Рост под угрозой турбулентности

Продажи жилья в Ростовской области за первые пять месяцев текущего года выросли год к году на 13%. Участники рынка говорят о его оживлении и восстановлении. Тем не менее цены на квартиры в регионе не растут, а с оглядкой на инфляцию — даже снижаются. Определяющим фактором рынка остается ипотека, выдача которой напрямую зависит от решений государства и снижения ключевой ставки. Эксперты считают, что, если спрос на жилье будет падать, а государство не подключит новые стимулы,— на первичном рынке это приведет к банкротствам застройщиков и задержкам строительства.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

За пять месяцев 2026 года в Ростовской области было продано 7,3 тыс. квартир. Это на 13% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года, сообщили Guide в компании Macon. По словам аналитиков агентства, прирост к январю—маю 2026-го, как и в соседних регионах, обеспечен исключительно за счет ажиотажного января.

По данным Банка России, жилая площадь строящихся многоквартирных домов на конец мая в Ростовской области составила 4,8 млн кв. м, увеличившись год к году на 6,5%. По словам управляющей отделением ЦБ по донскому региону Натальи Леонтьевой, ввод многоквартирных домов по итогам января—мая 2026 года увеличился в годовом выражении в два раза. Эксперт считает, что во многом это результат активного запуска проектов в 2023–2024 годах, а также смещения плановых сроков ввода жилых комплексов с прошлых периодов. Кроме того, по словам госпожи Леонтьевой, в 2026 году застройщики сосредоточились на завершении начатых проектов из-за отмены с 1 января моратория на штрафы за несвоевременный ввод объектов.

Рынок показывает восстановление

Директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Ростове-на-Дону Андрей Иванов фиксирует несколько всплесков спроса за первое полугодие 2026-го. Первый — в январе, накануне изменения правил господдержки. Затем, по его словам, наступило февральское затишье, но уже с весны, на фоне снижения ключевой ставки, активизировались покупатели вторичного жилья.

«Ожидания оправдались: первое полугодие оказалось пиковым по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет, причем по всем сегментам. Сейчас, в июне, мы видим новую волну перед ожидаемыми изменениями по семейной ипотеке, а на вторичный рынок продолжает влиять снижение ключевой ставки»,— говорит господин Иванов.

Вторичный рынок, по словам руководителя риелторской компании, показывает устойчивую динамику, а спрос на первичку сильно привязан к изменениям государственных льготных программ. «Как только корректируются условия — перетекает спрос»,— рассказал Андрей Иванов.

Гендиректор СЗ «Проект-С-23» (девелопер «Поколение», проект «Донские легенды») Дмитрий Яценко уверен, что рынок недвижимости Ростовской области демонстрирует восстановление. По его данным, в первом квартале 2026 года количество зарегистрированных договоров долевого участия на Дону выросло на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достигло 4900 сделок.

«Мы видим рост предложения: объем запусков жилья в области за первый квартал 2026 года вырос на 83% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Застройщики сосредоточились на завершении начатых проектов, что создает на рынке хороший выбор для покупателей»,— говорит господин Яценко.

В числе основных трендов рынка он называет продолжающийся рост цен на новостройки (за первый квартал 2026 года — на 2,8%), при этом — стагнацию на вторичном рынке (рост за первый квартал на 0,1%).

Руководитель юридической фирмы R.E.D. Law Светлана Чалая отмечает, что в Ростовской области наблюдается устойчивый рост доли объектов, где апартаменты приобретаются по 214-ФЗ вместо квартир. По ее словам, для дольщиков критически важно еще на этапе заключения ДДУ системно оценивать не только стоимость квадратного метра, но и будущие операционные расходы, специфику управления и ограничения по использованию таких помещений.

Цены тянутся вниз

Средняя цена квадратного метра квартир на второй квартал 2026 года, по данным Macon, составила в Ростове-на-Дону 146 тыс. руб., показав нулевую динамику год к году. «На рынке недвижимости Ростова-на-Дону ввиду высокой конкуренции цена на протяжении последнего года была стабильна, а с учетом инфляции реальная стоимость квартир даже упала. В период низкого спроса и при значительном объеме остатков повышать цены было бы неразумно»,— прокомментировала директор по исследованиям Macon Ольга Змиевская.

По данным «Этажей», на май 2026 года средняя цена «квадрата» на первичном рынке Ростова-на-Дону составила 164 тыс. руб., на вторичном — 144 тыс. руб. Разрыв между сегментами сократился до 14%. На ценник, по словам Андрея Иванова, влияют такие факторы, как класс жилья и локация, наличие инфраструктуры, этап строительства, динамика ключевой ставки, изменения льготных программ и объем предложения.

