Под крышей дома своего

В Ростовской области по итогам 2025 года объемы ввода жилья превысили 2,7 млн кв. м. Это на 0,5% больше запланированного. 56% от общего объема площадей, или свыше 1,5 млн кв. м, приходится на объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Несмотря на положительную динамику, в 2026 году рынок недвижимости в этом сегменте перейдет в стадию замедления и трансформации, уверены отраслевые эксперты.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, в 2025 году на Дону введено в эксплуатацию почти 2,8 млн кв. м жилых площадей. Этот показатель позволил региону не только перевыполнить план по жилищному строительству на 0,5%, но и сохранить высокие темпы ввода жилья, которые наблюдались в 2020–2025 годах. Примечательно, что 56% от общего количества введенных площадей, или более 1,5 млн кв. м, приходится на объекты ИЖС. Доминирование доли этого сегмента в общем объеме сданных в эксплуатацию объектов жилой недвижимости прослеживается на Дону на протяжении пяти лет. В среднем на ИЖС в регионе приходится 55,8% квадратуры от общего объема.

Как отметил заместитель губернатора Дона Владимир Ревенко, с каждым годом растет интерес граждан к загородному жилью, которое все чаще рассматривается не как дополнительное, а как основное место проживания.

В областном минстрое рассказали, что в 2025 году одним из драйверов роста рынка стало вступление в силу с 1 марта закона «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Это позволило привлекать средства граждан для возведения частных жилых домов по договорам строительного подряда с применением эскроу-счетов, обеспечивая защиту интересов людей, и уберечь их от рисков, связанных со строительством. В ведомстве пояснили, что вступивший в силу закон не запрещает строительство без использования эскроу, но тогда невозможно будет получить ипотеку на дом, построенный по старой схеме.

Как уточнил министр строительства, архитектуры и территориального развития региона Сергей Куц, уже в первые месяцы после вступления в силу закона в Ростовской области было заключено почти 240 договоров строительного подряда с использованием эскроу-счетов. «Эти нововведения создают предпосылки для будущего развития ИЖС»,— подчеркнул господин Куц.

По словам члена гильдии маркетологов России, директора по стратегическому маркетингу премиального поселка «Южные террасы» Ирины Дубовцевой, успех 2025 года был обусловлен наличием «дешевых денег» благодаря программам льготного кредитования. «В свою очередь, 2026 год для застройщиков ИЖС станет годом переосмысления бизнес-модели относительно доли собственного капитала, применения модели с эскроу-счетами, типов проектов, а также их локации»,— уверена эксперт.

Вместо хаотичности — проду­манность

По мнению опрошенных «G» экспертов, в Ростовской области средний и экономичный сегменты ИЖС (62,8 тыс. руб. и 80 тыс. руб. за кв. м соответственно, без учета стоимости земли) в основном представляют собой хаотичную застройку. Главный критерий выбора такой недвижимости — относительно невысокая стоимость дома.

«Важный фактор — цена квадратного метра. Даже без учета земельного участка в доме площадью 100 кв. м в стройварианте она составит около 70 тыс. руб. Для квартиры, причем расположенной не в лучшем районе города, этот показатель — около 180 тыс. руб. То есть дом выгоднее, а участок покупатель получает фактически в подарок. При этом у владельцев частных домов нет проблем с парковкой, есть двор, где могут гулять дети»,— пояснял еще в августе 2024 года деловому еженедельнику «Город N» Артем Панасенко, основатель ГК «Премьер» (на тот момент построила в регионе пять коттеджных поселков).

В областном минстрое рассказали, что с 2025 года в регионе стали особое внимание уделять вопросу синхронизации индивидуального жилищного строительства с комплексным развитием территорий. И власти, и отраслевые эксперты уверены, что в Ростовской области строительство частных домов должно осуществляться параллельно с необходимой инфраструктурой, включая дороги, инженерные коммуникации и социальные объекты. Это позволит создать комфортную и современную среду для жизни в загородных поселках.

