«Торговые центры подстраиваются под запросы потребителя»

Торговые центры (ТЦ) Краснодарского края в последние годы столкнулись с рядом вызовов, включая снижение покупательной способности, отток трафика на маркетплейсы и атаки украинских БПЛА. Несмотря на многочисленные удары, ТЦ не только выживут, но и будут развиваться, уверен гендиректор ГК «Рамо-М» (управляет сетью ТЦ «Красная Площадь» в Краснодарском крае) Алексей Бузмаков. О том, как трансформируется бизнес-модель, а также о ключевых тенденциях в сфере торговли эксперт рассказал в интервью «Ъ-Кубань».

— Есть мнение, что в ритейле в будущем будут востребованы малые торговые площади до 100 кв. м. В первую очередь это магазины «у дома» площадью 70–100 кв. м. Подтверждаете такой тренд?

— Существует народная пословица: «Хочешь рассмешить Господа — расскажи Ему о своих планах». Действительность сегодняшнего дня это подтверждает. Что-то прогнозировать становится все сложнее. Посмотрите, как топливный кризис в этом году заставил скорректировать планы. Названный вами тренд актуален при условии стабильности внешних факторов. Именно от них будет зависеть, куда проще завезти товар? Что будет удобнее — загрузить одну большую фуру или 25 маленьких?

— То есть в условиях дешевого бензина был один тренд, но он может измениться?

— Да. Магазин «у дома» — это очень удобно. Каждый уважающий себя застройщик один, а то и два этажа нового жилого дома отводит под коммерческую недвижимость. Первый этаж обычно под ритейл, второй — под офис. Если все нормализуется, это по-прежнему будет востребовано. Тенденция к оттоку трафика от гипермаркетов к магазинам «у дома» действительно существует. Что будет дальше — время покажет.

— Другой тренд — в этом году в целом по рынку спрос на аренду торговых коммерческих площадей сократился на 20%. В торговых центрах ситуация такая же?

— Спрос на коммерческую недвижимость действительно упал. Есть общие причины, в частности снижение покупательной способности. А есть локальные ситуации, которые усиливают эту тенденцию. Так, процент вакантных площадей в нашей сети ТЦ колеблется от 4 до 8%. Например, Туапсе подвергся массированной атаке БПЛА. Наш торговый центр находится в непосредственной близости от нефтебазы. В связи с этим в Туапсе произошел более значительный в сравнении с другими городами отток арендаторов.

Еще одна глобальная тенденция — отток трафика на маркетплейсы. В прошлом году торговля на основных электронных площадках выросла в сравнении с 2024 годом на 30%, а объем электронной торговли в России достиг 13,5 трлн руб.

Несмотря на эти тренды, я уверен, что торговые центры еще долго будут востребованы. В сравнении с магазинами «у дома» они предлагают широкий ассортимент. В магазинах «у дома» нет Maag, Sela, Befree и других известных брендов.

— Но они есть на маркетплейсах.

— Да, но там много и контрафакта. Кроме того, брендовый товар на маркетплейсе стоит дороже, чем в офлайн-магазине. В целом наши партнеры говорят о том, что не получили серьезной прибыли от торговли на онлайн-платформах. Одна из главных проблем — маркетплейсы снижают цены за счет и без согласования с продавцами. Поэтому крупные игроки развивают собственный e-commerce и стараются при этом удержать то, что завоевали в офлайне.

— Не превратятся ли торговые центры в набор примерочных? По моим наблюдениям, люди приходят примерить, пощупать, подумать, а потом купить где-нибудь в другом месте.

— Многие наши партнеры используют свои примерочные как раз для этого. Онлайна без офлайна не бывает. Бизнес это хорошо понимает. Трудно добиться успеха, если новый бренд вывести только на маркетплейс. Бренд обязательно должен быть представлен в офлайне.

