Место аренды пусто не бывает

Стоимость аренда жилья в городах Юга России показывает либо снижение, либо очень невысокий рост в пределах статистической погрешности. И это несмотря на общую тенденцию оживления рынка в России, связанную с началом нового учебного года и окончанием отпусков у мигрантов. Участники рынка считают, что в прибрежных городах, где подавляющую часть арендаторов жилья составляли отдыхающие, рынок аренды «просел» из-за постоянных угроз безопасности. В Краснодаре ситуация с ценами на съем жилья стабильная — нет причин для роста цен, нет причин для их снижения. В Ростове-на-Дону, по словам риэлторов, ситуация парадоксальная — спрос высокий, но и предложение растет, что не дает ставкам сильно расти. Уверенный рост зафиксирован лишь в Ставрополе. Сильнее всего ставки в регионе Кавминвод увеличились в Кисловодске, где спрос поддерживают туристы, пациенты санаториев и инвесторы, переводящие квартиры в посуточный формат.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Сочи входит в тройку городов с самой высокой арендой жилья. По данным федерального портала «Мир квартир», августе снять однокомнатную квартиру на курорте в среднем стоило 39,9 тыс. руб., двухкомнатную — 55,4 тыс., трехкомнатную — 74,4 тыс. При этом за месяц отмечается лишь незначительный рост средней стоимости аренды «трешек» — 0,4%, в сегменте однокомнатных и двухкомнатных квартир аналитики фиксируют снижение — 1,4% и 1,1% соответственно.

По словам участников рынка аренды жилья в Сочи, сегодня на спрос сильно влияет ситуация с безопасностью. Как рассказала «Review. Юг России» на условиях анонимности руководитель одного из ведущих агентств недвижимости, недавняя атака Центрального Сочи безэкипажными катерами привела к оттоку туристов, поскольку именно приезжие составляют основной костяк аренды жилья на курорте.

«Ситуация постоянной тревоги, работа сирен и новостная повестка, когда практически в ежедневном режиме мы узнаем о новых разрушениях и пострадавших от налетов вражеских БПЛА — не способствует нормальной работе по сдаче жилья. Большое количество броней на аренду квартир и апартаментов снимается после таких сообщений — люди просто принимают решение не ехать на отдых в Сочи и дождаться более спокойных времен. Соответственно, говорить о каких-то тенденциях и прогнозировать дальнейшую ситуацию с арендой жилья в Сочи — также бессмысленно, поскольку никто не может быть уверенным в завтрашнем дне. Вероятно, будет снижение цен, чтобы собственники хоть как-то смогли задействовать свои объекты и извлечь из них хоть какую-то прибыль»,— говорит собеседник «Review. Юг России».

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Симферополе (11-е место в рейтинге) в августе составила 31,8 тыс. руб. в месяц (+0,9% к июлю), двухкомнатной — 39,6 тыс. руб. (+1,6%), трехкомнатной — 47,7 тыс. руб. (+0,6%).

Севастополь расположился на 36-м месте ТОП-50 городов России с самой дорогой арендой квартир. Снять однокомнатное жилье здесь стоит 26,1 тыс. руб. в месяц (-2,4% к июлю), двухкомнатное — 33,2 тыс. руб. (-0,8%), трехкомнатное — 43,9 тыс. руб. (-0,9%).

Как рассказала «Review. Юг России» краснодарский риэлтор Ирина Дробот, Сочи, как и другие города побережья, а также города Крымского полуострова — локации не очень спокойные, где «рынок отзеркаливает обстановку». Как считает ведущий эксперт по кубанской недвижимости Евгений Ткачев, в Сочи и Севастополе на сегодняшний день из-за трудностей с логистикой и дефицита бензина аренда будет продолжать снижаться.

