«Для девелоперов новые нормы означают более короткий маршрут принятия решений»

В России приняты поправки в Градостроительный кодекс РФ, которые расширяют полномочия регионов по принятию решений о комплексном развитии территорий (КРТ). В частности, правообладатели земельных участков в границах КРТ наделены правом передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу при уступке прав на участок. Как считает генеральный директор Adevion Group (работает в сфере гостиничного девелопмента и управления) Александр Маликов, новые нормы упрощают отношения в этой сфере, поскольку уменьшают число процедурных тупиков и делают проекты более устойчивыми к смене собственников и структуры финансирования.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«Поправки не меняют саму экономическую модель комплексного развития территорий, но устраняют ряд процедурных разрывов, из-за которых крупные проекты могли зависать между правообладателем, регионом и федеральными ведомствами.

Наиболее очевидное упрощение касается федеральных земель. Если полномочия Российской Федерации по управлению и распоряжению такими участками уже переданы субъекту по закону №161-ФЗ, регион теперь может самостоятельно принять решение о КРТ без дополнительного согласования с федеральными органами исполнительной власти. Это логично: полномочия переданы, но прежняя процедура фактически сохраняла второй контур принятия решений. Его устранение должно сократить сроки предпроектной стадии.

Второе важное изменение — возможность передать третьему лицу все или часть прав и обязанностей по договору КРТ при отчуждении прав на участок или иной объект недвижимости. Для девелоперского проекта продолжительностью пять-десять лет это существенно. За это время может измениться структура собственников, появиться финансовый партнер, произойти продажа проектной компании или реструктуризация финансирования. Закон создает механизм правопреемства и снижает риск того, что вместе с переходом участка придется фактически перезапускать весь договорный контур.

Однако передача не является автоматической: требуется согласие сторон соглашения и договора КРТ. Поэтому норма повышает оборотоспособность проекта, но одновременно сохраняет контроль публичной стороны над новым участником. Для застройщиков это упрощение, хотя потенциальная зависимость от скорости согласования сохраняется.

Расширение круга операторов КРТ может оказаться полезным для крупных территорий, где требуется синхронизировать федеральную землю, магистральную инфраструктуру и региональные обязательства. Закон одновременно предусматривает обязательное соглашение такого оператора с уполномоченным органом субъекта.

Само по себе появление федерального оператора не гарантирует эффективности. Ключевое значение будет иметь содержание соглашения: кто, за чей счет и в какие сроки строит дороги, сети, школы и другие объекты; как распределяются земельные и инфраструктурные риски; какие предусмотрены гарантии, контрольные точки и ответственность за нарушение графика.

Отдельно необходимо скорректировать формулировку о бумажных разрешениях. Закон не продлевает бумажный порядок автоматически на всей территории России. Он позволяет высшему исполнительному органу конкретного субъекта своим нормативным актом сохранить ранее действовавший порядок до 1 сентября 2027 года. Разрешения, выданные до 1 сентября 2026 года, продолжают действовать до окончания своего срока; дальнейшая работа с ними по общему правилу переводится в соответствующие реестры.

Для отрасли переходный период полезен: он снижает риск того, что выдача разрешительной документации остановится из-за неготовности региональных информационных систем. Но появляется другая сложность — временная неоднородность регулирования.

Девелоперу, работающему в нескольких субъектах, придется отдельно проверять, принял ли конкретный регион акт о сохранении прежней процедуры. Параллельное существование бумажного и реестрового контуров также увеличивает риск расхождений в данных, поэтому продление должно оставаться именно временной мерой.

Для девелоперов новые нормы означают более короткий маршрут принятия решений по переданным федеральным участкам, большую юридическую устойчивость проекта при смене правообладателя или инвестора, более понятную возможность продажи и реструктуризации проектов КРТ, расширение числа государственных операторов, способных участвовать в крупных инфраструктурных проектах, снижение риска административного сбоя при переходе на электронные реестры.

При этом закон не решает главных экономических проблем КРТ: высокой стоимости заемного капитала, дефицита инженерной инфраструктуры, объема социальных обязательств, сроков расселения, стоимости строительства и платежеспособного спроса».