Девелоперы нацелились на «коммерцию»
В Краснодаре около 90% новых ЖК включают коммерческие помещения
В крупных городах доля коммерческих помещений в новых жилых комплексах выросла более чем вдвое — с 3,5% в 2021 году до 8% в проектах, запланированных к вводу в 2026-м. В Краснодаре эта доля доходит, по разным оценкам, до 12–16%. «Коммерцию» включают в себя около 90% современных жилых комплексов. По мнению опрошенных «Ъ-Кубань» экспертов, в дальнейшем стоит ожидать не общего падения спроса, а четкой сегментации рынка.
Фото: Софья Сидорова / Коммерсантъ
Фото: Софья Сидорова / Коммерсантъ
Доля коммерческих помещений в составе новых жилых комплексов российских городов-миллионников (без учета Москвы) выросла более чем вдвое: с 3,5% в 2021 году до 8% в проектах, запланированных к вводу в 2026-м. Таковы данные совместного исследования ГК Dars и «НДВ Супермаркет недвижимости».
Динамика была последовательной: в 2022 году показатель поднялся до 4%, в 2023-м — до 5%, а затем ежегодно прибавлял по 1 процентному пункту.
Рос и абсолютный объем встроенной коммерции. В 2021 году в составе введенных жилых проектов в городах-миллионниках насчитывалось 588 тыс. кв. м таких площадей, к 2025-му показатель достиг 1,2 млн кв. м. Наиболее резкий скачок зафиксирован в 2023 году: объем увеличился на 36,8% — с 672 тыс. до 918 тыс. кв. м. В 2024–2025 годах темпы роста стабилизировались на уровне 13–16% в год. В 2026 году ожидается сохранение объемов ввода примерно на уровне предыдущего года — 1,18 млн кв. м.
По доле проектов, предусматривающих коммерческие помещения, лидируют Казань, Краснодар и Санкт-Петербург: около 90% новых ЖК в этих городах за рассматриваемый период включали торговые и сервисные площади.
По словам коммерческого директора ГК Dars Дмитрия Софронова, разница между городами объясняется особенностями структуры рынка: в крупнейших центрах с активным развитием новых кварталов коммерция чаще становится частью комплексного освоения территории.
Эксперт рынка недвижимости, правообладатель концепции «Доказательная недвижимость» Елена Солодовникова говорит, что Краснодар можно считать уникальным для РФ кейсом: в краснодарских проектах КРТ доля коммерческих площадей достигает 10–12%. Это очень высокий показатель при средних 8% по городам-миллионникам. При этом стрит-ритейл останется для инвесторов наиболее защищенным активом — падения спроса в ближайшие два-три года не будет.
«Практика показывает, что покупатель мегаполиса сегодня платит за "нулевой километр потребления" — пешеходную автономность. Первые этажи новостроек превратились в пространственный конструктор Lego с абсолютной функциональной гибкостью. Специфика региона меняет рынок, и я убеждена, что у Краснодара есть все шансы стать трендсеттером, освоив незанятые ниши: от досуговых клубов с когнитивными тренажерами для "людей серебряного возраста" до зон digital-детокса без гаджетов для ментального комфорта подростков»,— говорит Елена Солодовникова.
Доцент Финансового университета при правительстве Российской Федерации Кырлан Марчел считает, что в ближайшие два-три года не стоит ожидать общего падения спроса на коммерческую недвижимость, а только дальнейшей сегментации рынка.
Качественные помещения в заселенных жилых массивах с понятным трафиком будут сохранять востребованность. Тем более что повседневный сервис продолжает перемещаться ближе к месту проживания человека. Одновременно предложение встроенной коммерции растет, поэтому конкуренция между собственниками также будет усиливаться.
«Рост коммерческой составляющей в новых ЖК я бы не воспринимал как признак возможного "перепроизводства" коммерческой недвижимости в целом. Скорее рынок переходит к следующей стадии зрелости: спрос будет расти не на коммерческие метры как таковые, а на помещения, которые решают конкретную повседневную потребность жителей района. В ближайшие годы главным активом такого объекта станет уже не первый этаж сам по себе, а сформированный вокруг него потребительский поток»,— резюмировал Кырлан Марчел.
Генеральный директор ООО «АрхПро» Наталия Брайловская на ближайшие два-три года прогнозирует дальнейший рост доли: по ее мнению, девелоперы все активнее закладывают коммерцию уже на этапе концепции.
Основатель бюро развития девелоперских проектов White label Александр Цюрюмов отмечает, что в Краснодаре под коммерцию заложили площади в 90% новых ЖК, а построили 917 тыс. квадратных метров — второе место среди миллионников без учета Москвы. По его оценкам, вложения в коммерческую недвижимость за полугодие выросли на 37%. «Слабые» метры простоят пустыми, ликвидные — останутся дефицитом и продолжат дорожать, резюмирует эксперт.