Курортный отбор
На Крымском полуострове спрос на апартаменты упал на 39%
В Крыму и Севастополе продажи апартаментов в январе—июле 2026 года сократились на 39%, а цена квадратного метра в сделках снизилась на 6% год к году. Эксперты уточняют, что недвижимость полуострова продолжает дорожать, но фокус внимания покупателя смещается к более бюджетным проектам.
Средняя цена квадратного метра апартаментов в сделках в январе—июле 2026 года составила 304 тыс. руб. — на 6% ниже аналогичного периода 2025 года
Фото: Виктор Коротаев / Коммерсантъ
Средняя цена квадратного метра апартаментов в сделках в январе—июле 2026 года составила 304 тыс. руб. — на 6% ниже аналогичного периода 2025 года
Фото: Виктор Коротаев / Коммерсантъ
В Крыму и Севастополе в январе—июле 2026 года продано 1,1 тыс. лотов в сегменте апартаментов, что на 39% ниже аналогичного периода 2025 года. Непосредственно в сегменте апарт-отелей (гостиничные объекты с профессиональным управлением и единой отделкой) количество сделок сократилось на 31% — продано 800 лотов. Об этом Guide рассказала директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская со ссылкой на данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).
«В 2026 году мы видим более осторожное поведение покупателей. Клиент стал значительно глубже анализировать не только стоимость квадратного метра, но и надежность девелопера, финансовую модель проекта, сроки реализации, инфраструктуру, будущую эксплуатацию и потенциальную ликвидность объекта»,— комментирует генеральный директор ООО «СЗ Спорт Инвест» (строит апарт-кластер «Сады Киммерии» в Саках), руководитель проекта «Космос Крым Сады Киммерии Резорт» Станислав Лобачев.
Замедление темпов продаж летом 2026 года отмечают в ГК Author Development (строит комплексы апартаментов бизнес-класса More.Yalta в Ялте и «Море Юва» в Гурзуфе). «При этом объем сделок в первом полугодии 2026 года остается сопоставимым с прошлым годом»,— уточняет президент ГК Author Development Дмитрий Коновалов.
Цена в полный рост
Средняя цена квадратного метра в сделках в сегменте апартаментов в Крыму и Севастополе в январе—июле 2026 года составила 304 тыс. руб.— на 6% меньше, чем в аналогичном периоде 2025 года. В том числе в апарт-отелях — 302 тыс. руб. Это на 13% ниже прошлого года. Такие данные «G» предоставила Ольга Змиевская со ссылкой на ЕИСЖС. «Снижение связано не с динамикой по отдельным проектам, а со смещением спроса в сторону более дешевых проектов и локаций»,— уточнила эксперт.
В курортном апарт-кластере «Cosmos Крым Сады Киммерии Резорт» стоимость квадратного метра выросла примерно с 335 тыс. до 360 тыс. руб., то есть ориентировочно на 7–8%. «Несмотря на внешние факторы и действующий режим чрезвычайной ситуации, мы приняли решение не пересматривать стоимость в сторону снижения. Для долгосрочного курортного проекта краткосрочное стимулирование спроса за счет существенного дисконта может негативно влиять на ценность продукта и на экономику уже приобретенной недвижимости»,— поясняет Станислав Лобачев.
В комплексах апартаментов More.Yalta и «Море Юва» (ГК Author Development) средняя стоимость квадратного метра выросла на 60% по сравнению с 2025 годом, с 281 до 451 тыс. руб.
«Постоянный рост стоимости курортной недвижимости в Крыму подтверждается нашей собственной статистикой с 2020 года: за время реализации комплекса апартаментов More.Yalta цена квадратного метра в нем выросла более чем в три раза. В конечном итоге на стоимости недвижимости в Крыму негативно не сказалось ни одно событие из жизни полуострова. Краснодарский край и Крым — главные курортные направления страны, это географическая данность, которая гарантирует стабильный спрос и высокий инвестиционный потенциал»,— констатирует Дмитрий Коновалов.
