Рассчитали по квадратам
Власти Краснодара утвердили нормативы стоимости жилья на третий квартал 2026 года
Администрация Краснодара утвердила стоимость «квадрата» жилья на третий квартал 2026 года. Согласно постановлению, подписанному главой города Евгением Наумовым, норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения установлен на уровне 147,1 тыс. руб., а средняя рыночная стоимость на территории муниципального образования определена в размере 157,2 тыс. руб. Утвержденные показатели будут применяться при расчете размера социальных выплат и субсидий для граждан, включая программу обеспечения жильем молодых семей, предоставление квартир детям-сиротам и расселение аварийного фонда. Опрошенные «Ъ-Кубань» эксперты рынка недвижимости отмечают нарастающий разрыв между официальными расчетными показателями и реальными ценами в новостройках.
Фото: пресс-служба администрации Краснодара
Власти Краснодара установили нормативную и среднюю рыночную стоимость квадратного метра жилья на третий квартал 2026 года. Соответствующее постановление подписал глава города Евгений Наумов. Норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения зафиксирован на уровне 147,1 тыс. руб. Средняя рыночная стоимость на территории муниципального образования определена в размере 157,2 тыс. руб.
Утвержденные показатели планируют использовать при расчете социальных выплат и субсидий для граждан: в рамках программы обеспечения жильем молодых семей, при предоставлении квартир детям-сиротам, а также при расселении аварийного жилого фонда. Так, во втором квартале 2026 года аналогичный расчетный показатель составлял 153,45 тыс. руб., а в первом квартале — 148,15 тыс. руб. За три месяца норматив снизился на 4,1%. При этом показатель средней рыночной стоимости по оценке муниципальных властей, напротив, продемонстрировал рост на 2,4% — с 153,45 тыс. до 157,2 тыс. руб. за квадратный метр.
Динамика показателей в городах Краснодарского края остается разнонаправленной. В Новороссийске норматив стоимости квадратного метра жилья на третий квартал 2026 года вырос до 148,9 тыс. руб. Для сравнения, во втором квартале текущего года показатель в Новороссийске составлял 138 тыс. руб. За три месяца нормативный показатель в портовом городе увеличился на 7,2%, или более чем на 10 тыс. руб. за «квадрат». Отраслевые аналитики и эксперты рынка недвижимости неоднозначно оценивают принятый документ, указывая на растущий разрыв между официальными расчетными показателями и реальными ценами в новостройках.
Основатель и креативный директор Бюро развития девелоперских проектов White Label Александр Цюрюмов обращает внимание на то, что норматив не устанавливает рыночные цены, а является внутренним бюджетным коэффициентом. Эксперт подчеркнул, что показатель формируется Росстатом на основе средних цен первичного и вторичного рынков за предыдущий квартал по всему региону, где Краснодар находится «в одном котле» с курортными городами. При этом норматив 147,1 тыс. руб. полностью дублирует верхний предел, установленный приказом Минстроя РФ от 19 июня 2026 года для Краснодарского края.
По данным ЕИСЖС, приведенным господином Цюрюмовым, средняя цена квадратного метра по зарегистрированным договорам долевого участия (ДДУ) в крае на 1 августа достигала 178,7 тыс. руб., из-за чего норматив покрывает лишь 82% стоимости реального договора.
В то же время на вторичном рынке Краснодара, где средний ценник составляет 126 тыс. руб., норматив перекрывает реальную стоимость с запасом в 17%.
«Норматив в этом квартале упал из-за понижения краевого потолка Минстроя почти на 9%. Если во втором квартале показатель составлял 153,45 тыс. руб., то семья с ребенком, претендующая на выплату в июле, получит примерно на 120 тыс. руб. меньше, чем получила бы в июне. При этом рынок никуда не падал: цена живого ДДУ на первичке за год прибавила 1,6%. Оставшуюся разницу семья вынуждена закрывать ипотекой по текущей высокой ставке, и именно этот фактор решает, состоится сделка или нет»,— отметил Александр Цюрюмов.
Генеральный директор Adevion Group Александр Маликов указывает на разницу между сегментами рынка. По его словам, установленная муниципалитетом средняя рыночная стоимость в 157,2 тыс. руб. за кв. м практически идеально совпадает с параметрами вторичного рынка Краснодара, где средняя цена предложения в июле 2026 года составляла 156,7 тыс. руб.
Зато с первичным рынком наблюдается ощутимый раскол: фактические сделки в новостройках в начале года проходили по цене около 163 тыс. руб. за кв. м, а средняя цена предложения в июле достигла 170,5 тыс. руб., в сегменте строящегося комфорт-класса — 178 тыс. руб., а в бизнес-классе — 200 тыс. руб.
«Утвержденную величину нельзя воспринимать как директивную цену жилья — это расчетный инструмент для социальных программ и бюджетного планирования. Показатель 157,2 тыс. руб. достаточно близок к текущей стоимости квадратного метра на вторичном рынке Краснодара, но уже отстает от большинства новостроек. Норматив 147,1 тыс. руб. еще ниже, поскольку ограничен федеральной стоимостью по Краснодарскому краю. Поэтому его снижение на 4,1% не означает, что жилье в городе подешевело. Рынок определяет цену на квартиру, а норматив — размер участия бюджета в ее приобретении. Смешивать эти две величины экономически некорректно»,— считает господин Маликов.
В свою очередь, эксперт рынка недвижимости и основатель New&Now Agency Ольга Нарт подчеркивает, что административные цифры являются усредненной расчетной величиной для государственных нужд и не отражают динамику высокобюджетных сегментов. По ее оценке, установленная средняя рыночная стоимость в 157,2 тыс. руб. ориентирована преимущественно на массовое и типовое жилье.
При этом на первичном рынке средний ценник держится на уровне 175 тыс. руб. за кв. м, а в бизнес-классе варьируется от 180 тыс. до 284 тыс. руб. за «квадрат», что полностью выпадает из логики бюджетных нормативов.
«Мэрия имеет полные законные полномочия утверждать данный норматив, это ежегодная стандартная практика, закрепленная законодательством. Однако для получателей тех выплат, где расчет привязан именно к муниципальной рыночной оценке в 157,2 тыс. руб., а не к ограниченному нормативу, сумма господдержки в третьем квартале фактически увеличится. В долгосрочной динамике норматив демонстрирует устойчивый рост: в конце 2023 года он составлял 120,5 тыс. руб. за метр, в 2024 году превысил 130 тыс. руб., а сегодня приближается к отметке в 160 тыс. руб.»,— резюмирует госпожа Нарт.