Новая жизнь для красного кирпича

Краснодар вошел в топ-10 наиболее благоприятных городов для жизни и переезда. Составители рейтинга считают главным конкурентным преимуществом города климат, однако опрошенные «Review. Юг России» эксперты считают, что и по качеству жизни столица Кубани не отстает от ведущих городов страны. Этому способствует принятие градостроительных нормативов, которые обеспечивают формирование сбалансированной городской среды, когда новая жилая застройка синхронизирована со строительством всей необходимой инфраструктуры — от школ и детских садов до дорог и парков. На тех же принципах происходит возвращение в городскую среду бывших промышленных территорий. Одним из первых проектов ревитализации промзоны в центре города станет преображение бывшего МЖК в современный жилой район. Причем новые дома и социальные объекты здесь будут соседствовать с объектами культурного наследия.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Краснодар занял седьмое место в рейтинге городов России для жизни и переезда в 2026 году. Рейтинг составлен компанией AHP Decision Lab на основе метода анализа иерархий (AHP). Качество жизни оценивалось по шести критериям: заработная плата/уровень жизни, инфраструктура, экология, доступность жилья, безопасность и климат.

Индекс АНР Краснодара составил 5,41%. Самый высокий балл при оценке кубанской столицы набрал критерий климата (8,5), по 6,5 балла получили критерии инфраструктуры, экологии и безопасности, по 6 баллов — зарплата/уровень жизни и жилье.

В пятерку лучших городов для жизни и переезда вошли Казань (7,9%), Тюмень (7,49%), Уфа (6,89%), Воронеж (6,75%) и Екатеринбург (6,01%). Санкт-Петербург расположился на 12-й строчке рейтинга, показав индекс-АНР 4,67%. Замыкают топ-20 Москва (3,27%), Челябинск (3,12%) и Сочи (2,89%).

На столичном уровне

Заслуженный архитектор Российской Федерации, бывший главный архитектор Краснодарского края Юрий Рысин уверен, что Краснодар идет в ногу со временем с точки зрения цифровизации жизни и сегодня в плане наличия различных сервисов, обеспечивающих качество жизни населения, находится на уровне столицы. Что касается застройки города, то, по словам эксперта, в новых районах комплексной застройки, которые появились в Краснодаре в последние десятилетия, уже решены вопросы с высоким уровнем качества жизни. Правда, добраться до этих микрорайонов, уточняет господин Рысин, по-прежнему сложно.

«Городская среда в Краснодаре, к сожалению, очень неравномерна. Жить в центральных районах города и на его периферии — значит иметь разный уровень удобства. Нужно приложить очень большие усилия, чтобы это положение выправить. В какой-то части проекты комплексной застройки территории решают данные вопросы, но, опять же, решают их локально, потому что на общую транспортную систему города, к сожалению, они мало влияют. Не может застройщик обустраивать общегородские улицы, дороги, обходы и так далее. Это ему просто не под силу. В своих проектах девелоперы делают развитую и плотную улично-дорожную сеть, но общегородские дороги, мосты, развязки пока отстают»,— рассказывает Юрий Рысин.

По словам руководителя департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Ильи Позднякова, начиная с 2021 года в нормативной базе региона был принят ряд существенных изменений, регламентирующих параметры жилой застройки.

Так, в частности, были введены нормативы по плотности населения в жилых комплексах: сегодня ограничение предельной расчетной плотности населения в микрорайонах при многоэтажной застройке составляет 450 человек на 1 га.

«Снижение плотности застройки, безусловно, улучшает качество жизни горожан. Кроме того, были введены ограничения этажности. В частности, было рассчитано оптимальное количество этажей, откуда, допустим, родители могут видеть своего ребенка. Также в новых нормативах увеличен процент коммерческих площадей в жилых массивах для того, чтобы обеспечивать жителей всеми бытовыми услугами. Немаловажно, что установлены и нормативы по количеству зеленых насаждений не только внутри жилых кварталов, но и вдоль прилегающих к ним проезжих частей»,— рассказывает Илья Поздняков.

Застройка в пользу жителей

Главный архитектор рассказывает, что на сегодняшний день в региональных нормативах градостроительного проектирования для расчета численности населения в новых жилых комплексах Кубани используется показатель 22 кв. м на человека. Этот показатель важен при планировании застройки, определении потребности в школах, детских садах, парковках и транспортной доступности. Господин Поздняков отмечает, что эта цифра была рассчитана с учетом роста населения в регионе. Ранее, подчеркивает главный архитектор, некоторые застройщики пытались занизить количество проживающих в ЖК, чтобы снизить свою нагрузку по обеспечению жителей объектами социальной инфраструктуры.

