«Еврострой» дошел до КРТ

Девелопер «Еврострой» может начать строительство крупного загородного жилого поселка высокого класса на площади почти 220 га в районе Нижних Осельков во Всеволожском районе Ленобласти через заключение с областными властями договора о комплексном развитии территории. Об этом на полях Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ-2026) сообщил строительный вице-губернатор Ленинградской области Евгений Барановский. Объем инвестиций девелопера в проект превысит 7 млрд рублей, сказали в компании. Эксперты сомневаются, что в Ленобласти застройщик, специализирующийся на недвижимости класса де-люкс, сможет построить жилье выше класса бизнес плюс, и говорят, что, скорее всего, проект растянется на срок до 10 лет.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Из документов, имеющихся в распоряжении редакции, следует, что общая территория проектирования поселка будет равна 219,6 га. Максимальная площадь объектов капитального строительства в границах проектирования составит 296,8 тыс. кв. м. В зоне жилой многоквартирной малоэтажной застройки планируется построить 14,2 тыс. кв. м жилья, в зоне блокированной застройки — 884 дома, в зоне ИЖС — 135 домов. Для обеспечения будущих жителей объектами социальной инфраструктуры инвестор предлагает возвести детский сад на 180 мест и школу на 275 мест.

О проекте стало известно в начале 2024 года. Тогда собственник и генеральный директор компании «Еврострой» Оксана Кравцова рассказала в интервью «Ъ Северо-Запад», что в указанной локации девелопер хочет создать такой же объект, как дома компании на Крестовском острове в Петербурге, только загородного типа.

Планировалось, что компания приступит к реализации проекта и продажам в 2025-м. Задержка сроков выполнения связана с внесением изменений в генеральный план МО Лесколовское сельское поселение, согласовать которые девелопер надеется до конца 2026 года, объяснили в «Еврострое». Общий объем инвестиций составит более 7 млрд рублей. Реализация проекта рассчитана на 7–8 лет. В первую очередь будут реализовываться земельные участки для строительства индивидуальных жилых домов. Затем в продажу поступят таунхаусы и квартиры в малоэтажных жилых комплексах, уточнили в пресс-службе компании.

ИЖС в Ленинградской области становится полноценным направлением жилищного развития, поэтому область выстраивает для него такую же градостроительную дисциплину, как для крупных жилых кварталов, рассказал на сессии «Малоэтажная Россия: новая география семейной жизни» в рамках ПМЭФ-2026 вице-губернатор Ленинградской области по вопросам строительного комплекса и ЖКХ Евгений Барановский. «При переводе крупных территорий от 1 га под жилищное строительство мы сразу закладываем механизм КРТ: считаем нагрузку на дороги, сети, социальные объекты, благоустройство и эксплуатацию. Дом должен появляться там, где заранее понятны водоснабжение, электроснабжение, газ, подъезды и общественные пространства»,— подчеркнул вице-губернатор. По его словам, формат КРТ позволяет закрепить эти обязательства до начала активного освоения участков и перевести рост ИЖС в управляемое развитие населенных пунктов.

По данным пресс-службы строительного блока областного правительства, в настоящее время в регионе действуют 30 договоров КРТ общей площадью более 1,2 тыс. га. Планируемая жилая площадь превышает 5 млн кв. м. В составе этих проектов предусмотрены 43 детских сада на 9,7 тыс. мест, 23 школы на 17,9 тыс. мест, амбулатория и ФОК. В 2025 году в Ленинградской области ввели 4,22 млн кв. м жилья, 3,1 млн кв. м из которых пришлось на ИЖС. Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме ввода жилья достигла 73,5%.

Один из последних договоров КРТ, заключенных в 47-м регионе, — развитие территории площадью 285 га в деревне Скотное Всеволожского района. Договор заключен с девелопером «Евроинвест».

Управляющий партнер Puzzle Realty Марина Шкурко полагает, что такой масштабный проект высокого класса вряд ли реализуют быстрее, чем за 7–10 лет. Идею перенести «атмосферу Крестовского» в Ленобласть игрок рынка называет красивой маркетинговой задачей. «Полностью повторить статус, локацию и выход к воде в Ленобласти невозможно – это разные форматы. Но взять за основу качество архитектуры, уровень благоустройства и приватность вполне реально,— рассуждает госпожа Шкурко.— Проблема в другом: на Крестовском вся инфраструктура и сервис высокого уровня (рестораны, спортклубы, школы) уже вокруг вас. Здесь же, в чистом поле, застройщику придется создавать все с нуля». Без собственных детских садов, школ и продуманных подъездных путей поселок на более чем 1 тыс. домов для постоянного проживания захлебнется в пробках уже на въезде, убеждена представитель Puzzle Realty.

Партнер и амбассадор Vertical Hotels Ольга Шарыгина сказала «Ъ Северо-Запад», что себестоимость квадратного метра такого жилья, без учета цены земли, может составить 250–500 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от типа объекта. «А дальше все зависит от того, что планируется делать с отделкой, оснащением, инфраструктурой проекта и еще от множества вопросов. Стоимость для конечного покупателя может вырасти в разы,— предупреждает она.— Проект крайне амбициозный. Надеюсь, у рынка хватит емкости и ресурсов, чтобы принять такой продукт».

Госпожа Шкурко объясняет, что базовая ставка на подготовку территории, подведение коммуникаций и внутренние дороги для качественного поселка стартует от 200 тыс. рублей за сотку. Но для уровня «Евростроя» с их концепцией «Крестовский в Ленобласти» реальные вложения будут значительно выше — около 300–350 тыс. рублей за сотку. Только на подготовку к стройке первой очереди потребуется несколько миллиардов рублей.

Управляющий партнер Puzzle Realty оценивает класс проекта как бизнес-плюс, но не де-люкс. «Планы девелопера соответствуют главному тренду последних лет: город перенасыщен, люди хотят загородную жизнь как основную. Но чтобы проект выстрелил, "Еврострою" нужно решить три вещи: договориться о реновации внешних дорог, заявить конкретные сроки по социальной инфраструктуре и предложить гибкие финансовые инструменты — льготную и траншевую ипотеку, длинные рассрочки. При этом компания умеет делать качественные объекты и, если этот проект пойдет в комплексе, у него есть все шансы стать новым центром притяжения на карте области»,— резюмирует участник рынка.

Александра Тен