Торговое затишье
В Петербурге за первые шесть месяцев открылось в 3,6 раза меньше помещений под коммерцию, чем год назад
По итогам первого полугодия 2026-го в Санкт-Петербурге открылся только один торговый центр — «Kronung Новогорелово» площадью 11,8 тыс. кв. м. До конца года ожидается открытие еще трех объектов: «Экопарк Парнас» (16,7 тыс. кв. м) от STEIT, еще один объект Kronung Group — «Kronung Солнечный» (3,8 тыс. кв. м), а также ТЦ на улице Володарского (2,3 тыс. кв. м) на месте исторического здания. В случае запуска всех заявленных торговых центров объем ввода по итогам года составит 34,6 тыс. кв. м, что в 3,6 раза меньше, чем в 2025-м, когда было введено 125,2 тыс. кв. м.
Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ
Такие данные приводит IBC Real Estate.
В компании отмечают, сейчас на этапе строительства отсутствуют объекты арендопригодной площадью более 20 тыс. кв. м. На сегодняшний день Петербург занимает седьмое место по обеспеченности качественными торговыми площадями: индикатор находится на уровне 449 кв. м на 1 тыс. жителей. Для сравнения, в Москве показатель составляет 520 кв. м на 1 тыс. жителей.
Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева подсчитала, что сегодня общий объем рынка действующих качественных профессиональных торговых центров в Северной столице составляет 2,3 млн кв. м в 60 объектах арендопригодной площадью от 10 тыс. кв. м.
По ее данным, доля свободных площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга к концу первого полугодия 2026 года выросла до 6,8%, что на 2,1 п. п. больше по сравнению с декабрем 2025 года. Рост вакантности обусловлен оптимизацией и сокращением планов по развитию ритейлеров.
«Ключевые торговые центры имеют более низкие показатели свободных площадей, хотя тенденция к росту также прослеживается — с 3,5% в декабре 2025 года до 5,1% в июне 2026-го. Доля свободных площадей выросла по всем форматам торговых центров, несмотря на минимальный прирост новых торговых площадей. До конца года прогнозируется дальнейший сдержанный рост вакантности, но он не превысит 10% в среднем по рынку»,— отмечает эксперт.
Руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай говорит, что в июне 2026 года в крупнейших ТЦ Санкт-Петербурга (восемь объектов, арендопригодная площадь которых составляет более 70 тыс. кв. м) доля вакантных помещений составляет 11%. При этом индикатор варьируется от 4 до 43% в зависимости от формата торгового объекта, его локации и состава арендаторов, рассказывает она.
Без новых брендов
На рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга, как и в целом по стране, с конца 2024 года наблюдается тенденция на снижение темпов экспансии ритейлеров. Сегодня новые бренды практически не выходят, а существующие сокращают количество неприбыльных магазинов, фокусируясь на развитии флагманских пространств и онлайн-каналов продаж. С начала года в России не появилось ни одного нового международного бренда (учитываются международные бренды, открывающие первые собственные офлайн-магазины в России), отмечает госпожа Ногай.
Заместитель генерального директора инвестиционной компании «Активо» Константин Земсков говорит, что увеличение доли свободных помещений приводит к падению арендных ставок — от 1 до 7%, по данным «Активо». «Как следствие, ритейл становится менее привлекательным направлением для инвесторов. В первом полугодии этого года мы видим, что объем введенных площадей упал в два раза, открылось всего девять объектов по России, тогда как в первом полугодии прошлого года таких объектов было 16»,— говорит он.
Господин Земсков считает, что сегодня ритейл — самый сложный сегмент с точки зрения инвестиций. «Сделки здесь, как правило, совершаются со стороны профессионалов этого сегмента. Это люди, которые знают, что объект недооценен, и понимают, как можно его раскачать. Мы видим, что действующие торговые центры и супермаркеты активно трансформируются»,— замечает эксперт
В условиях общего охлаждения потребительской активности населения и усиления влияния онлайн-торговли торговая недвижимость России в целом и Санкт-Петербурга в частности характеризуется снижением трафика.
По данным Nikoliers, с начала 2026 года индикатор посещаемости ТЦ показывал нестабильную динамику: весной были отмечены отдельные скачки роста трафика, однако общий показатель остается ниже уровня 2023–2025 годов в среднем на 3,5–4%.
Повысившаяся требовательность аудитории затрудняет наращивание посещаемости объектов торговой недвижимости. «Сегодня привлечь покупателей только лишь открытием магазина популярного ритейлера сложно. Именно поэтому как собственники, так и сами игроки делают акцент на создании впечатлений и эмоций: например, за счет проведения мероприятий, открытия поп-ап-пространств или кафе с уникальными позициями непосредственно в магазине. Однако такой подход не способствует росту трафика в долгосрочной перспективе»,— полагает госпожа Ногай.
