«Часть спроса может перейти к сторонним операторам»

Крупные логистические объекты в ЮФО и СКФО все чаще становятся объектами атак беспилотников. В конце июля от налета БПЛА пострадал крупнейший на юге России склад Wildberries в Краснодаре, на текущей неделе — склад Ozon. О том, насколько эти обстоятельства повлияли на ситуацию на рынке складской недвижимости, а также о трендах в данном сегменте — «Ъ-Кубань» рассказал директор по развитию ГК «Доннефтестрой» (ведет строительство логистических объектов на юге России) Александр Сидоров.

«Сейчас на рынке одновременно происходят три процесса. Продолжается очень высокий ввод новых площадей. Количество и размер сделок сокращаются, особенно крупных BTS-проектов (строительство под конкретного клиента). Спрос не исчезает, а становится более избирательным: арендаторам нужны правильные локации, готовые помещения, меньшие блоки, качественная инженерия, температурные режимы и возможность быстро заехать.

Краснодарский край — лидер юга России по качественным складским площадям (около 2 млн кв. м), плюс заявлено к вводу в 2026 году еще около 300 тыс. кв.м. Если большая часть проектов будет сдана в срок, ввод 2026 года может оказаться сопоставимым с 2025-м или немного выше. Таким образом, в Краснодарском крае падения ввода пока нет.

Что касается спроса на складскую недвижимость в Краснодарском крае, то здесь важно разделять объем заключенных сделок и реальную потребность бизнеса в складах. Если еще в прошлом году в регионе объем сделок снизился год к году более чем втрое и сделок было мало не только из-за слабости спроса, но и потому, что арендаторам не хватало готового подходящего предложения, то в 2026 году ситуация меняется: предложения становится больше, и арендаторы получают возможность выбирать.

Фактически сегодня спрос смещается от строительства больших BTS-комплексов к аренде готовых площадей, от одной большой коробки к меньшим функциональным блокам, от склада "в поле" к объектам рядом с городом, от универсального сухого хранения к специализированным форматам (продукты питания, температурные склады, фармацевтика, автокомпоненты, лайт индастриал и др.), от максимальной площади к сокращению транспортного плеча и общей стоимости логистики.

Рынок может одновременно демонстрировать падение общего метража сделок и устойчивый спрос на склады площадью 2–10 тыс. кв. м в правильных локациях. Думаю, что по итогам 2026 года спрос в метрах заключенных сделок сократится относительно пиковых 2023–2025 годов.

Потребность в логистической инфраструктуре на юге продолжит расти. Спрос станет менее концентрированным и более профессиональным: арендаторы будут выбирать не просто площадь, а итоговую эффективность логистики, инфраструктуру территории и обеспеченность инженерными сетями и мощностями.

Ситуация с Wildberries и Ozon может дополнительно поддержать этот спрос. После июльских событий была приостановлена работа логистических объектов WB площадью около 100 тыс. кв. м в Краснодаре и 94 тыс. кв. м в Невинномысске. Для рынка это означает необходимость перераспределять товарные потоки и формировать резервные мощности. Часть спроса может перейти к сторонним операторам, фулфилмент-центрам и складам самих продавцов. Wildberries уже стимулирует модель FBS, при которой товары хранятся непосредственно у селлера, а также тестирует партнерские хабы.

Однако я бы не ожидал из-за этого резкого роста ставок на всем рынке. Общий объем предложения продолжает увеличиваться, а конкуренция между собственниками усиливается. Скорее мы увидим локальный повышенный спрос и более сильную переговорную позицию у собственников качественных готовых складов, куда можно оперативно перенести товарные запасы. Для рынка в целом главным трендом становится не дефицит квадратных метров, а дефицит правильно расположенных и технологически подходящих площадей».