Девелоперы не видят границ

Доля проектов, реализуемых кубанскими девелоперами за пределами Краснодарского края, выросла за три года с 16 до 45%. География присутствия включает не только соседние регионы, но и Сибирь с Дальним Востоком. Если раньше речь шла о единичных объектах, то сегодня — это проекты КРТ и масштабные курортные комплексы. Эксперты уверены, что в условиях охлаждения рынка недвижимости диверсификация портфеля позволяет обеспечить устойчивость бизнеса, однако такая стратегия под силу только средним и крупным компаниям с большим опытом.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Пятнадцать из 88 кубанских девелоперов реализуют проекты за пределами домашнего региона. В общей сложности эти компании строят 8,8 млн кв. м, из которых 45% — вне Краснодарского края, сообщили Guide в консалтинговой компании Macon. В топ-3 компаний по количеству проектов за пределами Кубани входят: ГК Dogma (пять проектов в четырех регионах), ССК (девять проектов в пяти регионах) и ГК «Точно» (шесть проектов в шести регионах).

Выход в другие субъекты РФ — это способ диверсифицировать портфель проектов, поясняет директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская. Она отмечает, что региональный рынок России неоднороден и при общей стагнации цен какие-то регионы показывают их существенный рост. Соответственно, в разных городах проекты застройщика могут вести себя по-разному: где-то продажи падают в то время, как где-то стабильны или даже растут.

«Выход в новые регионы позволяет расширять аудиторию, работать сразу с несколькими сегментами покупателей и снижать зависимость от конъюнктуры одного рынка. Если в одном регионе спрос временно замедляется, проекты в других локациях позволяют сохранять устойчивость бизнеса»,— подтверждает коммерческий директор ГК «Метрикс Development» Юлия Сидорова.

Ольга Змиевская добавляет, что к экспансии подталкивает усилившаяся конкуренция внутри Краснодарского края. «Достигать и удерживать высокую долю отдельному застройщику становится все сложнее, тогда как "отщипнуть" кусок где-то в другом месте, в частности забрать часть рынка у одного из слабых местных застройщиков, опытной компании вполне по силам. Сильная сторона краснодарских компаний — большой опыт работы в условиях высокой конкуренции, что помогает им на новых рынках»,— подчеркивает эксперт.

Она отмечает, что экспансия — это и определенный уровень развития строительного рынка. «Многие процессы выведены в офлайн и стандартизированы, что облегчает перенос опыта в другие регионы»,— говорит Ольга Змиевская.

«Причина выхода девелоперов за пределы родного края простая и невеселая: дома тесно»,— считает основатель бюро развития девелоперских проектов White label Александр Цюрюмов. Он поясняет, что из 7,6 млн кв. м стройки на Кубани не распродано около 6 млн — четыре метра из пяти. В Анапе и Новороссийске — порядка 85–89%. «Когда рынок настолько затоварен, а земля в Краснодаре дорожает, крупной компании остается либо сбавлять темп, либо идти в другие города. Кто хочет оставаться в федеральном топе, запускает проекты в других регионах»,— рассказывает эксперт.

В поисках потенциала

Ольга Змиевская отмечает, что всего три года назад экспансия была еще очень осторожной: за пределы региона выходили только 10 кубанских компаний, при этом лишь 16% их портфеля приходилось на проекты вне Краснодарского края. Чаще всего краснодарские компании можно встретить в Ростовской области и в Адыгее — в этих регионах работает по шесть девелоперов. «Важно отметить, что в свое время ростовский рынок сдвинули с места именно кубанские игроки. Также популярны Крым и Московская область — по три компании, в Ленинградской области — две компании. Еще в 14 регионах работает по одному игроку»,— уточняет госпожаа Змиевская.

Александр Цюрюмов говорит, что девелоперы при выходе в другой регион оценивают три фактора: дешевый вход по земле, возможность зайти в КРТ с льготным финансированием и менее плотную местную конкуренцию. «Отсюда и география: Ростов, Калуга, Омск, Калининград, Ленобласть, Подмосковье. Кубанская компания привыкла работать на перегретом рынке с низкой маржой, и на более спокойном рынке это дает ей фору перед местными»,— добавляет собеседник «G».

За пределы Краснодарского края компания «Неометрия» вышла еще в десятых годах, реализовав проекты в Ростовской области. Следующим значимым шагом для развития девелопера стал выход на столичный рынок, рассказывает директор девелоперской компании «Неометрия» Ленария Хасиятуллина. «Москва сохраняет свою привлекательность с точки зрения покупателей объектов недвижимости: ее экономический потенциал, развитая инфраструктура и высокий инвестиционный спрос обеспечивают устойчивый рост рынка»,— говорит эксперт.

