перестает быть устойчивой: растет себестоимость, меняются ипотечные программы, а клиенты принимают решения дольше и осознаннее. В этих условиях девелопер уже не может оставаться в рамках одного сегмента. Мы пришли к пониманию, что нужно создавать не просто дома, а среду — с разными точками дохода, смысла и притяжения»,— делится генеральный директор «Винной деревни» Иван Швец.

Доходные метры

Среди наиболее перспективных направлений для «непрофильного» девелопмента выделяется доходная курортная недвижимость.

«Это формат, в котором объект одновременно является и недвижимостью, и работающим бизнесом. Инвестор приобретает актив, который может приносить регулярный доход от аренды, а девелопер получает более устойчивую модель продаж»,— говорит Анжелика Адамова.

Пример такой стратегии — гостиничный комплекс премиум-класса GREENMONT в Сочи от НЕОМЕТРИИ (бывший НЕСКУЧНЫЙ САД) и апарт-отель «Алушта-Ривьера» на Южном берегу Крыма от «Аркада Девелопмент».

«GREENMONT стал для нас знаковым проектом. Мы создавали полноценный курортный комплекс с собственной экосистемой. Это решение продиктовано растущим спросом на качественную курортную недвижимость в Сочи, где велика доля искушенной аудитории, и она ждет от нас высочайшего уровня комфорта и сервиса. Чтобы оправдать эти ожидания, мы построили курорт международного уровня, где будущие гости уже скоро смогут оценить авторские интерьеры, благоустроенную территорию с парящими променадами, пять ресторанов, SPA(СПА)-центр с термальной зоной и медицинской составляющей, фитнес- и детский клубы, подогреваемые бассейны общей площадью 720 кв. м, пул- и лобби-бары, кинотеатр под открытым небом, площадки для йоги и спорта. Управлением проектом занимается профессиональный гостиничный оператор UPRO GROUP, входящий в федеральный ТОП-10»,— поясняет госпожа Хасиятуллина.

Комплекс «Алушта-Ривьера» рассчитан на 232 апартамента и будет работать в формате четырехзвездочного отеля. «Мы изначально проектировали его как полноценный гостиничный продукт. Поэтому большое внимание уделили будущей операционной модели и позиционированию. Комплекс создается как первый pet-friendly (разрешено проживание с домашними животными )апарт-отель на Южном берегу Крыма. Для гостей с животными предусмотрена инфраструктура: площадки для выгула, сервисные зоны, ветеринарная поддержка и гостиница для крупных животных. Кроме того, в проекте внедряется цифровой сервис iButler (айбатлер) —виртуальный аватар, через который гость может управлять услугами отеля со смартфона: бронировать сервисы, заказывать уборку, трансфер или экскурсии. Такие решения позволяют сформировать более современный и понятный продукт для инвестора и будущего гостя»,— рассказывает Анжелика Адамова.

Что касается себестоимости строительства жилого и гостиничного проекта, то, по словам Анжелики Адамовой, разница достаточно существенная.

«Себестоимость гостиничного или апарт-отельного проекта может быть выше жилого примерно на 35–40%,— говорит она.— Это связано с более сложной инженерией, необходимостью общественных пространств, ресторанной инфраструктуры, SPA-зон, сервисных помещений для персонала, а также более высоким уровнем отделки.

При этом гостиничный формат компенсирует эти инвестиции за счет операционного дохода и роста капитализации объекта».

Все складывается

Другим «магнитом» для застройщиков стала индустриальная и складская недвижимость.

Группа компаний ИНСИТИ — яркий пример девелопера, который серьезно зашел в этот сегмент, создав отдельное направление ИНСИТИ логистика (занимается строительством, продажей, арендой и управлением логистических парков). Сегодня компания с земельным банком в 788 га входит в тройку лидеров по объему заявленных площадей в стране, реализуя проекты в Подмосковье, Краснодаре и респ. Адыгея. В настоящее время 270,5 тыс. кв. м складской недвижимости построено и находится в текущем строительстве, 915 тыс. кв. м складов находятся в проектировании.