Другое дело, что маркетплейсы, как я сказал, демпингуют цены. С 1 октября вступает в силу закон о платформенной экономике. В частности, селлеры должны будут подтверждать подлинность товаров, а именно — размещать в описании товара на платформах ссылки на официальные реестры — российский или единый евразийский,— где указаны номер сертификата или декларации, срок его действия и организация, которая его выдала. Это фактически контроль оборота контрафакта и подделок. Также маркетплейсы должны будут передавать данные о продавцах в ФНС, что должно привести к контролю объемов продаж и налогов. Еще один важный момент: запрет на навязывание скидок. Все это первый шаг на пути к равенству позиций онлайн- и офлайн-продавцов. В результате давление интернет-торговли на офлайн должно немного ослабнуть.

— В Краснодарском крае довольно много небольших районных торговых центров. Являются ли они конкурентами для крупных игроков? Оттягивают ли трафик?

— Любой магазин, открывшийся в городах нашего присутствия, я считаю конкурентом. Согласитесь, когда мы получили возможность приобрести продукты рядом с домом, это серьезно сказалось на работе продуктового кластера.

Людей, которые раньше выделяли день для закупки в гипермаркетах продуктов на неделю, становится меньше. Это факт. То же работает и в отношении других сегментов. Сегодня застройщики включают в свои проекты строительство районного ТЦ. Это инвестиция в привлекательность комплекса, влияющая в том числе на стоимость квадратного метра жилья.

Арендаторами таких торговых площадей часто становятся известные бренды, например «Детский мир», «Эльдорадо», DNS, «М.Видео». Сказать, что небольшие ТЦ сильно успешны, не могу, но часть трафика они у нас увели.

— А какие критерии успешности?

— Самый яркий — это набор арендаторов, насколько они популярны и авторитетны, есть история бренда или нет. Это напрямую влияет на выручку ТЦ. Нет качественного набора брендов — эффективность ТЦ под вопросом.

— Чтобы усилить конкурентные перед онлайн-площадками преимущества, торговые центры смещают фокус внимания в область развлечений. Такой тренд существует?

— Мы с самого начала работаем в условиях высокой конкуренции. Краснодар уже 20 лет назад был одним из самых насыщенных качественными торговыми площадями городом. Поэтому наша концепция сразу была мультимодальной, и я считаю ее наиболее эффективной.

В торговых центрах Краснодарского края работают банки, отделения МФЦ, Почта России, нотариусы, детские развлекательные центры, боулинг, кинотеатры, фитнес-центры и даже термальные комплексы. Такой подход позволяет регулировать трафик, например, перераспределять его из магазинов в кафе и рестораны.

— Кто сегодня основной покупатель в магазинах ТЦ?

— Основная часть — это семейные люди от 25 лет, имеющие постоянную работу. Возрастной диапазон посетителей расширяется. Если раньше верхняя планка целевой аудитории была 45 лет, то сегодня это уже лет 55.

— Сколько людей в день посещают «Красную Площадь» в Краснодаре?

— Минимум 30 тыс.

— А в Анапе?

— В летний период тысяч 12.

— Насколько растет трафик в Анапе и Новороссийске в курортный сезон?

— В разные годы по-разному. Например, в высокий сезон 2019 году трафик в Анапе удвоился, а в отдельные месяцы даже утроился. Новороссийск менее подвержен фактору сезонности. Это в первую очередь промышленный город.

— Как трансформируется посетитель?

— Покупатель меняется, взрослеет. Думаю, верхняя возрастная граница продолжит расти и приблизится к 60 годам. Фокус внимания посетителя смещается в сторону качественной одежды. Наши партнеры активно работают над разными коллаборациями, включая запуск брендов с персонажами кинофильмов. Эта история недолгосрочна, но эффективна. Торговые центры трансформируются, подстраиваются под запросы потребителя.

Покупатель меняется, взрослеет. Думаю, верхняя возрастная граница продолжит расти и приблизится к 60 годам. Фокус внимания посетителя смещается в сторону качественной одежды.

— А что хотят люди? Раньше они приходили в ТЦ прежде всего, чтобы купить. А сейчас?

— В торговых центрах создают условия, чтобы человеку было комфортно и удобно в одном месте сделать все: и потренироваться, и оформить документы, и перекусить, и попутно что-то купить. В интернете такого сервиса не предоставят. Конечно, можно оформить заказ не выходя из дома, но это же скучно!

