«Нужно защитить застройщика от отзыва градостроительного плана»

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ выступило с предложениями по ускорению реализации масштабных инвестпроектов. Их итоговая цель — сократить инвестиционно-строительный цикл. Ведомство намерено продлить до конца 2027 года мораторий на технологический и ценовой аудит крупных бюджетных строек и увеличить с полутора до трех лет срок действия заморозки требований регламентов для действующих градостроительных планов. Второе предложение связано с тем, что частые изменения нормативов заставляют девелоперов нести дополнительные расходы на перепроектирование долгосрочных объектов. Инициативы комментирует коммерческий директор строительной компании «Каскад» Алла Тишкова.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«Начну с моратория на технологический и ценовой аудит бюджетных строек. Если его продлят до конца 2027 года — это правильный шаг, но есть нюансы. Например, наша компания — не бюджетный застройщик, но в курортных проектах в Анапе и Голубицкой, где строим инвест-отели с апартаментами, аудит касается и нас: через партнерские схемы, банковское финансирование.

Каждая такая проверка обернется тремя-четыре месяцами простоя, а это — замороженные деньги, проценты по кредитам, сдвинутые сроки открытия. Если мораторий сохранят, то мы выиграем время. Но я бы не называла это “ускорением” в чистом виде. Скорее речь идет о том, чтобы “не тормозить еще сильнее”.

Увеличение срока заморозки требований строительных регламентов с полутора до трех лет, на мой взгляд, действительно важная вещь. В частности, мы строим в Архызе, в горной местности. Там проектирование идет долго, изыскания — сложные. И если через полтора года выясняется, что требования поменялись, то придется переделывать. Снова потратим деньги и время. Три года — реалистичный горизонт для курортного проекта.

Но даже с этими инициативами остается то, что от Минстроя России не зависит. Это — региональные согласования. Посмотрите на пример Севастополя. Там путь от градплана до стройки занимает 18-24 месяца. И не потому, что регламенты меняются, а потому что согласующие органы работают медленно. В Ростовской области в 2025 году отклонили 80% заявок на строительство.

Причина часто не в качестве проекта, а в несоответствии регламентам, которые меняются быстрее, чем застройщик успевает перестроиться. В Адыгее прокуратура выявила избыточные требования к застройщикам, из-за которых согласование могло занимать больше трех месяцев.

Я бы предложила Минстрою пойти дальше. Мало заморозить требования на три года. Нужно синхронизировать их с региональными правилами землепользования и застройки. Сейчас градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) выдается, но если через год муниципалитет меняет ПЗЗ, то все — документ сгорает. В Арбитражном суде Адыгеи есть дела, где застройщики доказывают, что их проект соответствовал ГПЗУ на момент выдачи, а потом правила изменились. Если Минстрой хочет ускорить цикл, то нужно не просто заморозить регламенты, а защитить застройщика от отзыва градплана задним числом.

Мораторий на аудит хорош для бюджетных строек. Но у нас, частных девелоперов, есть своя головная боль и это — экспертиза проектной документации. Она может длиться месяцами.

Если министерство действительно хочет ускорить инвестцикл, то нужно сокращать не только аудит, но и сроки экспертизы. Или вводить параллельное проектирование и экспертизу, как это делается в некоторых регионах.

В целом, инициативы Минстроя — движение в правильную сторону. Но я бы не ждала, что они сами по себе решат проблему. Нужна еще работа с регионами. Так, в Краснодарском крае губернатор говорит о снятии административных барьеров, о задержках выдачи разрешений, о высокой стоимости подключения к сетям. Но пока это — слова. Если Минстрой РФ даст регионам четкие механизмы, а не просто рекомендации, вот тогда инвестцикл, действительно, сократится. И мы, девелоперы, это почувствуем не на бумаге, а на стройплощадке».