«Центральные районы (Ленинский, Кировский) традиционно дороже за счет развитой инфраструктуры и престижности. Проекты КРТ с детскими садами, школами и общественными пространствами стоят дороже точечной застройки. Квартиры на ранних стадиях дешевле, чем в готовых домах. Снижение ставки оживляет спрос и сдерживает падение цен. Ужесточение семейной ипотеки с 1 февраля перераспределило спрос: часть покупателей ушла на вторичку, где цены ниже и выбор шире. За второй квартал 2026 года число доступных лотов в новостройках выросло на 7%, а среднемесячный объем сделок упал на 22%. Это давит на цены вниз»,— говорит господин Иванов.

Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Ростова, по словам Дмитрия Яценко, достигла 157 тыс. руб., что на 15% выше, чем годом ранее. Также эксперт отмечает сокращение разрыва между первичным и вторичным рынками — сейчас он составляет около 14%: средняя цена на первичном рынке — 164 тыс. руб./кв. м, на вторичном — 144 тыс. руб./кв. м.

«Покупатели все чаще выбирают новостройки. Средний бюджет покупки квартиры в новостройке составил 6,7 млн руб., увеличившись за год на 5%. Вторичный рынок остается менее активным из-за высоких ставок (на уровне 23–25% годовых), хотя альтернативных сделок (продажа существующего жилья для покупки нового) стало заметно больше»,— рассказал гендиректор СЗ «Проект-С-23».

Борьба между районами

На донском рынке недвижимости спрос распределен между Ростовом-на-Дону и городами-спутниками, рассказал Андрей Иванов. Причем, по его словам, у каждой локации — своя логика.

«В Ростове-на-Дону основная борьба идет между тремя районами. Октябрьский и Первомайский районы — абсолютные лидеры по объемам продаж новостроек: на них приходится более 70% всех сделок. В Октябрьском районе темпы продаж в мае 2026 года более чем в три раза превысили средние по городу. Первомайский район — главная строительная площадка ближайших лет: до 2034 года здесь планируют ввести 82 жилых дома, почти половину от всего городского объема. Ворошиловский район — лидер по покупательским предпочтениям за счет хорошей транспортной доступности и развитой социальной инфраструктуры. Советский район — крупнейший спальный район, востребован за счет инфраструктуры, школ, садов и зеленых зон»,— рассказывает руководитель ростовских «Этажей».

За пределами Ростова, по словам риелтора, покупатели все чаще уходят в города-спутники. Батайск — самое популярное направление для семей, которые хотят улучшить жилищные условия без серьезного увеличения бюджета. Главное преимущество — доступность жилья. Аксайский и Мясниковский районы — перспективные локации благодаря развитию проектов комплексного развития территорий (КРТ), где застройщики обязаны создавать всю социальную и инженерную инфраструктуру.

По словам Дмитрия Яценко, одна из ключевых перспективных зон — левобережная часть Ростова-на-Дону. Район, отмечает участник рынка, возглавляет рейтинг самых любимых локаций ростовчан. «Согласно нашему недавнему опросу, проведенному среди жителей южной столицы, Левый берег Дона прочно ассоциируется у горожан с набережной, видами на реку, природой и семейным досугом. У половины опрошенных район вызывает приятные воспоминания, связанные с праздниками и культурными событиями»,— говорит господин Яценко.

Ленинский район, по словам руководителя СЗ «Проект-С-23»,— самая дорогая локация. Средняя цена квадратного метра здесь — 195,3 тыс. руб., за год цена выросла на 9,3%. Это, отмечает Дмитрий Яценко, объясняется развитой инфраструктурой и высоким спросом. Третьей популярной локацией, по его словам, для приобретения жилья можно назвать Октябрьский район. Сейчас он демонстрирует активный рост цены (+14,5% за год), достигнув 168 тыс. руб./кв. м.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

КРТ доминирует на рынке

Главным трендом донского рынка недвижимости руководитель ростовских «Этажей» считает смещение спроса на первичном рынке в сторону проектов комплексного развития территорий. Покупатели, по словам Андрея Иванова, все чаще выбирают КРТ, потому что там застройщики предлагают не просто жилье, а готовую инфраструктуру: школы, сады, общественные пространства.

По словам Дмитрия Яценко, в 2025 году доля жилья, строящегося по КРТ, достигла 88% от общего объема. В 2026 году власти планируют довести этот показатель до 90%. «Сейчас в Ростовской области реализуется 11 проектов КРТ. Это принципиально меняет подход к застройке: механизм КРТ предусматривает синхронное строительство жилья и всей необходимой инфраструктуры — школ, детских садов, поликлиник, парков и общественных пространств. Застройщики обязаны создавать эти объекты за свой счет и безвозмездно передавать в государственную или муниципальную собственность»,— говорит господин Яценко.

По словам Светланы Чалой, если ранее проекты КРТ ассоциировались преимущественно с государственными инициативами по реновации или развитию заброшенных промзон, то сегодня востребована их форма по инициативе собственников земельных участков. «Через договор о комплексном развитии территории правообладатели могут получать земельные участки под комплексное освоение без проведения торгов и иные преимущества, что снижает входной барьер и прогнозирует риски девелоперов»,— говорит госпожа Чалая.

