Девелоперы повышают класс
На рынке новостроек Ростова доля жилья комфорткласса достигла 88%
Квартиры комфорткласса в новостройках Ростова-на-Дону к августу 2026 года заняли прочную доминирующую позицию на рынке. По оценкам экспертов, доля таких квартир выросла до 88,9%. При этом доля стандарткласса сократилась с 4% до 1,1%, бизнес-класса — с 12,8% до 9,8%. Специалисты считают, что это связано не столько с изменением предпочтений покупателей, сколько с трансформацией предложения: большинство современных массовых проектов позиционирует строящееся жилье именно как комфорткласс.
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
Жилье комфортного класса удерживает лидирующую позицию на рынке первичной недвижимости Ростова-на-Дону. Как рассказала «Ъ-Ростов» руководитель отдела аналитики ГК «Точно» Валерия Цыганок, по фактическим сделкам в Ростове-на-Дону и Аксае его доля за январь—июль 2026 года достигла 88,9% против 83% за аналогичный период 2025 года. Доля стандартного класса сократилась с 4% до 1,1%, бизнес-класса — с 12,8% до 9,8%. «Это связано не только с изменением предпочтений покупателей, но и с трансформацией предложения: большинство современных массовых проектов позиционируются как комфорткласс»,— отмечает эксперт.
Директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская отмечает, что снижение доли стандарткласса — долгосрочная тенденция. По данным компании, в 2016 году стандарткласс занимал доминирующую позицию на рынке и имел долю 46%. У комфорта в тот год доля была только 37%, у бизнеса — 17%. К 2021 году стандарт уже сократился до 23%, тогда как комфорт усилил свое присутствие до 66%. Бизнес-класс в тот момент, напротив, снизился до 11%. «Сейчас доля стандарткласса находится на своем минимуме, но в то же время тенденция к снижению замедлилась»,— говорит госпожа Змиевская.
По прогнозам Macon, доля такого жилья будет колебаться на уровне не выше 15–20% как минимум в ближайшие пять лет.
«Конкуренцию стандартклассу в городе формирует обширный вторичный рынок домов советского периода и в микрорайонах, построенных до 2018–2020 годов. Но современный стандарткласс по параметрам превосходит стандарткласс образца 2016 года, перенимая отдельные характеристики комфорткласса»,— замечает Ольга Змиевская.
Основатель консалтингового бюро «Жилин.РФ» Александр Жилин утверждает, что комфорткласс и стандарткласс в Ростове-на-Дону между собой практически не различаются и вместе составляют «массовый сегмент». «Бизнес-класс и премиум занимают очень небольшое количество метров, можно сказать, что эти сегменты у нас только начинают формироваться. Уровень продукта и качество создаваемой среды как в проектах стандарта, так и комфорта в Ростове ниже, чем во многих других миллионниках, например в Калининграде и Тюмени, не говоря уже о Москве. Поэтому объективно разделить стандарт- и комфорткласс в целом сложно»,— говорит господин Жилин.
В 2026 году основу спроса в Ростова-на-Дону формируют квартиры площадью 30–45 кв. м (около 45% сделок), куда попадают студии, однокомнатные и евро-двухкомнатные. Второй по популярности является группа 50–70 кв. м (25% сделок), куда в основном попадают двухкомнатные квартиры. По данным ГК «Точно», средняя площадь приобретенной квартиры за январь—июль снизилась с 46,5 до 44,2 кв. м.
Средневзвешенная цена фактической сделки в январе—июне 2026 года выросла на 7,8% к аналогичному периоду 2025 года, до 151,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Средний бюджет покупки увеличился на 1,5%, до 6,7 млн руб.
Сейчас Ростов-на-Дону входит в пятерку городов по объему возводимого жилья в РФ. В донской столице и соседнем Аксае строится около 4,34 млн кв. м жилья. При этом уровень продаж эксперты характеризуют как низкий. По данным Macon, доля проданных квартир в проектах в активной стадии продаж составляет лишь 27%. Для сравнения, три года назад доля проданных квартир составляла 36%, а на конец 2021 года была 46%. В ГК «Точно» добавляют, что отношение распроданности к строительной готовности составляет 71%.
«Продажи несколько отстают от темпов строительства. В мае 2025 года показатель составлял 73%, поэтому ситуация существенно не изменилась, но баланс немного ухудшился. Говорить о заметном сокращении накопленного предложения пока преждевременно»,— отмечает Валерия Цыганок.
К августу обеспеченность жильем в Ростове-на-Дону достигла 34 кв. м/чел., что выше среднероссийского показателя, составляющего 29 кв. м/чел. «Базовая потребность в жилье у жителей города удовлетворена, обычного стандартного жилья в городе достаточно. Поэтому в игру вступает конкуренция, девелоперам приходится убеждать покупателя купить именно новое жилье. Для этого оно должно быть лучше того, что уже представлено в жилом фонде, выше классом»,— говорит Ольга Змиевская.
При этом рост продаж тормозят большая конкуренция на рынке и ухудшение условий ипотечного кредитования, считают эксперты.
«Однако ситуация на рынке пока приемлемая, говорить о переизбытке пока рано. Ожидаемое восстановление спроса по мере снижения рыночных ставок очень быстро вернет рынок в состояние баланса»,— прогнозируют в Macon.
В ГК «Точно» считают, что во втором полугодии наиболее востребованными останутся компактные однокомнатные квартиры и квартиры евроформата. Рост интереса к просторному жилью возможен при улучшении условий кредитования и снижении ежемесячного платежа.