«Сейчас наблюдается замедление рынка и переоценка объемов, но если смотреть в долгосрочной перспективе, рынок e-commerc (электронная коммерция )в России растет и переживает настоящий бум— и у него еще есть значительный потенциал для роста. По прогнозам, к 2030 году только Москве и области потребуется около 11 млн кв. м дополнительных складских площадей. Этот спрос формируют не только маркетплейсы, но и традиционный ритейл, которому нужны склады для "последней мили"»,— говорит коммерческий директор компании ИНСИТИ логистика Зинаида Помельникова.

В Московской области девелопер реализует 1,1 млн кв. м индустриальной недвижимости. Логопарк ИНСИТИ Радищево строится активными темпами, уже введен в эксплуатацию один из четырех корпусов и готовится к открытию офис продаж. На территории 87 га помимо основной застройки — сухих складов класса А— расположены офисные блоки, медпункты, столовые, комнаты отдыха, серверные и зоны для обслуживания техники. Собственная инфраструктура создаст дополнительные рабочие места для жителей Подмосковья, что в свою очередь повлияет на развитие качественной конкурентной среды на локальном рынке труда.

Также стоит отметить, что управление помещениями ИНСИТИ логистика оставляет на стороне собственной сервисной компании, которая решает все бытовые и коммунальные вопросы инвесторов в режиме одного окна.

По словам Зинаиды Помельниковой, коммерческая недвижимость отличается устойчивостью и высокой доходностью. В условиях нестабильности ипотечного рынка и господдержки склады стали некой «тихой гаванью» для девелоперов.

«Спрос на склады только растет, а доходность может достигать 20%. Склады арендуют на срок от 5 до 15 лет, что дает предсказуемый денежный поток, в отличие от волатильных продаж квартир. В то время как на рынке жилья высокая конкуренция, в сегменте складов, особенно формата LightIndustrial (легкая промышленность) , наблюдается дефицит качественных предложений. Вакансия в востребованных локациях стремится к историческому минимуму. Производство и логистика возвращаются в городскую среду. Это ответ на потребность в быстрой доставке и создании рабочих мест рядом с жильем, что поддерживается государственными программами»,— рассказывает коммерческий директор ИНСИТИ логистика.

Однако путь девелопера в развитие деятельности складской недвижимости не так прост. «Это совершенно другой продукт с иной экономикой и потребителем,— отмечает Зинаида Помельникова.— В жилье ты продаешь конечному потребителю эмоции и мечту. В складах — создаешь утилитарный инструмент для бизнеса (B2B). Здесь важны не видовые характеристики, а качественные, технические: нагрузка на пол, высота потолков, количество ворот, возможность организовать отдельную электроподстанцию и прочие инфраструктурные элементы».

Совершенно иная и финансовая модель. Строительство склада (особенно LightIndustrial) на старте может быть дороже, чем кажется. Инженерия здесь сложнее и требует больших вложений на начальном этапе.

Мнение, что везде лить бетон одинаково,— это заблуждение, подчеркивает Зинаида Помельникова: «Себестоимость сильно разнится, и сравнение "за квадратный метр" здесь не всегда корректно. Структура затрат в сегментах разная. В жилье огромная доля затрат — это отделка, инженерия внутри квартир, остекление, кровля, лифты, благоустройство огромной придомовой территории. Склад — это по сути коробка, но с мощной технологичной начинкой. При возведении складов основные средства уходят в подготовку основания (бетонные полы с высокой нагрузкой), усиленный энергокомплекс, большое количество ворот и доков. LightIndustrial может быть дороже классического склада на 30% как раз из-за сложной инженерии, но при этом дешевле жилья».

По разным оценкам, построить склад в России в среднем может быть дешевле, чем жилье в крупном городе, но не кардинально, если считать все затраты на подключения и логистику. Как пример, средняя себестоимость жилья в Москве около $1970 за кв. м. Хороший склад класса А будет стоить заметно меньше. Но разрыв в ценообразовании между двумя сегментами недвижимости сокращается из-за роста цен на металл и необходимости мощной инфраструктуры.