В Краснодаре рынок стабилизировался

Краснодар расположился на 34-м месте рейтинга самой дорогой аренды квартир в России. Снять однокомнатную квартиру в столице Кубани стоит в среднем 26,6 тыс. руб. в месяц, двухкомнатную — 36 тыс. руб., трехкомнатную — 49,4 тыс. В сегменте «однушек» и «двушек» за месяц наблюдался небольшой рост средней стоимости — 0,1% и 0,3% соответственно, в сегменте трехкомнатных квартир — снижение на 3,7%.

Как говорит Ирина Дробот, цены на долгосрочную аренду в Краснодаре по сравнению с прошлым годом остались на том же уровне. По ее словам, в локациях, где процветает массовое строительство и есть большое количество предложений — возможно даже небольшое снижение.

«На аренду в сегменте бизнес-класса с дизайнерским ремонтом цены выросли процентов на 10. Но в среднем — мало что изменилось. Это связано как с геополитической обстановкой, так и с большим количеством предложений по аренде. Конечно же высокие ставки по ипотеке на вторичное жилье поддерживают рынок на прежнем уровне, так как не все могут себе позволить покупку собственной квартиры и ждут лучших времен, а в период ожидания арендуют»,— говорит госпожа Дробот.

Евгений Ткачев считает, что ставки аренды в Краснодаре вполне рыночные, и цена аренды в настоящее время — стабилизировалась. «Но если говорить о большом тренде, в Краснодаре количество арендных квартир по-прежнему будет увеличиваться, в результате чего мы можем увидеть снижение стоимости аренды. Либо дальнейшую фиксацию на текущих значениях»,— комментирует эксперт.

В то же время, по данным аналитиков «Авито Недвижимости», в Краснодаре интерес к долгосрочной аренде квартир в августе вырос в сравнении с июлем на 13%. Наибольший прирост пришелся на однокомнатные квартиры (+17%) и студии (+15%). При этом предложение сократилось на 7%. Основу рынка составляют однокомнатные квартиры — 58% объявлений, на двухкомнатные приходится 20%, на студии — 17%. В Центральном округе Краснодара интерес к аренде за месяц вырос на 24%, в Западном и Карасунском — на 14%. На Прикубанский округ, крупнейший в городе по площади и численности населения, приходится 62% всего интереса к аренде.

Рост интереса к аренде перед началом учебного года в «Авито Недвижимости» связывают, в том числе с поиском жилья студентами и их семьями. При этом за год доля интереса к объявлениям без комиссии в Краснодаре выросла с 63 до 75%. Как комментирует руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев, в начале учебного года студенты, ученики и их семьи выбирают жилье с учетом того, как будет устроена повседневная жизнь в новом городе: насколько удобно добираться до вуза или школы, какой будет ежемесячная ставка и какие расходы потребуются при заключении договора.

«В Краснодаре доля интереса к объявлениям без комиссии за год выросла с 63% до 75%. Это отражает стремление арендаторов заранее подобрать вариант, который будет удобен и с точки зрения расположения, и с точки зрения условий аренды»,— говорит господин Каменев.

Предложение в Ростове растет

Ростов-на-Дону расположился на 27-м месте рейтинга стоимости аренды жилья. Снять однокомнатную квартиру здесь в августе стоило 27,8 тыс. руб. с ростом 2,3% к июлю, двухкомнатную — 34,6 тыс. руб. (+0,5%), трехкомнатную — 41,7 тыс. руб. (-0,6%).

Андрей Иванов, директор федеральной компании «Этажи» в Ростове-на-Дону, рассказал «Review. Юг России», что опубликованные порталом «Мир квартир» цифры в целом отражают реальную рыночную ситуацию. Хотя, отмечает эксперт, по некоторым городам данные требуют уточнения. Ставка на аренду однокомнатной квартиры в Ростов-на-Дону на уровне 27,8 тыс. руб., по словам господина Иванова, несколько завышена. По информации «Домклик», в августе 2026 года медианная ставка аренды однокомнатных квартир и студий в Ростове составила 23 тыс. рублей, что на 8% ниже апрельских показателей. Предложение в городе, по словам руководителя ростовских «Этажей», выросло на 55,6% — это максимальный показатель среди 20 крупных городов России.