«Объекты инженерной и транспортной инфраструктуры при ИЖС отличаются большей протяженностью, чем при застройке многоквартирными домами. Одним из вариантов решения этой проблемы, особенно для территории городской агломерации и стратегических опорных населенных пунктов, может стать развитие практики строительства малоэтажных жилых комплексов. Для этого необходимо объединять усилия государства, бизнеса и банков. Конечно, главный вопрос, где строить это жилье, чтобы оно было востребовано? На сегодняшний день в Ростовской области предусмотрено почти 3 тыс. га перспективных территорий»,— пояснил Сергей Куц.

По словам Станислава Котченко, директора по строительству ООО «Азово-Донская девелоперская компания» (развивает на Дону коттеджный поселок премиум-класса «Старочеркасская Ривьера»), тенденция на рынке региона складывается таким образом, что актуальной становится продажа не участков и домов, а пространства. «Самые лучшие решения по благоустройству и обустройству территорий — это те, что подсказали специалистам сами жильцы. Например, нужна не просто стоянка для яхт в проектах у воды. Это должно быть место с развитым сервисом с точки зрения всех процессов (не только ремонта)»,— отметил господин Котченко.

По мнению эксперта, на территории расположения объектов ИЖС не нужно обустраивать несколько детских площадок. Важнее сделать хорошее место для отдыха и игр детей, а также многофункциональное пространство, позволяющее заниматься спортом, фитнесом, йогой, жарить шашлык, готовить барбекю. «То есть создавать все условия, необходимые для качественной жизни в таком комьюнити»,— добавил Станислав Котченко.

Опрошенные эксперты также заметили, что в проектах КРТ надо предусматривать не только соцобъекты, но и современные инженерные системы и коммуникации: строить очистные сооружения, канализационные коллекторы, централизованный водопровод и так далее.

«Например, мы как застройщики положительно относимся к КРТ. Если найдем баланс между тем, что должны сделать для человека, и тем, что должны сделать власти региона, то это окажет положительное влияние не только на рынок многоэтажного строительства, но и на проекты индивидуальной жилой застройки. И в них школы, детсады, поликлиники и другие объекты также будут являться магнитами для аудитории»,— уверен господин Котченко.

Комьюнити равных

По мнению Ирины Дубовцевой, для клиентов, покупающих жилье в поселках премиального уровня, локация, экология, транспортная доступность и развитая инфраструктура входят в базовые опции проекта. «Поэтому девелоперам приходится развивать форматы, в которых на первое место выходит концепция проекта коттеджного поселка как экосистемы, с фокусом на формат full-life balance, то есть полноценную, наполненную жизнь в комьюнити равных»,— объяснила эксперт.

Она добавила, что в премиум-сегменте покупатели частных домов выбирают не просто жилье, а среду, социум с близкими ценностями, принципами и ментальностью, кругом интересов и общения. В сложившихся реалиях девелоперы внедряют развитие системы h2h (human to human — «человек для человека») инфраструктуры внутри коттеджных поселков в формате пространств для совместного времяпрепровождения, общения и праздников.

«Некоторые проекты поселков включают даже небольшие форматы "земских театров", некоторые даже на этапе отбора земельного участка под проектирование коттеджного поселка находят старинные заброшенные усадьбы в небольших деревнях, выкупают, реставрируют и превращают в важный элемент концепции локации»,— рассказала госпожа Дубовцева.

Сейчас необходимо создавать проекты, в которых будет не только комфортно жить и работать (учитывая тренд на то, что многие заняты «на удаленке»), но и отдыхать, не покидая дома, заметила директор по маркетингу ООО «АДДК» Юлия Лазарева. «Для понимания того, что же необходимо человеку для комфортной и счастливой жизни, необходимо исследовать свою аудиторию и нюансы региона. Современный девелопмент — это и строительство, и психология. Это целая философия в работе над проектом — от идеи и подбора участка до проектирования, строительства и передачи объекта покупателям. Они, по сути, становятся участниками комьюнити жителей, у которых не только общие территория и инфраструктура, но и похожие интересы»,— резюмировала эксперт.

Константин Соловьев