— Еще один тренд — простых денег не осталось. Случайные люди с рынка уходят, остаются профессионалы. Подтверждаете такое?

— Однозначно. Время легких денег прошло. Это связано со многими факторами, начиная от высокого уровня ключевой ставки ЦБ и заканчивая конечным потребителем, который стал намного требовательнее.

— Какие города Краснодарского края перспективны для открытия торговых центров?

— Сочи — очень интересный и емкий город. Там качественные торговые центры единичны. Активно развивается Геленджик. На курорте серьезная работа ведется и на уровне бизнеса, и на уровне властей. Качественный торговый центр в этом городе необходим.

— Я присутствовал на совещаниях, где обсуждали, во что лучше переоборудовать один из торговых центров в Краснодаре — в больницу или университет. Главная причина — невостребованность площадей. Что происходит с арендаторами у вас?

— У нас не было среди арендаторов большого количества западных брендов, которые в какой-то момент просто встали и ушли. Поэтому резкого и значительного освобождения площадей у нас не было. Наши якорные арендаторы развиваются и запускают новые проекты, например Sela. И это здорово. Есть те, которые остались с 2019 года в тех же локациях, возможно, кто-то поменял название, но не более. Есть и такие, с кем мы будем обсуждать окончание нашего сотрудничества, но это нормальная рабочая практика. Желающие прийти на их место есть.

— Во что обходится аренда топового помещения в краснодарском торговом центре и самого недорогого?

— Самое дорогое — 15 тыс. в месяц за квадратный метр, самое дешевое — 500 руб.

— Арендаторы в основном платят фикс или процент?

— Мы всегда, конечно, стремились к высокому стабильному фиксу, но лет 10 назад начали выстраивать свою стратегию несколько иначе. Есть арендаторы, которые платят чистый процент, но на это мы соглашались, только если были уверены в силе бренда.

Основная часть арендаторов платит фикс. Он тоже разный. Существует определенная нагрузка, которую может выдержать та или иная компания. Есть статистика, мы ее анализируем и делаем выводы.

— Что сегодня, на ваш взгляд, сложнее: привлечь нового арендатора или попытаться удержать старого?

— Обе задачи, на мой взгляд, равнозначно сложны. Я вижу много эмоциональных, ничем не обоснованных решений о развитии или закрытии бизнеса. Логика этих людей зачастую не укладывается в бизнес-стратегию. Уровень стресса сегодня высокий, выдерживают не все.

— На чем торговые центры экономят?

— В нынешней ситуации экономить очень сложно. В торговых центрах работают лифты, эскалаторы, энергооборудование. Сегодня мы получили определенный фактор невозможности покупки даже каких-то запчастей. Это очень сложно. Ремонт и обслуживание техники за последние годы подорожали в разы. Растет и фонд оплаты труда. Экономия должна быть экономной. Мы не должны стать грязнее, мы не должны стать некомфортнее, потому что сразу станем терять посетителей. Мы можем сокращать заработную плату, мы можем сокращать людей. Но кто тогда будет работать? Менее квалифицированные люди, что также скажется на трафике и в конечном результате — на выручке ТЦ.

— Может ли арендатор торгового центра как-то защитить себя в условиях опасности возникновения военных действий и атак БПЛА?

— Мы вошли в ситуацию, когда никто не гарантирует ничего. Вот скажите, вам гарантирована цена на бензин или его наличие?! Таких примеров можно привести множество.

Самое главное в этих условиях — страхование. Работая с нашими партнерами, мы в договор аренды вносим условие, что они обязаны застраховать бизнес. Арендодатель разделяет эту нагрузку с предпринимателем. Мы страхуем объект, а наши партнеры — товар.

— В какую сторону дрейфует рынок услуг торговых центров? Что с ними будет?

— Все, что происходит сейчас с бензином, СВО — это временные тренды. Специальная военная операция рано или поздно закончится. В перспективе пяти—десяти лет я уверен в устойчивости и развитии торговых центров. Торговля была и будет всегда.

Полную версию интервью с Алексеем Бузмаковым смотрите на странице «Ъ-Кубань» во Вконтакте

Беседовал Александр Вашина