«Звездный» уходит с молотка
В Сочи выставили на торги велнес-отель стоимостью 4,1 млрд рублей
В Сочи продают один из крупнейших гостиничных активов в центральной части города — велнес-отель «Звездный». На аукцион выставили 99,97% акций АО «Отель "Звездный"». Начальная стоимость лота составляет 4,1 млрд руб. Эксперты считают объект привлекательным благодаря его расположению и инфраструктуре, однако обращают внимание как на необходимость дополнительных инвестиций, так и на юридические риски, которые потенциальному покупателю предстоит оценить до заключения сделки.
Фото: zvezdny.biz
Фото: zvezdny.biz
На электронной площадке РАД Lot-Online.ru 7 сентября пройдут торги по продаже 99,97% пакета акций АО «Отель "Звездный"». Актив реализуют через голландский аукцион, предусматривающий снижение стоимости. Начальная стоимость составляет 4,1 млрд руб., минимальная — 3,7 млрд руб.
Отель расположен в центре Сочи на улице Гагарина. В состав комплекса входят главный корпус на 175 номеров общей площадью 18,7 тыс. кв. м, четырехэтажная вилла класса люкс площадью 781 кв. м с бассейном и двухуровневая автостоянка площадью более 1 тыс. кв. м. Общая площадь комплекса превышает 20,5 тыс. кв. м. Вместе с пакетом акций покупателю перейдет право аренды земельного участка площадью почти 13 тыс. кв. м, которое действует до 1 января 2047 года.
Инфраструктура комплекса ориентирована на велнес-туризм. На территории работают спа-комплекс с термальной зоной, крытым бассейном, саунами, парной и снежной комнатой, фитнес-зал, падел-клуб, открытый бассейн с подогревом, ресторанный комплекс, три конференц-зала, детская игровая комната, зона отдыха на пляже «Ривьера» и смотровая площадка на крыше. Вилла оборудована лифтом, семью спальнями, кухней, тренажерным залом, сауной и собственным бассейном.
Комплекс находится рядом с парком «Ривьера», торгово-деловым центром «Александрия» и Центральным клиническим санаторием. До автовокзала расстояние составляет около 1,5 км, до железнодорожного и морского вокзалов — около 2 км, до аэропорта Сочи — 31 км.
По данным системы «СПАРК-Интерфакс», АО «Отель "Звездный"» зарегистрировано в 1993 году. Компания занимается гостиничной деятельностью, численность персонала по итогам 2025 года составила 178 человек. Выручка предприятия за 2025 год достигла 658 млн руб., чистая прибыль — 100,2 млн руб., стоимость чистых активов — 2,3 млрд руб. При этом сервис указывает на низкий уровень общего риска компании, хотя отмечает рост задолженности по налогам. Кроме того, общество выступает залогодателем по десяти сделкам.
Председатель экспертного совета Ассоциации отельеров АМОС Дмитрий Богданов считает, что сам объект обладает хорошими рыночными перспективами благодаря своему расположению и инфраструктуре.
«Отель находится в очень удобном месте. У него неплохой номерной фонд и действительно сильная инфраструктура: открытый и закрытый бассейны, падел-корты, фитнес-центр, рестораны, конгрессно-деловая составляющая. Все это позволяет рассматривать его как серьезный городской и одновременно курортный отель, который способен обеспечивать владельцу стабильный денежный поток на протяжении многих лет»,— говорит господин Богданов.
При этом эксперт отмечает, что будущему собственнику придется вкладывать средства в развитие объекта. По его оценке, материально-техническую базу необходимо обновлять, а маркетинговую и информационную политику — фактически перестраивать.
Только объем дополнительных вложений, по мнению Дмитрия Богданова, может составить не менее 500–700 млн руб. Именно поэтому заявленная стоимость актива, считает эксперт, выглядит достаточно высокой.
«Если учитывать, что в объект еще предстоит серьезно инвестировать, то цена в 4,1 млрд руб. кажется несколько завышенной. На мой взгляд, рыночная стоимость могла бы находиться примерно на уровне 2,5 млрд руб. Вместе с тем дефицит качественных гостиничных объектов в Сочи остается очень высоким. Желающих приобрести хороший гостиничный актив значительно больше, чем собственников, готовых его продавать. Поэтому нельзя исключать, что инвестор будет готов заплатить премию к рынку ради такого объекта»,— отмечает Дмитрий Богданов.
Помимо коммерческой оценки будущему покупателю предстоит провести и комплексную юридическую проверку актива. Управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко считает, что в первую очередь необходимо установить законность предоставления земельного участка и строительства гостиницы.
По словам юриста, потенциальному инвестору следует проверить, кем и на каком основании предоставлялась земля, каким образом объект вводился в эксплуатацию, а также соответствуют ли эти процедуры действующему законодательству.
Для Сочи, отмечает эксперт, этот вопрос имеет особое значение, поскольку судебная практика по земельным вопросам в городе остается достаточно обширной.
Если покупатель приобретает пакет акций, а не сам объект недвижимости, то вместе с компанией к нему также переходят все принадлежащие юридическому лицу права и обязательства. Поэтому, как отмечает господин Домащенко, проверка должна затрагивать не только недвижимость, но и деятельность самого общества.
Юрист рекомендует обратить внимание на отсутствие задолженности по аренде земельного участка, налогам и обязательным платежам, а также проверить законность подключения гостиницы к инженерным коммуникациям — электроснабжению, газу, водоснабжению и водоотведению.