Сегмент оптимизации затрат

Продажи апартаментов в Крыму и Краснодарском крае упали за год на 45%. При этом стоимость объектов в Крыму выросла всего на 5%, а в Сочи снизилась на 20–30%. Эксперты связывают это с перенасыщением рынка на материковом побережье и возросшей конкуренцией на полуострове. Участники рынка считают, что гостиницы и апарт-отели — перспективный сегмент недвижимости на фоне общего снижения продаж в жилом секторе.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По итогам пяти месяцев текущего года в апарт-отелях Крыма и Краснодарского края было продано 1,3 тыс. лотов, что на 45% ниже значения пяти месяцев прошлого года. По словам аналитиков консалтинговой компании Macon, рост цен в сегменте приостановился на фоне возросшей конкуренции.

Как отмечает директор по исследованиям Macon Ольга Змиевская, зоной концентрации апарт-отелей на юге России является побережье Крыма и Краснодарского края. На первичном рынке этих регионов, по данным эксперта, насчитывается порядка 90 объектов с суммарным номерным фондом 44 тыс. апартаментов.

«Число проектов продолжает расти, сами проекты становятся все более крупными. Тем не менее рынок апарт-отелей сегодня вошел в стадию очень высокой конкуренции и, вероятно, замедлит свой рост. За последние два года в Крыму и Краснодарском крае вышло много проектов, появились крупные комплексы, сегмент активно развивается за пределами побережья. Выдерживать конкуренцию станет сложнее, мы уже видим уход части спроса на более дешевые рынки. Однако потенциал черноморского побережья пока еще высокий, поскольку есть потребность в новых качественных средствах отдыха»,— комментирует госпожа Змиевская.

По информации руководителя отдела продаж СК «Семья» Инны Грибановой, на сегодняшний день на черноморском побережье Краснодарского края строится более 700 новых проектов курортной недвижимости, в Крыму — около 800 новых проектов.

«Рынок сервисных апартаментов и гостиничных номеров не в кризисе, но на региональном уровне идет перераспределение спроса. Сочи теряет долю рынка: если в 2023 году на него приходилось около 2/3 продаж, то к концу 2025 года — лишь 17%. Спрос на себя забирают Крым, Алтай и Северный Кавказ»,— констатирует госпожа Грибанова.

Обособленный сегмент

Начальник управления маркетинга и рекламы девелоперской компании «РНКБ Развитие» Анастасия Журавлева рассказала Guide, что апартаменты и гостиницы юридически и экономически обособлены от классического жилья (квартир). По словам эксперта, главная причина выделения апартов и гостиничных номеров в отдельный сегмент — их юридический статус.

«Апартаменты и гостиницы относятся к нежилому фонду, и на них не распространяются нормы Жилищного кодекса (нет постоянной прописки, выше налоги и тарифы ЖКХ), на застройщиков не ложится бремя по обеспечению их социальной инфраструктурой (школы, детские сады). Кроме того, в отличие от жилых кварталов, они строятся, как правило, на первой-второй береговой линиях — в зонах, где строительство жилья запрещено Градостроительным кодексом. Они обладают развитой курортной экосистемой: собственными пляжами, спа-комплексами, бассейнами и ресторанами»,— говорит госпожа Журавлева.

По словам Инны Грибановой, для девелоперов апартаменты — это инструмент оптимизации затрат. Эксперт также утверждает, что данный формат позволяет строить объекты без дорогостоящих обязательств по возведению социальной инфраструктуры (школ, поликлиник), обязательных для жилых комплексов. А в условиях высокой ключевой ставки и снижения спроса на классическое жилье это, по словам госпожи Грибановой, становится критическим фактором выживания для строительного бизнеса.

«Значительная доля инвесторов в жилую недвижимость ушла с рынка после резкого скачка цен в 2020–2021 годах. А это практически 50% от общего объема. Сейчас эта аудитория клиентов активно смотрит в сторону рынка курортной недвижимости. Отели с профессиональным управлением привлекают частных инвесторов как альтернатива традиционной аренде квартир. Доходность здесь достигает 8–15% годовых против 3–4% у жилья в спальных районах, а управляющая компания берет на себя операционные задачи»,— рассказывает Инна Грибанова.

Она также отмечает, что в связи с геополитической ситуацией сегодня активно развивается внутренний туризм и есть острая нехватка качественного номерного фонда, особенно в горном кластере.