Быть в центре

Кроме того, девелоперские компании стали вкладывать средства в строительство бизнес-центров. Этот тренд обусловлен несколькими факторами, в том числе спросом на офисные помещения в крупных городах, который остается стабильным, особенно в условиях растущего числа компаний, стремящихся оптимизировать свои бизнес-процессы.

В портфеле НЕОМЕТРИИ есть бизнес-центр класса А AVIUM в Москве. «Это наш первый проект на столичном рынке недвижимости. В наш портфель этот актив перешел на стадии активной реализации, вместе с проектом к НЕОМЕТРИИ также присоединилась управленческая команда, которая с первых дней вела разработку AVIUM. Это обеспечило преемственность экспертизы и подходов к реализации. Как результат, на сегодняшний день, за год со старта продаж, в бизнес-центре продано уже более 30% экспонируемых площадей»,— рассказывает Ленария Хасиятуллина.

Переехать в винную деревню

Компания «Винная деревня» развивает сразу несколько направлений, объединяя жилую недвижимость, туризм и виноделие в единую экосистему.

«Наш флагманский проект — "Винная деревня". Мы начали его в 2020 году с идеи, которая тогда казалась нестандартной: соединить жилую застройку с винодельней и виноградниками. Сегодня это уже сформированное пространство: первая очередь полностью реализована, заложены виноградники.

Также компания «Винная деревня» реализует три проекта на территории около 20 га — порядка 300 домов.

Проект «История» — это про атмосферу и эстетику. «Мы вдохновлялись архитектурой южной Европы, прежде всего Италии, и пытались перенести это ощущение в современный формат: когда ты живешь в другой культурной среде, но с привычным уровнем комфорта»,— объясняет Иван Швец.

«Семейный» — более доступный формат, но с тем же подходом к качеству. «Я сам понимаю, что жизнь у моря для многих — это мечта, и наша задача была сделать ее реализуемой. Это дома, в которых можно жить круглый год или приезжать на сезон, формируя вокруг себя пространство так, как хочется именно семье,— говорит Иван Швец.— Несмотря на разницу в сегментах, у всех проектов одна философия: мы строим дома не "на продажу", а на поколения».

Параллельно компания «Винная деревня» развивает коммерческую инфраструктуру: винодельню, торговую галерею с ресторанами, спортивные и SPA-зоны, образовательные объекты.

«Это принципиально другой уровень девелопмента — когда ты отвечаешь не только за строительство, но и за то, как эта среда будет жить дальше»,— отмечает Иван Швец.

Отдельно компания «Винная деревня» развивает формат бутик-отеля. Часть домов и апартаментов приобретаются как инвестиция: собственник покупает объект, а компания берет на себя управление и сдачу в аренду. Это дает возможность получать доход без погружения в операционные процессы и при этом сохранять актив в растущем регионе.

«Я убежден, что за такими проектами — будущее. Девелопер сегодня — это не просто застройщик, а создатель среды, экономики и сценариев жизни»,— считает Иван Швец.

Команда под задачу

Вход в новый сегмент требует кадровой перестройки и в целом «переформатирования» под новый сегмент.

«Поскольку курортная недвижимость требует экспертизы не только в девелопменте, но и в гостиничном бизнесе. Часть компетенций можно развивать внутри компании. Однако операционная экспертиза гостиничной индустрии, как правило, привлекается со стороны. Это международная практика. Поэтому мы работаем в партнерстве с профессиональной управляющей компанией с более чем двадцатилетним опытом в индустрии гостеприимства»,— говорит Анжелика Адамова.

Она добавляет, что курортная недвижимость требует другой логики проектирования: жилой комплекс фактически завершает свой цикл после ввода здания в эксплуатацию, а апарт-отель начинает работать только после ввода. «Поэтому девелоперу необходимо заранее продумать будущую операционную модель. Например, в нашем проекте уже на этапе строительства прорабатываются вопросы кадровой модели, где будет формироваться команда и где будет проживать персонал. Отдельное внимание уделяем загрузке отеля вне высокого сезона. Мы рассматриваем сотрудничество с санаторно-курортными учреждениями региона, что позволяет предлагать гостям медицинские программы и курсовки»,— говорит госпожа Адамова.