«Именно рост числа свободных квартир сдерживает цены, несмотря на сезонный спрос. Главная общая причина разнонаправленной динамики — предложение растет быстрее спроса. Собственники, не сумевшие продать квартиры по желаемой цене, массово выходят на рынок аренды. В результате конкуренция между арендодателями остается высокой даже в пиковый сезон»,— рассказывает Андрей Иванов.

Он также отмечает, что высокая ключевая ставка (сейчас 14,25%) делает ипотеку недоступной для большинства желающих решить своей квартирный вопрос. Рыночные кредиты, по словам руководителя агентства недвижимости, достигают 17–19% годовых.

«Люди, которые хотели бы купить жилье, вынуждены снимать — это подогревает спрос на аренду. Собственники не могут продать квартиры по устраивающей их цене и перегоняют их в аренду. За год предложение студий выросло на 50%, однокомнатных — на 35%. Это сбивает арендные ставки. Если ключевая ставка продолжит снижаться, часть арендаторов вернется к покупке жилья, и спрос на аренду начнет падать. Но пока этого не произошло. Рынок недвижимости сегодня работает как насос, перекачивающий неплатежеспособных покупателей в арендаторов, а незакрытые сделки продавцов — в арендодателей. Это создает на рынке аренды парадоксальную ситуацию: спрос высокий, но и предложение растет, что не дает ставкам сильно расти. В ряде городов они даже снижаются»,— рассказал Андрей Иванов.

Спрос поддерживают туристы

В Ставрополе, находящемся на 52-м месте рейтинга, снять однокомнатную квартиру стоит в месяц 23,7 тыс. руб. (+6,2% к июлю), двухкомнатную — 30,8 тыс. руб. (+3,3%), трехкомнатную — 37,4 тыс. руб. (+2,8%), говорится в экспертизе «Мира квартир». В целом же аренда жилья в курортных городах Ставропольского края за год выросла в среднем на 15–30%, показал анализ актуальных объявлений на ЦИАН и «Авито Недвижимости». Сильнее всего ставки увеличились в Кисловодске, где спрос поддерживают туристы, пациенты санаториев и инвесторы, переводящие квартиры в посуточный формат.

Самым дорогим городом среди трех основных курортов Кавминвод остается Кисловодск. Сейчас долгосрочная аренда однокомнатной квартиры здесь в среднем составляет 35–45 тыс. руб. в месяц против 28–35 тыс. руб. годом ранее. Таким образом, рост достиг примерно 20–30%. Двухкомнатные квартиры предлагаются за 50–70 тыс. руб. в месяц, тогда как в прошлом году сопоставимые варианты стоили около 42–55 тыс. руб. Посуточная аренда также заметно подорожала: если год назад базовые ставки находились в диапазоне 2,8–4,2 тыс. руб. за ночь, то сейчас — 3,5–5,5 тыс. руб. В высокий сезон и праздничные даты отдельные объекты у парка и Курортного бульвара сдаются за 7–10 тыс. руб. в сутки.

В Пятигорске рост оказался немного умереннее. Однокомнатные квартиры сейчас сдаются в среднем за 30–40 тыс. руб. в месяц, годом ранее диапазон составлял около 25–32 тыс. руб. Двухкомнатные квартиры подорожали с 37–48 тыс. до 45–60 тыс. руб. в месяц. Средняя ставка посуточной аренды выросла с 2,5–3,6 тыс. до 3–4,5 тыс. руб. за ночь. Наиболее дорогие предложения традиционно сосредоточены в центре, рядом с парком «Цветник», санаторной зоной и удобными транспортными развязками.

