Недострои не идут под «молоток»
Московский девелопер проиграл спор с мэрией Геленджика из-за продажи недостроенных апарт-отелей
Арбитражный суд Краснодарского края отказал московскому застройщику «МБФ Девелопмент» в иске к администрации Геленджика. Девелопер обвинил власти в трехлетнем бездействии по организации торгов по реализации комплекса недостроенных апарт-отелей на Тонком мысе. Объекты были изъяты у компании еще в 2023 году, их степень готовности не превышает 9%. Эксперты считают, что продать недострои будет «объективно сложно».
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
Арбитражный суд Краснодарского края (АСКК) отказал ООО «МБФ Девелопмент» в иске к администрации Геленджика. Девелопер требовал признать незаконным трехлетнее бездействие чиновников, которые, по мнению застройщика, затягивали проведение торгов по изъятым объектам незавершенного строительства на берегу Черного моря.
По данным Rusprofile, ООО «МБФ Девелопмент» зарегистрировано в Москве в июне 2016 года и работает в сфере управления недвижимым имуществом. Уставный капитал распределен поровну между двумя физическими лицами — Александром Фроловым-Рудинским и Давидом Туршиевым (по 50% у каждого). В 2025 году выручка компании составила 767 тыс. руб., что на 9,8% ниже предыдущего года, при этом чистый убыток вырос на 91,3% и достиг 5,2 млн руб.
Спор разгорелся вокруг пяти долгостроев, расположенных на Тонком мысу (микрорайон в северо-западной части Геленджикской бухты, неподалеку от аэропорта). В 2016 году спорный участок площадью 17,3 тыс. кв. метров сроком на три года арендовала компания ООО «З Прогресс». Здесь планировали построить апартамент-отели с набережной и пляжной зоной. В октябре 2016 года права на аренду участка перешли компании ООО «УК Торик-Апарт», переименованной в 2017 году в ООО «МБФ Девелопмент». Однако за все это время стройка так и не сдвинулась с мертвой точки: готовность объектов осталась на уровне 9%.
В 2023 году объекты были изъяты у компании по решению суда, а договор аренды участка под ними расторгли. Предполагалось, что недострои реализуют с публичных торгов.
Спорный участок находится в первой (самой строгой) зоне санитарной охраны курорта федерального значения. Это означает, что там не только запрещено строить жилье, но и ограничена любая хозяйственная деятельность, что ранее уже подтверждали вышестоящие судебные инстанции.
В декабре прошлого года компания «МБФ Девелопмент» потребовала от мэрии наконец исполнить судебное решение и провести аукционы. Однако в администрации ответили, что сначала нужно провести осмотр и передачу имущества, и назначили эти процедуры на 6 марта 2026 года. Акты были подписаны в обещанную дату, после чего компания пошла в суд с жалобой на проволочки.
Суд не увидел в действиях городских властей нарушений. «Для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя. В ходе рассмотрения настоящего спора суд исходит из отсутствия совокупности перечисленных обязательных условий»,— отметил АСКК.
Решение суда первой инстанции выглядит обоснованным, считает адвокат, руководитель практики разрешения споров «ССП-Консалт» Дарья Титкова. «Акт приема-передачи подписан в марте 2026 года, что подтверждает: к моменту подачи иска администрация еще не получила объекты в свое распоряжение. Без акта проведение торгов процедурно невозможно — муниципалитет не может выставлять на торги имущество, которое юридически ему не передано. Оспаривать решение в апелляции компания вправе — это стандартный путь защиты. Однако, судя по мотивировочной части, суд первой инстанции последовательно изложил правовую позицию. Вероятность того, что апелляция оставит решение без изменений, высока»,— комментирует эксперт.
Управляющий партнер юридической фирмы «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев говорит, что компания хочет получить компенсацию за имущество, которое у нее изъято, однако объект объективно очень сложный для реализации: это незавершенное строительство низкой степени готовности, причем дальнейшее строительство апарт-отелей на этой территории оказалось невозможным из-за режима санитарной охраны.
«Однако одной сложностью объекта почти трехлетнюю паузу объяснить трудно. Более того, именно администрация сама ранее настаивала на изъятии через публичные торги. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении по этому делу прямо указал, что такой способ позволит определить дальнейшую судьбу объектов с учетом существующих ограничений и, в случае продажи, обеспечить компенсацию затрат собственника. Поэтому бюрократические процедуры, необходимость осмотра, оценки и подготовки аукционной документации могут объяснить задержку в несколько месяцев, но период с 2023 по конец 2025 года действительно требует отдельного объяснения»,— резюмирует юрист.