Также, по ее словам, прорабатываются форматы событийного и впечатленческого туризма: тематические конференции, гастрономические программы, экскурсии по дворцам Южного берега, горные маршруты, фототуры в сезон цветения лаванды и маков.

Такая диверсификация позволяет продлевать туристический сезон и стабилизировать загрузку.

«Строить бетон — не значит строить одинаково,— отмечают в ИНСТИТИ.— Жилой девелопер, заходящий в коммерческую недвижимость, сталкивается с необходимостью привлекать "рыночных" специалистов. Наем со стороны в этом случае обязателен. Нужны узкопрофильные эксперты: консультанты по складской и индустриальной недвижимости, которые понимают логистику, потребности ритейлеров и маркетплейсов. Им требуется опыт работы с форматами Built-to-Suit (строительство под конкретного заказчика)».

В ГК ИНСИТИ подчеркивают, что и своих сотрудников (строителей, проектировщиков, юристов) тоже нужно переучивать. Важно бороться со стереотипом, что склад — это просто некая коробка для хранения и грязный ангар. Современный склад класса А — это высокотехнологичный объект с непростой инженерией, автоматизацией и требованиями к комфорту сотрудников.

Девелопмент 2.0

Окупятся ли эти усилия, если рынок жилья вновь «оживет»? Эксперты сходятся во мнении: даже возврат к ипотеке в 5% не заставит девелоперов отказаться от диверсификации.

«Возвращение рынка к равновесному состоянию с комфортными ставками по рыночной ипотеке вряд ли приведет нас к отказу от диверсифицированной модели. Это осознанная стратегия: диверсификация позволяет гибко реагировать на изменения, использовать синергию между направлениями и создавать проекты, формирующие новое качество среды»,— говорит Ленария Хасиятуллина.

В ИНСИТИ добавляют, что коммерческая недвижимость превращается в «подушку безопасности»: склады и офисы дают не сиюминутную сверхприбыль, а стабильный арендный доход на годы вперед.

Стратегия «построил и оставил в управлении» сегодня выглядит особенно оправданной. Готовый, арендованный склад или отель — это ликвидный актив. «Это способ получить вечный актив,— отмечают в ИНСИТИ.— Например, формат LightIndustrial окупается за шесть-семь лет, что быстрее стрит-ритейла или офисов. А долгосрочные договоры аренды с якорными арендаторами обеспечивают предсказуемый денежный поток».

«Девелоперы увидели, что разные сегменты недвижимости по-разному реагируют на экономические циклы. Поэтому диверсификация становится новой нормой. Многие компании формируют портфель из нескольких типов проектов — жилых комплексов, сервисных апартаментов и курортной недвижимости. Это делает бизнес более устойчивым»,— резюмирует госпожа Адамова.

Зинаида Помельникова считает, что рынок уже понял преимущества диверсификации и примерно знает колебания циклов нестабильности: «Даже при дешевой ипотеке застройщики, пережившие кризисы последних лет, уже не захотят полностью зависеть от одного жилого сегмента. Склады и коммерция стали определенной подушкой безопасности. Коммерческая недвижимость дает не сиюминутную сверхприбыль (как продажа квартир на пике), а стабильный арендный доход на годы вперед. Это позволяет компании чувствовать себя уверенно в долгосрочной перспективе. Думаю, компании будут развивать диверсифицированный портфель, перераспределяя ресурсы в зависимости от рыночной ситуации: больше жилья, когда ипотека низкая, больше складов, когда высок спрос на логистику».

«Если завтра рынок снова станет максимально благоприятным для классической жилой недвижимости, это не отменит одного: диверсифицированные проекты более устойчивы. Они живут не только за счет продаж, но и за счет управления, сервиса, туризма и эмоции. И в этом смысле Тамань для нас — не просто точка на карте. Это территория, где мы строим не квадратные метры, а новую модель жизни»,— резюмирует Иван Швец.

Проект апарт-отеля «Алушта-Ривьера» на Южном берегу Крыма от девелопера ArcadaDevelopment рассчитан на 232 апартамента и будет работать в формате четырехзвездочного отеля под управлением профессиональной управляющей компании.