Разнонаправленная динамика
Госпожа Хакбердиева считает, что в течение первого полугодия 2026 года ритейлеры были ориентированы не столько на открытие новых магазинов, сколько на оптимизацию сетей и закрытие малоэффективных точек офлайн-продаж. За первые шесть месяцев года площадь закрывшихся магазинов в торговых центрах на 39% превысила площадь открывшихся. При этом положительную динамику продемонстрировали только досуговые форматы (спорт и развлечения) и общественное питание.
«Существенное превышение открытий над закрытиями наблюдалось в сфере отдыха и развлечений, к которой также относится спорт. На 12 тыс. кв. м открывшихся объектов пришлось около 6 тыс. кв. м закрывшихся. С одной стороны, торговые центры усиливают в пуле арендаторов категории, направленные на получение эмоций и времени пребывания: спортивные концепции, развлекательные, досуговые. С другой — задача привлечения дополнительного трафика решается с помощью размещения временных интерактивных выставок, сезонных ярмарок, фестивалей, маркетинговых кампаний. Например, в 2026 году в ТРЦ "Мега Дыбенко" открылся парк игровых автоматов NeoFun и было анонсировано открытие Joki Joya, в ТРЦ "ЭкоПарк" в Мурино открылся "КидБург". При этом закрылись Joki Joya в ТРЦ "РИО" и ТРЦ "Парк Хаус"; "Хлоп Топ" закрылся в ТЦ "Капитолий", а "Маша и Медведь" — в Vokzal 1853»,— перечисляет эксперт.
Положительная динамика открытий в течение первых шести месяцев 2026 года наблюдается и в сфере общественного питания. Но к концу полугодия объем трат посетителей на еду вне дома начал сокращаться. Среди крупных открытий ресторанов в торговых центрах в 2026-м можно отметить «Токио Сити» в ТРК «Небо», Delmar в ТРЦ «Балкания Nova», Frank в Vokzal 1853. Ожидается также открытие фудхолла Market Liner в ТК «Невский центр», которого горожане ждут несколько лет.
В NF Group говорят, что часть торговых площадей реконструируется под спортивные, развлекательно-оздоровительные функции, общественное питание и другие форматы. Например, в 2026 году начата реконцепция в ТЦ «Июнь» с открытием акватермального комплекса, а в ТЦ «РИО» часть галереи перестроена под падел-корты. Также часть площадей реконструируется под офисные нужды: в 2025 году завершена реконструкция ТЦ «Сенатор» (ранее «Адмирал») и ТЦ «Радиус», а в 2026 году перепрофилирование продолжается: в ТЦ «Атлантик Сити» площади кинотеатра перестроены под офисы, в ТЦ «Лиговъ» часть третьего этажа стала офисной.
Господин Земсков замечает, что сетевой ритейл активно проводит ребрендинг супермаркетов. В 2024–2025 годах магазины модернизировались в формат «у дома», сейчас акцент на создании собственных пекарен, зон с кассами самообслуживания, ремонте помещения, чтобы покупателям было приятно находиться в магазинах. Продуктовый ритейл, с одной стороны, подстраивается под онлайн, организуя доставку продуктов. С другой, пытается вернуть покупателя в офлайн-магазины, работая над сервисом и дизайном интерьера.
Такая трансформация торговой недвижимости направлена на повышение посещаемости и сокращение вакантных площадей.
Ставки падают
Управляющий партнер «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева говорит, что арендные ставки в торговых центрах разнятся в зависимости от локации. По общему правилу, чем крупнее ТЦ, тем ниже базовая арендная ставка. «В малых ТЦ (как правило, районных) выше конкуренция за место среди арендаторов, а значит и цены выше»,— говорит госпожа Косарева. Так, для супермаркета помещение площадью до 2 тыс. кв. м обойдется 8–24 тыс. рублей за 1 кв. м в год, по данным NF Group. В то время как в малом ТЦ тот же ритейлер заплатит больше — в среднем 15–26 тыс. рублей. В остальных категориях (товары для дома, техника и электроника, детские товары, развлечения, фудкорты) разброс по ставкам примерно одинаков. Например, для магазина спортивных или детских товаров — от 6 до 12 тыс. рублей за квадратный метр в год.
Ниже ставка в малых ТЦ, по сравнению с крупными, только в сегменте кинотеатров — 4 тыс. рублей против 6 тыс.
Тем не менее некоторые эксперты полагают, что худшие времена для торговой недвижимости прошли.
«Если говорить о цикле развития рынка, с осторожностью можно считать, что торговая недвижимость прошла этап спада и находится сейчас на этапе восстановления, за ним следует зона роста, когда спрос повышается, вакансия снижается, арендные ставки увеличиваются. Как долго продлится восстановление и когда наступит рост, во многом зависит от внешних событий»,— резюмирует господин Земсков.