Она поясняет, что сравнивать регионы с точки зрения размера инвестиций в тот или иной проект некорректно без учета ключевых критериев и особенностей их рынков недвижимости. «Для нас ключевой показатель — возможность создать комплексный и востребованный продукт с устойчивой экономикой. Именно поэтому при выборе площадок мы оцениваем не только стоимость входа в проект, но и долгосрочный потенциал спроса, конкурентную среду и возможности для создания качественного жилого комплекса»,— говорит госпожа Хасиятуллина.

По словам директора по развитию ГК Dogma Никиты Зотова, выход в другие субъекты России — закономерный этап развития и масштабирования бизнеса. Девелопер реализует проекты в Московской, Ленинградской, Калужской и Омской областях. «При выборе новой локации мы оцениваем комплекс факторов: демографическую ситуацию, объемы рынка, уровень конкуренции, соотношение темпов продаж и строительной готовности объектов, которое позволяет спрогнозировать дальнейшее развитие, а также градостроительную политику и инвестиционный климат территории»,— поясняет эксперт.

В фокусе внимания ГК «Самсон» курорты, в том числе «Архыз» в Карачаево-Черкесии, «Долина Айна» в Южно-Сахалинске, «Белая дюна» в Калининградской области. «При выборе регионов ключевыми критериями становятся высокий туристический потенциал, перспективы круглогодичного использования инфраструктуры, транспортная доступность и наличие государственной поддержки инвестиционных проектов»,— рассказывает генеральный директор ГК «Самсон» Кристина Захарченко.

По ее наблюдениям, в последние годы масштабы проектов существенно увеличились. «Если ранее девелоперы чаще реализовывали отдельные гостиничные объекты, то сегодня рынок требует комплексного подхода — создания полноценных курортных кластеров с гостиничной, рекреационной, спортивной и сервисной инфраструктурой. Именно такие проекты позволяют формировать устойчивый туристический поток и обеспечивают долгосрочную эффективность инвестиций»,— подчеркивает госпожа Захарченко.

ГК «Метрикс Development» за пределами Краснодарского края реализует два крупных проекта — в Майкопе и Саратове. По словам коммерческого директора компании Юлии Сидоровой, выбор регионов основан не на географии, а на потенциале рынка. «Для нас важны три ключевых фактора: наличие устойчивого спроса, перспективы развития территории и возможность создать продукт, который будет востребован на протяжении многих лет»,— уточняет эксперт.

Она отмечает, что Адыгея, и в частности Майкоп, демонстрируют устойчивый рост спроса на качественное жилье комфорт- и бизнес-класса. При этом конкуренция в республике значительно ниже, чем на черноморском побережье или в Краснодаре, а близость к крупной агломерации делает недвижимость ликвидной как для проживания, так и для инвестиций.

«Саратов выбран благодаря высокому спросу на современные логистические площади. Сегодня рынок нуждается во всех форматах складской недвижимости — от light industrial до крупных комплексов built-to-suit и big box, что делает такие проекты востребованными со стороны бизнеса»,— говорит госпожа Сидорова.

Запрос на качество

Для ГК Dogma второе полугодие 2025 года стало пиковым по объему продаж для большинства проектов, тогда как в первом полугодии 2026 года рынок перешел к более сдержанному сценарию после периода повышенного спроса. «Наиболее активными остаются покупатели в проектах Московского региона»,— констатирует Никита Зотов.

Ленария Хасиятуллина отмечает, что в регионах присутствия «Неометрии» покупатель становится все более требовательным. «К важным ключевым факторам выбора — локации и стоимости — добавился и запрос на качественный продукт. Покупатели хотят видеть авторскую архитектуру, средовой подход к благоустройству и общественным пространствам, развитую инфраструктуру и сервисы — и уже не готовы идти на компромисс по этим параметрам»,— рассказывает коммерческий директор девелопера. Особенно внимательно, по наблюдениям эксперта, люди оценивают репутацию компании, ее опыт и способность выполнять обязательства.

По словам Юлии Сидоровой, спрос на проекты ГК «Метрикс Development» стабилен, однако заметна разница между сегментами рынка. «В крупных городах, таких как Краснодар и Майкоп, рынок жилья переживает период более сдержанного спроса, что характерно для текущего этапа рынка недвижимости. При этом курортные проекты демонстрируют противоположную динамику. Инвестиционная недвижимость на побережье остается востребованной благодаря ограниченному предложению, развитию туристической инфраструктуры и интересу частных инвесторов к объектам, способным приносить регулярный доход. Именно в этом и заключается преимущество диверсификации: разные сегменты рынка проходят циклы развития по-разному, что позволяет компании сохранять устойчивые темпы продаж»,— рассказывает эксперт.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Особенности региональной составляющей

Выход в другие регионы всегда связан с управленческими особенностями и рисками, отмечает управляющий партнер девелоперской компании Gravion Юрий Неманежин. «Каждый рынок имеет собственную специфику: градостроительные регламенты, особенности получения разрешительной документации, требования к инженерной инфраструктуре, локальные подрядные организации и даже собственную культуру взаимодействия между участниками рынка. Например, в Сочи многие участки имеют сложную историю, земельные споры, вопросы с разрешениями, в Москве — повышенные требования к архитектуре, инфраструктуре и экологичности, высокая конкуренция, более длительные процессы согласований»,— рассказывает эксперт.