Проект изначально проектировался как гостиничный продукт. Уже на этапе разработки были продуманы инфраструктура, сервисная модель и сценарии круглогодичной загрузки.

В комплексе предусмотрены SPA-зона, бассейн, ресторанная инфраструктура, а также цифровой аватарiButler, позволяющий гостям управлять услугами отеля через мобильное приложение.

Отдельное направление стратегии связано с формированием загрузки вне летнего сезона. Помимо курортного отдыха проект ориентирован на деловой туризм, конференции и тематические программы.

Такая модель позволяет рассматривать апартаменты как инвестиционный актив с доходом от гостиничной эксплуатации и потенциалом роста стоимости недвижимости.

Республика Крым, г. Алушта, ул. Сергеева-Ценского, 4В

https://arcada-group.ru/

Жилой комплекс ОБЛАКА в Новороссийске: в центре событий и море по соседству

Современный жилой комплекс расположен на границе между Южным и Центральным районами Новороссийска — это развитая локация с прекрасной экологией и всего в 5 минутах езды от моря и центра города. Чистый воздух, неплотная застройка и теплый южный климат — здесь создана комфортная среда для поддержания здорового образа жизни.

Более 70% квартир в жилом комплексе ОБЛАКА отличаются выраженными видовыми характеристиками благодаря расположению на одной из самых высоких точек города. Из окон открывается прекрасный вид на бухту Новороссийска и горы, окружающие город-герой. Панорамное остекление наполнит комнаты светом и визуально расширит пространство внутри.

На территории жилого комплекса будущих жителей встречает продуманная система общественных пространств в формате «активити-парк» — это просторные зеленые дворы с уникальными игровыми и спортивными зонами, рассчитанными на интересы всех членов семьи. Закрытая территория с системой видеонаблюдения обеспечит максимальную приватность и безопасность.

Третья очередь проекта выводит комплекс на новый уровень: бизнес-класс, архитектура в неоклассическом стиле, фасады с элементами керамогранита в песочной гамме, премиальные лифты, улучшенные характеристики безопасности и эстетики.

ОБЛАКА 3 — обновленный дом с характером, в котором все продумано до мелочей.

https://neometria.ru/novorossiysk/complex-oblaka

Коттеджный поселок «Винная деревня» в Тамани — место, где рождаются традиции

Проект представляет собой уникальное пространство, объединяющее современный комфорт загородной жизни с атмосферой средиземноморского виноделия. Здесь каждый участок — это не просто земля, а часть продуманной экосистемы, включающей виноградники, развитую инфраструктуру и сообщество единомышленников, ценящих качество жизни. Для строительства предлагаются участки от 2,5 до 20 соток, а также проекты домов площадью от 64 до 300 кв. м, что позволяет выбрать оптимальный формат для постоянного проживания или загородного отдыха.

Концепция поселка строится на гармоничном сочетании заботы о природе, высокого качества жизни и уникального опыта, который становится доступен каждому резиденту.

Для отдыха и досуга предусмотрена просторная парковая зона с зонами для прогулок и пикников, а также отдельные площадки для развлечений детей.

Мы создаем среду, в которой одинаково комфортно и взрослым, и детям. Нас выбирают те, кто ценит настоящее качество жизни, стремится к единению с природой без отказа от современных стандартов комфорта и хочет стать частью традиции, возрождающей лучшие традиции виноделия на Таманской земле.

Ст. Тамань, ул. Лебедева, д. 35, офис 1, Темрюкский район, Краснодарский край, тел. 8 (918) 9858298

https://tamanwinevillage.ru/

«ИНСИТИ логистика» —девелоперская компания, входящая в состав ГК «ИНСИТИ»

Специализируется на строительстве современных логистических комплексов. Основные направления деятельности: строительство, продажа, аренда и управление логистическими парками. Топ-3 застройщиков России по объему заявленных площадей. Дебютировала на рынке складской недвижимости в 2024 году.

123100, Москва, 1-й Красногвардейский проезд, д. 15, MercuryTower

350000, Краснодар, ул. Петра Метальникова, 42, ТЦ «Инфинити», тел. +7 800 600 25 92