В проектах ГК «Эндемос» (ранее — ГК «СДК») (реализует проекты в Симферополе, Судаке и Евпатории) средневзвешенная стоимость квадратного метра апартаментов выросла на 8,4% — с 337,8 тыс. до 366,1 тыс. руб., сообщил соучредитель ГК «Эндемос» Тимур Власенко.
От пляжа к портфелю
По наблюдениям генерального директора курортного комплекса «Сансара» (реализует компания «АспектА») Анатолия Огаркова, в 2026 году на рынке недвижимости полуострова наблюдается постепенное смещение инвестиционного интереса с южного побережья на западное и восточное, где сохранились возможности для реализации комплексных проектов высокого уровня.
«Покупатели все чаще отдают предпочтение апартаментам с возможностью передачи в профессиональное управление, что позволяет получать пассивный доход без необходимости самостоятельного администрирования объекта. Кроме того, растет спрос на всесезонные курортные комплексы с развитой собственной инфраструктурой, способные привлекать гостей не только в летний период. Портрет покупателя стал более разнообразным, поскольку недвижимость в регионе рассматривают как для личного использования с целью отдыха и оздоровления, так и для инвестиционных целей с расчетом на сдачу в аренду через управляющую компанию»,— рассказывает эксперт.
Дмитрий Коновалов говорит, что с прошлого года в Крыму сохраняется тенденция на рост ввода жилья в эксплуатацию, при этом объемы многоквартирных домов составляют всего 20% из общего числа. Именно поэтому среди местных жителей растет спрос на комфорт-класс, так как долгое время качественного предложения в этом сегменте просто не было, считает эксперт.
«Параллельно формируется и запрос со стороны покупателей из других регионов. Конечно, спрос нелинейный и в нем наблюдаются сезонные периоды спада, однако в наших проектах на Южном берегу Крыма почти 100% сделок совершено иногородними покупателями. Причем, согласно нашей статистике, это не только жители Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, но и средний класс из городов-миллионников: таких как Казань, Нижний-Новгород, Новосибирск. Суммарно жители Москвы и Санкт-Петербурга — это 84% аудитории курортных проектов Author Development, 11% — другие города-миллионники, еще 5% — покупатели из стран ближнего зарубежья, которых в последние два года становится больше»,— рассказывает Дмитрий Коновалов.
По его словам, традиционно большой процент покупателей приобретает курортную недвижимость для себя. Сюда приезжают на лето в отпуск, подбирают апартаменты для пожилых родственников или рассматривают возможность проживания здесь после выхода на пенсию. Кто-то выбирает Крым местом релокации, а в последнее время все чаще курортную недвижимость на полуострове рассматривают как инвестицию.
Станислав Лобачев отмечает, что покупатель становится более требовательным: для него важны не только расстояние до моря и площадь объекта, но и благоустройство территории, сервис, спортивная и wellness-инфраструктура, рестораны, общественные пространства, управляющая компания и сценарии использования недвижимости в течение всего года.
Инвестиционный интерес покупателей постепенно смещается с южного побережья на западное и восточное
Инвестиционный интерес покупателей постепенно смещается с южного побережья на западное и восточное
«В нашем проекте значительную долю аудитории составляют покупатели со средним и выше среднего уровнем дохода, преимущественно среднего возраста. Для них такая недвижимость зачастую является одновременно местом собственного отдыха, способом сохранить капитал и активом, который потенциально может использоваться для получения дохода. При этом мы видим интерес и со стороны более молодой аудитории, которая рассматривает курортную недвижимость как альтернативу классической инвестиционной квартире в крупном городе»,— рассказывает эксперт.
По его наблюдениям, наибольшим спросом пользуются относительно компактные и ликвидные форматы, поскольку у них ниже порог входа и шире потенциальная аудитория при последующей продаже или сдаче.
Один из основных трендов — переход от покупки недвижимости как физического объекта к покупке готового продукта и сценария использования, утверждает Тимур Власенко. «Покупателю важно понимать, что будет происходить с объектом после получения ключей: кто будет заниматься эксплуатацией, насколько развита инфраструктура, какие сервисы доступны, можно ли передать объект в управление и получать доход от аренды»,— рассказывает эксперт.