На игле ипотеки

Ипотека остается ключевым драйвером рынка донской недвижимости Ростовской области, отмечают все участники рынка. По словам Дмитрия Яценко, доля ипотечных сделок на первичном рынке Дона в первом квартале 2026 года составила 79%, что на 25 процентных пунктов выше, чем годом ранее. «Основной инструмент — семейная ипотека, хотя ее доля снизилась до 73% после ужесточения условий с февраля этого года»,— отметил эксперт.

По данным регионального управления Банка России, объем выдач ипотечных кредитов за январь—май 2026 года увеличился на Дону почти в 1,6 раза по сравнению с показателем за тот же период прошлого года. При этом, по словам аналитиков ЦБ, наблюдалось расширение спроса как по льготным, так и по рыночным программам.

«Основным драйвером по-прежнему выступает семейная ипотека. Однако ее доля в общем объеме ипотечных выдач в январе—мае снизилась до 73 с 77% годом ранее. Это объясняется ужесточением параметров программы с февраля этого года, а также снижением рыночных процентных ставок вслед за ключевой ставкой Банка России»,— рассказывает Наталья Леонтьева.

Андрей Иванов констатирует, что в период высоких ставок наличные расчеты по ипотеке в Ростовской области превышали 50% сделок. Сейчас, по его словам, ситуация изменилась: примерно 65% покупок проходят с привлечением ипотечных средств или смешанных схем. «Помимо классической ипотеки, активно используются материнский капитал для первоначального взноса, программы с частичным взносом, где застройщик берет на себя часть обязательств перед банком. В целом рынок постепенно возвращается к кредитной модели покупки жилья»,— говорит риелтор.

По словам Светланы Чалой, нельзя игнорировать влияние мер государственной поддержки на волатильность рынка. «Анонс предстоящих изменений в условиях семейной ипотеки (запланированных с 1 июля 2026 года, но впоследствии перенесенных на октябрь 2026 года) спровоцировал классический "эффект ожидания". Накануне дедлайна наблюдалась волна роста сделок. Подобные корректировки условий льготного кредитования наглядно демонстрируют, как на это реагирует рынок»,— резюмирует эксперт.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Девелоперы запускают механизмы

Как рассказала Наталья Леонтьева, застройщики сегодня продолжают расширять механизмы стимулирования спроса, в частности с помощью субсидированной и траншевой ипотек, рассрочек, предложения трейд-ин. При этом, по словам эксперта регулятора, нужно понимать, что у таких программ могут быть и подводные камни.

«Например, оформляя рассрочку, многие покупатели рассчитывают в перспективе перейти на ипотеку. Они ожидают, что после завершения рассрочки (а она дается примерно на два года) смогут сразу получить кредит и выплатить застройщику остаток за квартиру. Но ведь одобрение ипотеки на выгодных заемщику условиях не гарантировано. Банк может отказать, платеж может оказаться выше, чем ожидалось. Поэтому подходить к покупке квартиры в рассрочку нужно взвешенно»,— говорит госпожа Леонтьева.

Дмитрий Яценко отмечает, что рассрочка от застройщика — популярный инструмент, но с определенными нюансами. «Как правило, покупатели, которые приобретают квартиру в рассрочку, рассчитывают через один-два года перейти на ипотеку, но одобрение кредита не гарантировано. ЦБ уже направил рекомендации банкам по учету рисков рассрочки, а Минстрой обсуждает законопроект о ее регулировании. Кроме этого, застройщики активно используют для стимулирования спроса субсидированную и траншевую ипотеки. Это позволяет снизить эффективную ставку для покупателя за счет комиссий, которые банки берут с застройщиков»,— говорит гендиректор девелопера.

По словам Андрея Иванова, крупные игроки на рынке недвижимости Ростова сегодня уходят от модели классического агентства к созданию полноценных департаментов продаж с четкой структурой, системой поддержки и бэк-офисом для риелторов. Это, по словам руководителя ростовских «Этажей», повышает контроль и эффективность.

«Частные маклеры остаются, но системный подход выигрывает. Все больше средств уходит в интернет-рекламу и развитие личных брендов риелторов. Агрегаторы недвижимости каждые три-четыре месяца поднимают цены, стоимость одной заявки становится запредельной, поэтому участники рынка ищут альтернативы: возвращаются к наружной рекламе, расклейке объявлений, баннерам в окнах выставленных на продажу квартир. Работает все, что дает прямой контакт с клиентом»,— рассказывает господин Иванов.

Он прогнозирует, что до конца года вторичный рынок будет расти, а загородная недвижимость — останется на месте. На первичном рынке изменений вверх не будет, возможны снижения через скидки, ремонт или другие бонусы.

«Это связано с необходимостью адаптировать рынок под новые условия субсидирования льготных программ и вернуть покупателя. Если спрос продолжит падать, а государство не подключит новые стимулы — на первичном рынке это приведет к банкротствам застройщиков и задержкам строительства. Государство не сможет достроить все объекты, которые сейчас в работе в Ростове. Рынок войдет в фазу турбулентности»,— резюмировал собеседник «G».

Дмитрий Михеенко