Дорожающий полуостров

По дан­­­­­ным Macon, средняя стоимость квадратного метра в апарт-отелях Сочи во втором квартале 2026 года составляла 864 тыс. руб., Анапы — 467 тыс. руб., ЮБК (Ялта, Алушта) — 415 тыс. руб., Евпатории — 336 тыс. руб.

Руководитель департамента консалтинга и инвестиций «БЕСТ-Новострой» Андрей Стряпухин рассказывает, что с точки зрения экспозиции в июне текущего года лидером в Крыму стала Евпатория, где доля экспонируемых лотов составила 40% от всех апартаментов в продаже. С точки зрения количества зарегистрированных договоров долевого участия и среднего темпа продаж лидером на полуострове является Ялта — 26% всех проданных апартаментов за 2026 год, а средний темп продаж составил 45 шт./мес.

По итогам июня 2026 года средневзвешенная цена квадратного метра на апартаменты в Крыму, по данным господина Стряпухина, составила 384,3 тыс. руб. (+5% год к году), в Севастополе — 347,7 тыс. руб. (+22% г/г). Общий итог по региону составил 381,6 тыс. руб. (+6% г/г).

Максимальная средняя цена квадратного метра апартаментной недвижимости Крыма, по данным Андрея Стряпухина, зафиксирована в Судаке (524,5 тыс. руб.), что, по мнению эксперта, обусловлено небольшим объемом предложения, большинство из которого относится к объектам бизнес-класса. Также в топ-3 лидеров по Крыму вошли курортные зоны ЮБК (Ялта — 520,4 тыс. руб. и Алушта — 439,5 тыс. руб.).

«Проекты с апартаментами в основном предлагаются на побережье. В центральных районах Крыма они представлены только в Симферопольском районе и характеризуются самой низкой ценой за квадратный метр — 177,5 тыс. руб. За три года в четырех городских округах Крыма цена выросла в два раза. Это Алушта, Судак, Феодосия и Черноморское. Наибольший рост за год продемонстрировали Судак (+45% — с 362,8 до 524,5 тыс. руб.), Сакский (+25% — с 251,7 до 315,1 тыс. руб.), Ялта (+22% — с 428 до 520,4 тыс. руб.) и Севастополь (+22% — с 284,7 до 347,7 тыс. руб.)»,— рассказал господин Стряпухин.

Инвестор повернул на Кавказ

По словам Инны Грибановой, средняя стоимость апартаментной и гостиничной недвижимости по черноморскому побережью Краснодарского края варьируется в районе 570–600 тыс. руб. за кв. м. Эксперт подчеркивает, что ранее этот показатель был выше, но на рынок стали выходить более бюджетные проекты, кроме того, охлаждение спроса в Сочи спровоцировало снижение стоимости «квадрата» в сегменте на 20–30%.

Госпожа Грибанова считает, что топливный кризис, а также ситуация с атаками БПЛА негативно сказалась на турпотоке не только Крыма, но и курортов Краснодарского края, вследствие чего инвесторы начали разворачиваться в сторону более спокойных в этом плане регионов — Алтая и Северного Кавказа.

«Северный Кавказ — один из самых быстрорастущих рынков. В горнолыжных кластерах (Архыз, Домбай) доля отелей достигает 70% от общего объема строительства. Здесь спрос растет, а конкуренция пока слабая. Карачаево-Черкесия по итогам 2025 года стала абсолютным лидером по росту турпотока +119%. При этом номерной фонд в регионе сильно устаревший. Сейчас идет активное развитие курорта Архыз и возрождение легендарного Домбая»,— говорит эксперт.

Главное преимущество данных локаций, по словам Инны Грибановой,— низкий порог входа по сравнению с Сочи, стабильно растущий туристический поток, а также не перегретый предложением рынок. «Инвесторы переориентируются сюда ради сопоставимой доходности при значительно меньших вложениях»,— комментирует собеседница «G».

Госпожа Грибанова считает, что рынок апартаментной недвижимости сегодня переходит от «псевдожилья» к профессиональным гостиничным продуктам. «Успешными будут проекты с развитой инфраструктурой, сценариями досуга и сильным оператором. Инвесторы все чаще выбирают проекты с понятной и прозрачной моделью доходности, а также с наполнением, которое станет точкой притяжения для будущих гостей отеля»,— резюмирует Инна Грибанова.

Дмитрий Михеенко