Отдых на пару
В России обновилась культура банного отдыха
Последние два года в России активно строятся новые термальные комплексы: только в прошлом году площадь действующих бань и термальных комплексов в стране увеличилась почти на 50%. Судя по статистике, у россиян теперь популярны не только традиционные парные: вместе с услугами СПА они хотят развлечений с ресторанами и музыкальными шоу. Инвестиции в банно-развлекательные комплексы хорошо окупаются.
Фото: Getty Images
Фото: Getty Images
Русские общественные бани в первое постсоветское десятилетие (до начала 2000 года) были в упадке. «Крах советской системы привел к массовому закрытию и перепрофилированию общественных бань. В Москве из 55 крупных городских бань, оставшихся после развала СССР, продолжили работать 32. Исторические Можайские и Донские бани были снесены в угоду застройщикам. Здания ветшали, а банная культура медленно умирала. Общественные бани, которые еще работали, оставляли гнетущее впечатление упадка и запустения»,— вспоминает управляющий партнер консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. По его словам, в первые 15 лет нового тысячелетия в городах стали популярны сауны (порой с сомнительной репутацией).
После 2015 года с ростом уровня жизни населения и запросов на ЗОЖ, по мнению эксперта, к банной культуре вернулась популярность, но культура изменилась. «Баня стала частью современной ЗОЖ-повестки. На рынке появились семейные, премиальные, камерные, событийные и сьютовые проекты, где важны не только пар и вода, но и персональный сценарий, сервис, гастрономия, атмосфера и качество опыта»,— рассказывает господин Колокольников. Современным продолжением банной философии в России стало интенсивное развитие термальных комплексов, где баня — обязательная составляющая, но вокруг ее посещения складывался более широкий набор услуг.
По словам эксперта, сейчас в России работает 81 крупный термальный комплекс, чья общая площадь составляет 493 тыс. кв. м.
За прошлый год, по данным NF GROUP, она выросла на 47% (на 17 комплексов). В этом году консультанты ждут прироста еще на 25% — до 100 объектов (600 тыс. кв. м).
В Москве — 18 термальных комплексов. В прошлом году их посещаемость выросла на 52%, до 3,8 млн человек, по подсчетам NF GROUP. В ближайшие два года спрос вырастет еще больше и может составить 5–6 млн человек в год. По данным аналитического центра «Чек Индекс» компании «Платформа ОФД», число покупок услуг в категории спа-центры/бани/сауны/термальные комплексы растет, несмотря на повышение цен. Так, в первом квартале этого года по сравнению с тем же периодом 2025 года средний чек увеличился на 14%, до 4209 руб. При этом число покупок выросло на 9%, а продажи в денежном выражении — на 23%. «Спрос на услуги спа-центров, банных и термальных комплексов растет на протяжении последних трех-четырех лет. Средний чек трат в этом году выше как за счет ценового фактора, так и выбора посетителями дополнительных или премиальных услуг, таких как индивидуальное парение, спа-программы, пилинг. Многие стали чаще ходить в СПА и банные комплексы в результате популяризации ЗОЖ, релаксации, программ восстановления здоровья»,— констатируют эксперты «Чек Индекса».
В гостиницах и торговых центрах
Рост объемов строительства термальных комплексов связан с активным развитием внутреннего туризма, повышением интереса к оздоровлению и семейному досугу. «Термы становятся востребованным форматом отдыха как рядом с домом, так и в поездках в другие города. Низкая обеспеченность регионов России термами создает потенциал для расширения рынка»,— уверена партнер NF GROUP Ольга Широкова. По данным на конец первого квартала этого года, термальные комплексы работали в 33 регионах страны.
Акватермальная рекреация — это тренд, укрепившийся несколько лет назад. Заместитель директора управленческого консалтинга CORE.XP Ксения Непомнящих считает его устойчивым и перспективным. «Потребность жителей больших городов в снятии стресса и спрос на семейный досуг выходного дня в родном городе растут. СПА и бани и ранее традиционно пользовались хорошим спросом, но сегодня услуги в этом сегменте стали разнообразнее, а предложение — доступнее по цене»,— поясняет госпожа Непомнящих.
Спрос развивается сразу в двух направлениях. Первый формат — термы и банные комплексы при отелях, загородных курортах и туристических кластерах, которые увеличивают загрузку номерного фонда, сглаживают сезонность и поднимают средний чек. «Для гостиничного объекта это особенно ценно, потому что wellness-инфраструктура помогает дарить впечатления, а также привлекать аудиторию из ближайших городов без обязательного проживания»,— говорит директор Domina Invest Алексей Музыка.
Второй формат — городские термы рядом с домом, в торговых центрах, многофункциональных комплексах новых жилых районов или в отдельно стоящих объектах. Господин Музыка считает, что именно городской формат будет расти особенно быстро. «Он превращает практику ЗОЖ из редкого выезда на выходные в регулярную потребительскую привычку. Эффективные термальные комплексы показывают загрузку порядка 150–170 посетителей на 1 тыс. кв. м, а до 40–60% выручки может приходиться на дополнительные услуги: SPA, массажи, индивидуальные зоны, рестораны, банные программы и абонементы»,— говорит он.
