Обещания правительства ввести для очередников субсидии на строительство и приобретение жилья вдохнули надежду во многие сердца. Однако спустя некоторое время стало ясно, что в федеральном бюджете средств на это нет и деньги на выплату субсидий местные власти должны изыскивать самостоятельно. И когда казалось, что сделать уже ничего нельзя, возникла идея использовать внебюджетные источники финансирования. Автором новой схемы, разработанной на основе системы "Комбиинвест", стала корпорация "Жилищная инициатива", которая решила объединить при строительстве жилья деньги частных инвесторов и очередников и сформировать фонд субсидий из средств, поступающих от частных инвесторов.
Схема, разработанная корпорацией, выглядит следующим образом. Строительство жилья происходит в тесном сотрудничестве префектуры с коммерческой структурой, выполняющей функции генерального менеджера и инвестора строительства. В строительство конкретного дома инвестируют средства две категории будущих владельцев квартир — очередники и частные инвесторы. Квартиры в будущем доме начинают продаваться уже на начальном этапе строительства, причем по ценам, утвержденным префектурой.
Стоимость одинаковых квартир для очередников и обычных покупателей существенно различается. Частные инвесторы платят по рыночной цене, а очередники покупают жилье по льготным расценкам. Часть средств направляется в фонд субсидий, из которого очередники, в зависимости от времени ожидания квартиры и потребности семьи в жилье, смогут получить дополнительные средства для инвестирования в строительство.
Если для обычных покупателей схема инвестирования предельно проста (они покупают нужное им количество метров в строящемся доме и по окончании срока строительства вселяются в него), то для очередника эта схема распадается на несколько этапов. На первом он выступает как накопитель средств, затем переходит в категорию инвестора, а на заключительном этапе становится ссудозаемщиком.
Первый (накопительный) этап предполагает накопление очередником суммы, соответствующей 50% его личного вклада в покупку квартиры. То есть если, согласно официально принятым размерам субсидий, очередник имеет право бесплатно претендовать на сумму, соответствующую 60% от стоимости квартиры, то при подключении к программе "Жилищной инициативы" он должен на первом этапе накопить половину от оставшихся 40% стоимости квартиры, то есть 20%.
После этого очередник получает статус инвестора, что выражается в его прикреплении к определенному строящемуся дому. На этом этапе ему предстоит накопить еще 20% от суммы личного вклада, то есть в нашем примере еще 8% от стоимости квартиры. Однако эти 20% могут вноситься не только деньгами. Сюда могут входить причитающийся очереднику размер субсидии (его он получает из фонда субсидий), а также средства, полученные от фьючерсной продажи уже имеющегося жилья (подразумевается продажа с отсрочкой выселения).
Наконец, на третьем, заключительном этапе очередник получает право на ссуду, источником которой также является сформированный фонд субсидий. Ссуда выдается под 8% годовых, однако ее размер и срок предоставления могут сильно варьировать и зависят от того, насколько очередник проявил активность на накопительном этапе. То есть чем раньше и чем более значительную сумму он внес, тем больше будет размер и срок субсидии.
Здесь нужно принять во внимание, что строительные проекты, включенные в программу, отличаются большим разнообразием. Так, при заключении договора с корпорацией очередник указывает несколько обязательных параметров, в зависимости от которых устанавливаются условия взаиморасчетов. В число этих параметров входят срок получения квартиры, метраж и категория дома.
Для более наглядного представления схемы получения ссуд приведем пример. Представим себе трех очередников с абсолютно одинаковыми исходными данными. Стоимость квартиры — $60 тыс., накопительный период — 30 месяцев. Однако при этом очередники по-разному вели себя на накопительном этапе. Первый внес всю требуемую сумму (50% от величины личного вклада) за первые 10 месяцев накопительного периода, второй — за последние 10 месяцев, а третий вносил сумму равными долями на протяжении всего срока. Понятно, что наилучшие условия для получения ссуды будет иметь первый очередник, то есть тот, чьи деньги находились в проекте максимальный срок.
Вообще максимальный размер субсидии составляет 60% от суммы, внесенной на накопительном этапе (в нашем примере это $18 тыс.). Для определения конкретного размера и срока выдачи ссуды применяется довольно сложная методика расчетов. В результате этих расчетов выясняется, что все трое могут претендовать на получение ссуд. Однако первый попадет в наилучшие, а второй в наихудшие условия. Первый получит $12,5 тыс. на 10 кварталов, второй — $1,9 тыс. на 2 квартала, а третий — $6,5 тыс. на 5 кварталов.
Если для кого-то из очередников этап инвестирования затянулся, он может перейти на другой строящийся объект или получить назад долларовый эквивалент внесенной суммы. Для того чтобы заинтересовать в участии в программе не только очередников, но и сторонних инвесторов, предусмотрено строительство различных по качеству объектов. И скорее всего, очередники выберут наиболее дешевые, а в более престижных домах поселятся сторонние инвесторы. Очередникам приходится платить за квартиры в 1,3-1,8 раза меньше, чем неочередникам, что позволяет на каждые 10 инвесторов обслуживать 12 очередников по льготным расценкам.
В настоящее время для реализации программы корпорация получила 12 площадок под застройку в Северо-Восточном округе и 5 в Центральном. Строительство будет осуществляться поэтапно. В дальнейшем корпорация намерена распространить такую деятельность на остальные округа, а также применить эту схему в других регионах.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