«Это, замечу, один из самых жестких нормативов в России. Сегодня мы еще не в полной мере можем наблюдать результаты изменившихся градостроительных регламентов, поскольку объекты, получившие разрешение на строительство в соответствии с ними, только начинают вводиться в эксплуатацию. Через какое-то время, я уверен, можно будет увидеть изменившуюся в лучшую сторону городскую среду»,— говорит Илья Поздняков.

Он также считает, что серьезным подспорьем в контроле качества городской среды являются проекты комплексного развития территорий. В их разработке, помимо инвестора, принимают участие органы муниципалитета, а также ряд министерств — от министерства градостроительства, архитектуры до министерств здравоохранения и образования.

Как рассказали «Review. Юг России» в девелоперской компании «Неометрия», сегодня в центре внимания органов власти в разных регионах России — обеспечение жителей новых городских кварталов не только квадратными метрами, но и всем необходимым для комфортной жизни. Будь то новые территории на периферии городов или бывшие промзоны в центральных районах.

«Механизм КРТ был закреплен на федеральном уровне в Градостроительном кодексе РФ и предполагает не просто строительство новых домов, а полноценное преобразование городских пространств с одновременным созданием социальной, инженерной, транспортной и общественной инфраструктуры.

Именно этим комплексное развитие территорий принципиально отличается от практики прошлых лет, когда новые жилые кварталы зачастую появлялись без достаточного количества школ, детских садов, поликлиник, дорог и общественных пространств. Одна из задач программы — возвращать в городскую жизнь заброшенные, неэффективно используемые или деградировавшие территории, включая бывшие промзоны»,— говорят в «Неометрии».

Щадящий подход к обновлению городской среды

Ревитализация и джентрификация сегодня являются одними из ключевых инструментов обновления городских территорий, считают в «Неометрии». Эти подходы, по словам застройщика, позволяют преобразовывать пришедшие в упадок кварталы и бывшие промышленные зоны в современные пространства для жизни, работы и досуга.

«Суть ревитализации заключается в раскрытии новых возможностей старых территорий и зданий. Это щадящий подход к обновлению городской среды, который предполагает создание комфортных общественных пространств, арт-кластеров и зон притяжения при сохранении исторической архитектуры. Во всем мире давно стало массовым явлением появление новых городских кварталов, гармонично выстроенных вокруг старинных промышленных зданий из красного кирпича. Адаптация бывших ангаров и цехов под новые функции считается одним из наиболее эффективных способов сохранить индустриальное наследие»,— отмечает коммерческий директор девелоперской компании «Неометрия» Ленария Хасиятуллина.

По мнению Ильи Позднякова, вопрос жилой застройки промышленных территорий краевого центра — тема неоднозначная, поскольку в Стратегии развития Краснодарского края заложено количество промышленных предприятий на душу населения региона. В то же время он приводит в пример территорию бывшего МЖК в Краснодаре, где, по словам главного архитектора края, район уже не подходит под промышленное использование по ряду нормативов.

«Нужно отметить, что этот район уже обособлен жилой застройкой и окружен со всех сторон жилыми зданиями. Отчасти поэтому было принято решение отдать его под застройку инвесторам. Тем не менее в проекте застройки территории МЖК заложено порядка 17 тыс. кв. м коммерческих помещений. Также инвестор обязался построить в этом районе школу, в том числе с увеличенным количеством мест, предназначенных не только для жителей нового жилого комплекса, но для того, чтобы обеспечить другие жилые дома в округе, которые сегодня испытывают дефицит в социальных объектах. В транспортном плане — там сейчас строится новая развязка по улице Тихорецкой»,— рассказал Илья Поздняков.

Размещение промышленных предприятий в центре города, по словам Юрия Рысина, не должно мешать жизни горожан. Архитектор убежден, что промышленные зоны, как места приложения труда, предусмотрены в генеральном плане Краснодара в западной, восточной и северо-восточной его части, а также в небольших территориях, прилегающих к центру.

«Еще в старые добрые времена проехать мимо МЖК было сложно, поскольку были сильные запахи жареного масла и так далее. Я глубоко убежден, что в центре города такие производства не должны находиться»,— говорит господин Рысин.

Промзона вернется в город новым качеством

Современный микрорайон на территории бывшего МЖК призван вернуть закрытую территорию промзоны в городской оборот и создать новое качество жизни, в том числе и благодаря продуманной социальной инфраструктуре и качественному благоустройству.

Согласно планам инвестора, новый городской микрорайон займет 28 га практически в центре Краснодара. Согласно проекту, на территории появятся три поликлиники, рассчитанные на 300 посещений в смену (первая будет сдана одновременно с первым литером ЖК, еще две — по мере застройки района), существующая «больница МЖК» также станет частью формирующегося медицинского кластера района. Проект предусматривает строительство двух детских садов: на 320 мест (сдача в 2030 году) и на 300 мест (сдача в 2034 году). Также одновременно с возведением первого жилого дома будет строиться общеобразовательная школа на 1550 мест.

