Вертолет попался на удочку
В Сочи арендатор вместо размещения рыбхоза использовал участок как базу отдыха с полетами
Арбитражный суд Краснодарского края расторг договор аренды земельного участка в Хостинском районе Сочи. Земля предназначалась для рыбного хозяйства, но фактически использовалась как коммерческая база отдыха с вертолетными экскурсиями. Апелляционная инстанция оставила это решение в силе, дата кассационного рассмотрения пока не назначена.
Фото: Дмитрий Коротаев / Коммерсантъ
Фото: Дмитрий Коротаев / Коммерсантъ
Арбитражный суд Краснодарского края удовлетворил иск администрации Сочи и расторг договор аренды земельного участка площадью 47 390 кв. м, расположенного в Хостинском районе по улице Джапаридзе. Решение суда также является основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи об обременении участка арендой в пользу ООО «Атлантик».
Как следует из материалов дела, договор аренды был заключен между администрацией города и ООО «ПК ГРИ-АБЕС» 8 февраля 2012 года. По его условиям участок передавался для размещения рыбного хозяйства, срок действия договора установлен до 9 апреля 2059 года. В сентябре 2017 года права и обязанности арендатора перешли к ООО «Атлантик».
В границах участка к 2019 году предполагалось построить блок выращивания и обработки рыбной продукции, баню, бытовой блок, ангар и хозяйственный блок.
В ходе муниципального земельного контроля сотрудники администрации провели осмотр участка. При въезде на территорию они обнаружили вывеску и указатель «Комплекс отдыха "Вертолетчик"». Территория предполагаемого рыбхоза была огорожена, доступ ограничен, объекты в стадии строительства отсутствуют. Из информации в интернете следовало, что на участке работает база отдыха, предоставляющая услуги временного проживания и организации полетов на вертолете.
По итогам проверки были выявлены признаки нарушения земельного законодательства: участок использовался не в соответствии с видом разрешенного использования, предусмотренным договором аренды.
В судебных заседаниях представитель ответчика указал, что полетная деятельность после визита чиновников приостановлена, услуги по временному проживанию и общественному питанию условий договора не нарушают, поскольку этими услугами пользуются только работники рыбного хозяйства, ресторана на участке нет, а есть беседки для отдыха и банный комплекс. По словам ответчика, вся инфраструктура соответствует целям договора аренды — ведению рыбного хозяйства, вертолет нерабочий, а водоем используется обществом для рыбоводства. Ответчик также указал, что принял меры по устранению всех выявленных нарушений. Расторг договор аренды посадочной площадки, демонтировал объекты, которые могли использоваться не по назначению, подал заявление об изменении вида разрешенного использования с целью приведения документов в соответствие с фактическим использованием «для размещения рыбного хозяйства» на «воздушный транспорт».
Однако ответчику было отказано в изменении ВРИ на «воздушный транспорт» со ссылкой на Генеральный план 2023 года и зону Р-3, где данный вид является запрещенным. Это, по мнению истца, также подтверждает, что общество использовало спорный земельный участок не по целевому назначению.
Суд согласился с доводами представителей администрации, поскольку из представленных актов осмотра и приложенных к ним фотоматериалов очевидно следует нецелевое использование спорного земельного участка (расположены баня, беседки, домики, вертолет, бассейн, лежаки, ресторан «Таверна Вертолетчик»).
Ответчик просил суд принять обеспечительные меры в отношении участка, что отложило кассационное рассмотрение дела.
Юрист практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и Партнеры» Георгий Мазарович пояснил, что нарушение арендатором целевого назначения земельного участка, предоставленного для целей ведения рыбного хозяйства, достоверно подтверждено и доказано.
«По результатам выездной проверки было обнаружено, что на участке возведен целый ряд построек, а дополнительным подтверждением нецелевого использования участка стали страницы комплекса отдыха в сети Интернет. Согласие на строительство объектов администрация не давала, изменения в договор аренды в связи с изменением целевого назначения участка не вносились. Более того, после получения претензий от администрации арендатор попытался изменить вид разрешенного использования ("ВРИ") на "воздушный транспорт". Тем самым ответчик лишь подтвердил свое намерение продолжать использовать участок в нарушение условий договора аренды»,— говорит юрист.
Вполне логично, что суд удовлетворил иск и расторг договор аренды, обоснованно посчитав допущенные ответчиком нарушения существенными и доказанными. Суд апелляционной инстанции с этими выводами согласился.
Вероятность отмены кассационной инстанцией актов нижестоящих судов, по словам господина Мазаровича, крайне незначительна: попытки ответчика устранить нарушения сносом части объектов и расторжением договора аренды вертолетной площадки обоснованно признаны судами обстоятельством, не отменяющим длительное нецелевое использование участка. Юрист подчеркивает, что при наличии столь убедительной доказательной базы (фотоснимки, протоколы осмотра, обращение арендатора за изменением ВРИ, размещение информации о комплексе отдыха в сети Интернет) требование администрации расторгнуть договор аренды за существенное нарушение его условий абсолютно законно и прямо следует из совокупности норм земельного и гражданского законодательства.