Ессентуки остаются самым доступным направлением в выборке, однако и здесь ставки выросли. Однокомнатную квартиру сейчас можно снять за 25–35 тыс. руб. в месяц против 22–28 тыс. руб. годом ранее. Двухкомнатные квартиры подорожали с 32–42 тыс. до 38–50 тыс. руб. Посуточная аренда увеличилась примерно с 2,1–3,2 тыс. до 2,5–4 тыс. руб. за ночь, а жилье рядом с курортной зоной и санаториями в сезон может стоить 4,5–6,5 тыс. руб.

Таким образом, за год аренда в Кисловодске выросла наиболее заметно — в среднем на 20–30%, в Пятигорске — на 18–25%, в Ессентуках — на 15–22%. Разрыв между городами сохраняется: Кисловодск остается на 10–20% дороже Пятигорска и на 25–35% дороже Ессентуков.

Участники рынка связывают рост с увеличением турпотока на Кавказские Минеральные Воды и дефицитом качественного предложения. Часть собственников отказывается от долгосрочной аренды в пользу посуточной, что дополнительно сокращает выбор для местных жителей и подталкивает ставки вверх.

Арендодатели диктуют условия

В целом по России в августе текущего года на рынке аренды начался уверенный рост цен, и впервые за много месяцев «арендодатели чувствуют себя хозяевами положения», констатируют аналитики федерального портала «Мир квартир». Они отмечают, что в этом сезоне, как и каждый год в рассматриваемые месяцы, владельцы жилья могут диктовать съемщикам условия. В подавляющем числе городов России ставки выросли на все типы квартир, констатируют специалисты портала.

Так, по данным анализа предложения, однокомнатные и двухкомнатные квартиры стали сдаваться дороже в 63 городах из 70, дешевле — в семи городах. Трехкомнатные квартиры подорожали в 47 городах, в 23 подешевели.

Наибольшее увеличение арендных ставок отмечено в Нижнем Новгороде, где «однушки» прибавили к цене 7,4%, «двушки» – 12,2%, «трешки» – 19,6%. Также в первой пятерке городов с выросшей арендой — Брянск (+7,4%, +12,2% и +19,6% соответственно), Владивосток (+9,5%, +8,1% и +11,1%), Архангельск (+9,5%, +6% и +12,4%), Грозный (+1,5%, +12% и +9,2%) и Казань (+8,2%, +8,4% и +5,6%).

Снизилась аренда больше всего в Иванове, где однокомнатные квартиры хоть и показали прирост (+1,1%), но двухкомнатные (–3,2%) и трехкомнатные (–4,2%) подешевели. Также отрицательная динамика наиболее заметно проявилась в Орле (+1,4%, –2,7% и –3,8%), Севастополе (–2,4%, –0,8% и –0,9%), Курске (–1,9%, –0,7% и –1,3%) и Краснодаре (+0,1%, +0,3% и –3,7%).

В Москве динамика по всем типам квартир плюсовая: +2,7% по «однушкам» (56,9 тыс. руб. в месяц), +1,4% по «двушкам» (70,8 тыс.), +0,1% по «трешкам» (89 тыс. руб.). В Московской области — также: +2,5% (39,4 тыс. руб.), +2,5% (47,4 тыс. руб.) и +1,5% (60,7 тыс. руб.). В Санкт-Петербурге квартиры подорожали еще больше: +4,5% (40 тыс. руб.), +6,3% (52 тыс. руб.) и +6,7% (65,8 тыс. руб.).

В целом по всем 70 городам арендные ставки на квартиры с одной комнатой выросли на 3,1%, до 27,2 тыс. руб. в месяц, с двумя комнатами — на 3,4%, до 34,4 тыс. руб., с тремя — на 2,3%, до 43,4 тыс. руб.

«На рынке аренды начался горячий сезон — приехали на новый учебный год студенты, трудовые мигранты вернулись из отпусков. Спрос на квартиры вырос, а их количество сократилось на 10%. Так что после долгого периода снижения стоимости аренды она вновь начала расти. Прогнозируем, что этот рост продлится еще пару месяцев, а затем может снова смениться охлаждением»,— резюмировал генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Дмитрий Михеенко