Отличается и портрет покупателя недвижимости. Так, в Москве, приобретая квадратные метры, люди чаще оценивают лот через призму эффективности вложений, времени и ликвидности. «В Краснодарском крае покупатели к числу важных критериев относят средовой эффект — качество городской среды, комфорт проживания и стоимость владения объектом»,— рассказывает Ленария Хасиятуллина.

Выход в новый регион всегда связан с дополнительными вызовами, отмечает Никита Зотов. В ряде городов средний уровень цен на жилье ограничивает возможности по созданию продукта того качества и наполнения, которое ожидают покупатели и которое соответствует стандартам компании.

Также, по словам эксперта, влияние оказывают особенности градостроительной политики региона, сроки согласовательных процедур, обеспеченность площадок инженерной инфраструктурой и транспортная доступность. «Дополнительными задачами при выходе на новый рынок становятся формирование локальной команды, выстраивание отношений с подрядчиками и поставщиками, адаптация к особенностям регионального рынка, а также организация проектного финансирования»,— рассказывает господин Зотов.

Кристина Захарченко отмечает, что в случае с масштабными курортными проектами ключевым осложняющим фактором становится создание инженерной и транспортной инфраструктуры. Такие проекты требуют значительных капитальных вложений и длительного инвестиционного цикла, поэтому большое значение имеют механизмы государственной поддержки и партнерство с регионом. «При этом высокий туристический потенциал региона способен компенсировать более высокие первоначальные инвестиции за счет долгосрочного роста туристического потока и загрузки объектов»,— отмечает эксперт «Неометрии».

Александр Цюрюмов среди сложностей для экспансии называет формирование узнаваемости компании за пределами родного региона. «Дома, на Кубани, у крупного застройщика есть имя. В Омске или Калининграде о нем ничего не знают. Доверие приходится отстраивать заново, а это деньги и время»,— говорит эксперт.

Также он обращает внимание на разницу в экономике. «Земля и порог входа вне Краснодара обычно ниже — плюс к марже. Но в крае у застройщика уже собранная машина: свои подрядчики, узнаваемость, работающие каналы продаж. В новом регионе все это строится с нуля, и стартовые затраты на маркетинг и запуск выше. Простыми словами, вне края выгоднее вход по себестоимости, но дороже и рискованнее вход по продажам. Проект, который на бумаге выглядит маржинальнее краснодарского, на старте часть этой маржи съедает на раскрутку. Вытягивают экономику те, кто заходит не с голой стройкой, а с готовым позиционированием под конкретный город»,— рассказывает господин Цюрюмов.

«Кубанский застройщик перестает быть только жилищным»

По оценкам Ольги Змиевской, рынок российского девелопмента емкий и высококонкурентный. На текущем этапе его развития можно ожидать перераспределения долей среди игроков, усиления крупных компаний, к которым относятся в том числе и кубанские игроки. «У них достаточно ресурса и опыта для того, чтобы масштабировать свою деятельность на другие регионы»,— считает эксперт.

Александр Цюрюмов допускает, что темпы экспансии кубанских застройщиков в другие регионы замедлятся. «Дорогие деньги охлаждают и спрос, и проектное финансирование. Так что в ближайший год мы увидим не новую волну выходов, а достройку уже заявленного. Еще один тренд — диверсификация. Кубанский застройщик перестает быть только жилищным и все чаще запускает проекты по строительству складов и торговых центров»,— резюмирует эксперт.

По мнению Юрия Неманежина, в ближайшие годы на рынке недвижимости будет наблюдаться двусторонний процесс. Московские и федеральные девелоперы продолжат выходить на южные рынки, а сильные кубанские игроки будут активнее смотреть на другие регионы страны. «Но девелоперы будут выходить только в те регионы, где видят устойчивый спрос, понятную регуляторную среду и возможность обеспечить необходимую доходность инвестиций»,— уточняет эксперт.

«Накопленная экспертиза крупнейших застройщиков Краснодарского края позволяет им успешно реализовывать проекты в разных регионах страны, поэтому по мере стабилизации рынка можно ожидать дальнейшего расширения их географии присутствия»,— прогнозирует Ленария Хасиятуллина.

Маргарита Синкевич