По его словам, вторая тенденция — рост интереса к всесезонной курортной недвижимости. Крым постепенно уходит от исключительно летнего сценария. Развитие медицинских, спортивных, велнес- и гастрономических сервисов позволяет формировать спрос в течение всего года.
По наблюдениям Дмитрия Коновалова, за последние пять лет запросы покупателей значительно выросли. «Если раньше апартаменты с полной отделкой воспринимались как дополнительный уровень комфорта, то сейчас большинство покупателей стремится получить их под ключ — с готовой отделкой, бытовой техникой и мебелью, чтобы сразу после покупки можно было либо заселиться, либо сдавать объект без дополнительных вложений»,— рассказывает эксперт. В ответ на растущие запросы Author Development уже на этапе проектирования «Море Юва» предусмотрели не только полную комплектацию мебелью и бытовой техникой, но и систему «умного дома».
Доля готовых решений на рынке курортной недвижимости Крыма растет, соглашается Станислав Лобачев. «Фактически девелопер сегодня должен проектировать не только недвижимость, но и будущий образ жизни человека внутри проекта»,— отмечает эксперт.
Развитие с препятствиями
Развитие рынка недвижимости в регионе сталкивается с рядом объективных ограничений. «Логистические сложности, связанные с доставкой строительных материалов и оборудования, продолжают влиять на себестоимость и сроки реализации проектов. Сезонность спроса остается актуальной для отдельных локаций, хотя эта проблема постепенно нивелируется за счет развития всесезонных курортных комплексов. Ограниченность земельных участков с уже развитой инфраструктурой создает высокую конкуренцию за качественные локации и повышает требования к комплексному подходу в девелопменте»,— рассказывает Анатолий Огарков.
По мнению гендиректора курортного комплекса «Сансара», для решения этих вопросов необходимо дальнейшее развитие транспортной инфраструктуры, включая завершение модернизации аэропорта и дорожной сети. Важным фактором станет стимулирование всесезонного туризма через поддержку соответствующих проектов. «Также целесообразно предусмотреть меры поддержки для девелоперов, реализующих комплексные проекты с собственной инфраструктурой, которые создают новые туристические направления и рабочие места»,— добавляет Анатолий Огарков.
Станислав Лобачев одним из основных ограничений считает высокую стоимость и недостаточную доступность проектного финансирования. Для крупных курортных проектов с длительным инвестиционным циклом этот фактор особенно чувствителен.
«Вторая системная проблема — инфраструктурные ограничения: инженерные сети, энергетика, водоснабжение, транспортная доступность и необходимость синхронизировать развитие частных проектов с развитием территорий в целом. Кроме того, на рынок объективно влияет геополитическая ситуация. Она отражается и на поведении покупателей, и на работе финансовых институтов, и на инвестиционных горизонтах бизнеса»,— констатирует руководитель проекта «Космос Крым Сады Киммерии Резорт».
Дальнейшему развитию рынка, по мнению эксперта, будут способствовать долгосрочные программы инфраструктурного развития, доступность проектного финансирования и понятные механизмы взаимодействия государства, банков и частных инвесторов при реализации крупных туристических проектов.
Ольга Змиевская отмечает, что сегмент апарт-отелей в 2024–2025 годах находился в стадии активного роста. Рынок достиг стадии первичного насыщения и замедлился. «Сказывается на сегменте усиление конкуренции со стороны других курортных локаций России: апарт-отели появились в Дагестане, Калининградской области, на Алтае, Урале. Сейчас уровень конкуренции высокий как внутри, так и вне рынка, выбор у инвестора широкий. Если прежде конкуренция была преимущественно в плоскости локации и качественных характеристик, то в последующие годы мы ожидаем ее смещения в сторону доходности, то есть условий для инвестора. Что касается емкости рынка, то мы ожидаем ее восстановления по мере стабилизации обстановки в России, но возврат к интенсивному росту уже вряд ли произойдет»,— резюмирует Ольга Змиевская.