Транспортную доступность нового жилого квартала обеспечит строящаяся развязка на улицах Володарского и Тихорецкой, которая будет уводить автомобильный поток из центра Краснодара на Восточный обход. Между жилыми кварталами планируется организовать новые проезды от улицы Тихорецкой в сторону улицы Северной. По имеющейся информации, строительство проезда к улице Передовой должны завершить на первом этапе проекта, одновременно с другими объектами.

«Если заявленные планы будут реализованы в полном объеме, район действительно получит серьезное преимущество с точки зрения транспортной доступности. В непосредственной близости находятся ключевые городские локации: улица Красная, парк "Краснодар" и стадион. Кроме того, в проекте заложено формирование масштабных зеленых общественных пространств с пешеходными аллеями протяженностью около 800 м и велодорожками общей протяженностью более 4 км»,— рассказывает Ленария Хасиятуллина.

Ранее глава Краснодара Евгений Наумов сообщал о сохранении объектов культурного наследия на территории бывшего завода, что, по его словам, станет одним из обязательных условий при заключении договора комплексного развития территории с будущим инвестором. Так, согласно документам, в перечень объектов культурного наследия входят краснокирпичный цех гидрогенизации, саломасхранилище и здание лаборатории, построенные в 1904 году в псевдоготическом стиле, а также памятник Куйбышеву 1935 года.

По словам генерального директора ОАО «МЖК "Краснодарский"» Сергея Пестрикова, реставрационные работы проводят профильные организации. Фасады исторических зданий планируется привести к первоначальному облику.

«В настоящее время идет разработка проектной документации и получение необходимых разрешений, после чего данные объекты планируется реконструировать и приспособить под разрешенное функциональное использование в рамках охранного статуса зданий, в строгом соответствии с законодательством»,— отметил господин Пестриков.

Кроме того, по его словам, будет сохранено здание заводоуправления 1936 года постройки.

Мировая практика

Появление новых городских кварталов, гармонично выстроенных вокруг старинных промышленных зданий из красного кирпича, стало привычной практикой во всем мире. Как отмечают в «Неометрии», адаптация бывших ангаров и цехов под новые функции считается одним из наиболее эффективных способов сохранить индустриальное наследие.

Лидером подобных преобразований в России до последнего времени оставалась Москва. ЗИЛ, Южный порт, «Серп и молот», «Суперметалл», хлебозавод №9, дизайн-завод «Флакон» — примеры коммерчески успешных и социально значимых проектов реорганизации промзон. Есть и точечные примеры таких проектов. В помещениях бывшего лакокрасочного завода сегодня работает полноценный социокультурный кластер. Вокруг исторических зданий Московско-Александровской железной дороги построен новый жилой проект с творческими мастерскими, арт-галереями, премиальными ресторанами и бутиками локальных брендов. Еще один пример — бывший хлебозавод, который превратили в современное культурное пространство «Зотов Центр» в рамках проекта комплексной жилой застройки.

Сегодня этот тренд подхватили и другие крупные российские города. Так, например, в Санкт-Петербурге девелопер RBI в ЖК Futurist приспособил памятник конструктивизма — Левашовский хлебозавод — под арт-пространство с выставками, образовательными программами и галереями. Интересные проекты появились в Ярославле, Екатеринбурге, Казани. Краснодарский МЖК, по словам инвесторов, может стать одним из первых масштабных проектов создания нового многофункционального городского центра в столице Кубани.

По словам Юрия Рысина, в Краснодаре достаточно действующих и уже не действующих промышленных предприятий в центре города, которые теоретически неплохо бы вынести за его черту. Однако, по словам заслуженного архитектора России, практически это трудновыполнимо и не быстро.

«В том, что из города надо убирать предприятия, решая в том числе экологическую задачу,— в этом нет никаких сомнений. То, что это нельзя сделать по мановению волшебной палочки — совершенно точно. Кроме того, необходимо проводить в порядок старые жилые кварталы в исторической части города: замещать пришедшие в негодность и физически устаревшие здания, реставрировать памятники. Если говорить о промышленном наследии, то это, конечно, мельница купцов Киор-Оглы на улице Северной. На мой взгляд, ее надо приводить в порядок, оживить, превратить в музейное пространство, как это делается в Москве, Санкт-Петербурге и ряде других городов. Все это сделает Краснодар еще более привлекательным для туристов, а местным жителям обеспечит более комфортную среду обитания»,— резюмирует Юрий Рысин.

Дмитрий Михеенко