Казаков оставили без озера
В Сочи признали незаконной аренду участка с водоемом
Арбитражный и апелляционный суды отказали администрации Сочи в расторжении договора аренды земельного участка площадью 6862 кв. м, заключенного с Хостинским районным казачьим обществом, признав сделку ничтожной,— на арендованной территории находится озеро, которое по закону не может быть предметом аренды. В ответ общество подало на эти решения жалобу в кассационный суд. По мнению юристов, шансы в кассации у казаков практически ничтожны.
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
Окружной кассационный суд рассмотрит жалобу Хостинского районного казачьего общества на решение нижестоящих судов о признании ничтожным договора аренды земельного участка.
Ранее арбитражный суд отказал администрации Сочи в расторжении договора аренды земельного участка с Хостинским районным казачьим обществом Черноморского окружного казачьего общества Кубанского войскового казачьего общества, признав договор ничтожным. Апелляционная инстанция оставила это решение в силе.
Как следует из материалов дела, договор аренды был заключен 6 октября 2022 года на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Сочи от 4 октября 2022 года. Участок площадью 6862 кв. м с видом разрешенного использования для сельскохозяйственных нужд передан в аренду сроком на 49 лет — до 26 октября 2071 года.
В 2026 году городская администрация обратилась в суд, указав, что по результатам осмотра на территории участка выявлены сооружение, зеленые насаждения и часть водоема, тогда как признаков сельскохозяйственного использования не обнаружено. По мнению истца, арендатор допустил существенные нарушения договора.
Казачье общество возражало против иска, пояснив суду, что большую часть участка занимает озеро, а остальная территория представляет собой склоны, поросшие лесом, что исключает возделывание сельскохозяйственных культур. Ответчик также сообщил, что 30 ноября 2024 года заключил договор безвозмездной поставки рыбопосадочного материала, по которому получил мальков сазана и карпа для разведения в водоеме на спорном участке. Кроме того, на участке выращивается рассада культурных растений для последующей реализации.
Поскольку в границах участка расположен водный объект, то суд посчитал, что, согласно статье 102 Земельного кодекса РФ, земли, на которых находятся поверхностные водные объекты, относятся к землям водного фонда и не могут быть предметом договора аренды сельскохозяйственного назначения, поскольку водные объекты находятся в федеральной собственности. Суд пришел к выводу, что под видом аренды земельного участка фактически состоялось распоряжение водным объектом, что прямо противоречит действующему законодательству.
На этом основании суд признал договор аренды от 6 октября 2022 года ничтожным, отметив, что недействительная сделка не может быть расторгнута в судебном порядке, и отказал администрации Сочи в удовлетворении иска.
По словам судебного эксперта экспертной группы Veta Александра Терентьева, суд отказал администрации в ее собственном требовании о расторжении договора аренды, но с одновременным аннулированием записи об аренде в ЕГРН по инициативе самого суда на другом правовом основании. «Разница принципиальная: администрация хотела расторгнуть действующий договор, а суд пришел к выводу, что расторгать было нечего, поскольку договора как юридически действительной сделки никогда не существовало. Администрация просила расторжение — способ защиты, который по определению применим только к действительному, существующему обязательству: расторгнуть можно то, что юридически существует. Но в ходе разбирательства суд установил факт, который стороны, по сути, не оспаривали: в границах арендованного сельхозучастка находится природное озеро, занимающее практически всю его площадь, подпитываемое прилегающими водами»,— поясняет юрист.
Таким образом, договор, по которому муниципалитет включил такой объект в состав арендуемого участка, нарушает прямой законодательный запрет и публичный интерес, а значит, ничтожен с момента заключения — то есть недействителен изначально, независимо от того, заявлял ли кто-то об этом отдельное требование. Так как 166 ст. ГК прямо позволяет суду применять последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе, если усматривается публичный интерес, суд был не просто вправе, а по существу обязан констатировать ничтожность и аннулировать запись об обременении, отказав при этом в формально заявленном требовании о расторжении. Просто потому, что расторжение как способ защиты для ничтожной сделки неприменимо, говорит господин Терентьев.
Юрист также отмечает, что заключение договора указывает на административный сбой на стороне самой администрации в момент формирования и передачи участка в 2022 году:
«Судя по всему, при формировании кадастровых границ участка не была должным образом учтена гидрологическая ситуация на местности, то есть наличие природного водоема не всегда отражено в кадастровых данных земельного участка как отдельного объекта учета. Особенно если водоем не был ранее самостоятельно зарегистрирован в государственном водном реестре».
Александр Терентьев считает, что все вышесказанное делает перспективы дела казаков в кассации весьма слабыми. «Кассация проверяет исключительно правильность применения норм права, а не переоценивает установленные факты. А факты в виде наличия озера установлены, согласованы двумя инстанциями и не опровергнуты ответчиком. Единственный теоретически возможный маневр казаков в кассации может заключаться в попытке указать на процессуальное нарушение в виде отказа апелляции принять новые доказательства — отчет о гидрологическом обследовании»,— говорит юрист.
Однако, по его словам, и здесь у них слабая позиция, так как они не представили эти доказательства еще в суде первой инстанции, а кассация традиционно не вмешивается в подобные решения апелляции при отсутствии явного злоупотребления.