За счет чего развивается рынок ипотеки в условиях активного роста цен на недвижимость, корреспонденту "Денег" Юлии Погореловой рассказал Игорь Кузин, председатель правления банка "Дельтакредит".
Какова сейчас ситуация на российском рынке ипотеки?
— Ипотечный рынок привязан к рынку недвижимости, который, в свою очередь, формируется в контексте финансового благополучия граждан. Сегодня благосостояние населения находится на достаточно высоком уровне, что способствует высокому покупательскому спросу. Конечно, в разных регионах ситуация складывается по-разному, но общая тенденция сводится к тому, что доступного жилья строится недостаточно, из-за чего его стоимость выросла до нереальных размеров. В итоге, несмотря на существенный покупательский спрос, покупательская способность в этом году находится на одном из самых низких уровней за последние три-четыре года: рост доходов граждан просто не успевает за ростом цен на жилье. Плюс сезонный фактор: лето — традиционный период затишья. И, как результат, на рынке недвижимости наблюдается замедление активности. На ипотечном рынке, с одной стороны, тоже сезонный спад активности с точки зрения первичных звонков в банки и заявок на кредиты. Однако с другой — из-за того же роста цен все больше становится тех, кто уже не может купить жилье только на собственные средства и обращается к помощи ипотеки. За счет этого фактора рынок продолжает расти.
А что с предложением на ипотечном рынке?
— Как вы знаете, кризис на мировых рынках капитала повлиял и на российский рынок ипотеки — увеличились процентные ставки, ряд банков ужесточили требования для получения кредита. Но все это нормальные рыночные явления, и неправильно делать из них сенсацию. Нам нужно привыкнуть к тому, что Россия — часть мировой экономики, поэтому если ставки везде идут вверх, то растут они и у нас, и наоборот. При этом надо понимать, что при оценке доступности ипотеки значения ставок нужно сравнивать не со ставками прошлого года или Европы, например, а с инфляцией. И если сделать такое сравнение, то мы увидим, что сегодня деньги российским заемщикам достаются практически бесплатно. Потому что текущие ставки по ипотеке сравнимы и даже меньше уровня инфляции в стране. Что же касается количества предложений по ипотеке, то, хотя у ряда игроков оно уменьшилось, в общем и целом российский ипотечный рынок абсолютно здоров, растет и развивается в хорошем темпе.
Что будет с рынком ипотеки, если цены на недвижимость продолжат расти?
— В среднем по стране доля ипотечных сделок составляет 10-12% общего объема операций с недвижимостью. Значит, остальные 90% осуществляются с использование собственных средств покупателей. Учитывая, что во многих крупных регионах России покупательная способность достигла пика, по мере дальнейшего увеличения цен те, кто вчера мог купить квартиру за наличные, сегодня воспользуются ипотекой. А те, кто мог приобрести по ипотеке лишь однокомнатную квартиру, сегодня, возможно, выпадут из цепочки. Это нормальный процесс, означающий, что количество сделок с использованием заемных средств будет увеличиваться.
Кто может позволить себе взять ипотечный кредит сегодня?
— Наверное, я удивлю вас, утверждая, что ипотека — это народный продукт, который значительно более доступен, чем об этом пишет пресса. Ипотекой пользуются те, кто не имеет больших доходов и космических накоплений. В подтверждение этого факта достаточно взглянуть на клиентов банка "Дельтакредит", большая часть из которых берет ипотечный кредит впервые, и в основном это специалисты, работающие в бюджетных организациях или по найму в частных российских и иностранных компаниях.
Стоит ли ждать понижения процентных ставок или же в ближайшей перспективе они будут только расти?
— В этом вопросе важно понимать, что ставки определяются не государством, а объективным количеством денег в экономике и ее способностью эти деньги переваривать. Это означает, что ставки зависят как от стоимости денег на международных рынках капитала, так и от ставок по депозитам, которые, в свою очередь, определяет инфляция. А ее темпы, как известно, пока не замедляются. Более того, сильное влияние оказывает импортируемая инфляция в виде роста цен на нефть и продукты питания. То есть ставки — это отражение того, что в настоящее время происходит на рынке. И они, как мы знаем, повышаются сегодня везде.