«Удельная посещаемость терм, выраженная в количестве посетителей на 1 кв. м в год, уже сопоставима с аквапарками и даже превышает ее»,— добавляет Ольга Широкова. Сейчас, по данным NF GROUP, наибольшая часть действующих терм расположена в отдельно стоящих зданиях (40%), треть — в составе торговых центров. Еще 20% — это термы при отелях. Есть еще комплексы в составе различных многофункциональных объектов и ЖК.
По словам директора департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлии Кузнецовой, размещение терм в торговых центрах демонстрирует хорошие результаты. «В ТЦ термы могут выполнять функцию трафикообразующего арендатора»,— поясняет она. По ее словам, в 2025 году зафиксирован рекордный ввод термальных комплексов — 140 тыс. кв. м, и 63% открытий пришлось именно на торговые центры.
В загородных отелях водная рекреация распространена уже давно и стала неотъемлемой частью инфраструктуры успешного объекта. Но сейчас отели расширяют предложение, чтобы конкурировать с городским сегментом водно-развлекательных услуг. «Наиболее разнообразное и интересное предложение сегодня у городских терм. Загородные отели, будучи очень капиталоемким объектом, обычно ограничиваются СПА и бассейном. Спрос есть на оба формата, так как они закрывают разные потребности: полноценный выезд на природу или краткий отдых максимум в часе езды от дома»,— говорит Ксения Непомнящих.
Президент ГК «Основа» Александр Ручьев отмечает, что популярен именно формат термальных комплексов, а не классических бань. В термальных комплексах бани и все, что связано с парением,— это лишь небольшая часть. В них, в отличие от бань, есть множество различных возможностей для досуга всей семьи, включая детей возрастом от полутора-двух лет. «С одной стороны, отдых у воды и парения всегда были популярны у россиян. С другой стороны, формат семейных термальных комплексов предполагает круглогодичный отдых, а значит, отсутствует сезонность, что повышает стабильность дохода бизнеса. Помимо прочего, такой досуг рассчитан на максимально широкую аудиторию»,— перечисляет преимущества господин Ручьев.
И о рентабельности
Потенциальный оборот рынка термальных комплексов Nikoliers оценивает в 500–600 млрд руб. в год. «Для относительно молодого сегмента это уже выглядит как новый класс рекреационной недвижимости»,— считает Алексей Музыка. Он напоминает, что выручка гостиниц сейчас формируется не только за счет тарифа на проживание, но и за счет дополнительных сервисов: SPA, термальных зон, банных программ, F&B, событийной активности и дневного посещения инфраструктуры.
По словам Александра Ручьева, очень высоким спросом пользуются термальные комплексы вне отелей, со свободным доступом для всех жителей города. С этой точки зрения он видит привлекательность термальных комплексов в удобно расположенных крупных ТРЦ, отдельно стоящих зданиях с большой уличной зоной либо в составе ЖК, но с отдельным доступом извне. «Термы — это городские курорты, до которых всегда легко добираться, которые работают, как правило, с 9:00 до 0:00, в них много круглогодичных функциональных зон как для активного, так и расслабляющего отдыха для людей разного возраста»,— описывает удачную концепцию Александр Ручьев, добавляя, что это подтверждают цифры. Так, по итогам 2025 года число гостей термальных комплексов ГК «Основа» «Термолэнд» превысило 3,5 млн человек, ежемесячная выручка выросла в 3,6 раза — с 122 млн руб. в 2024 году до 450 млн руб. в 2025 году.
Районные ТЦ, которые сейчас нуждаются в реконцепции из-за смены модели потребления, не все подходят для размещения термального комплекса, несмотря на внешнее соответствие условий. По оценке Александра Ручьева, оптимальная площадь термального комплекса — 5–7 тыс. кв. м крытой зоны и от 2–3 тыс. кв. м под открытым небом. «Арендопригодная площадь типового районного торгового центра не превышает 10 тыс. кв. м. Один оператор терм может занять практически весь объект, что делает его интеграцию в формат районного ТЦ сложно реализуемой. Более компактные варианты существуют, однако они, как правило, не являются сетевыми и встречаются значительно реже»,— предупреждает Юлия Кузнецова.
Кроме того, отдельные от отелей термальные комплексы гораздо дешевле. «Загородные отели, особенно класса "четыре звезды" и "пять звезд",— очень капиталоемкие объекты, которые по этому параметру мало с кем могут соперничать. Это связано как с разнообразием функций — номера, рестораны, акварекреация, детская инфраструктура и т. п., так и с необходимостью облагораживать и поддерживать большую территорию»,— поясняет Ксения Непомнящих. Окупаемость загородного отеля составляет 12–15 лет, термальный комплекс на волне ажиотажного спроса окупается за три-четыре года. По словам господина Ручьева, средний объем инвестиций в городские курорты «Термолэнд» — от 800 млн до 1,5 млрд руб. и более в зависимости от масштаба и сложности реализации.