Жилье уходит с молотка
В ЮФО и СКФО растет число проданных на торгах квартир ипотечных заемщиков
На юге России и Северном Кавказе выросло количество реализованных на аукционах объектов жилой недвижимости в рамках исполнительного производства. Это дома, квартиры и доли в праве собственности заемщиков по ипотечным кредитам, которые не справились с финансовой нагрузкой. Коллекторы констатируют двухкратный рост просроченной свыше трех месяцев ипотечной задолженности по итогам 2025 года. Эксперты считают, что ситуация сегодня является следствием ипотечного бума 2023–2024 годов. При этом, по словам аналитиков, продажа предмета залога нежелательна не только заемщикам, но и кредиторам, а покупателей на такие квадратные метры найти сложно.
Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ
В Южном федеральном округе впервые за три года выросло количество реализованных квартир должников. Всего в регионах юга за первое полугодие 2026 года в рамках исполнительных производств было продано на торгах 95 жилых объектов, что на 10,5% больше, чем в первом полугодии 2025-го. Средняя стоимость объектов должников в ЮФО составила 3,6 млн руб., что на 16% дороже, чем годом ранее. Информация собрана коллекторским агентством «Долговой консультант» на основе открытых данных ГИС «Торги».
Третьим в России после Москвы и Санкт-Петербурга, а также безусловным лидером в округе по данному показателю является Краснодарский край, где за шесть месяцев текущего года на аукционах было реализовано 46 квартир (долей в праве собственности, жилых домов) заемщиков, не справившихся с кредитной нагрузкой. Это на 35,3% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Начальная цена торгов в совокупности составила 156,1 млн руб., финальная — 168,9 млн руб. Таким образом, стоимость объектов в ходе аукциона выросла на 8%. Средняя цена одного объекта недвижимости, выставленного на торги в Краснодарском крае, составляет 3,7 млн руб., по сравнению с первым полугодием 2025 года она снизилась на 8%.
В Ростовской области в первом полугодии было продано 15 объектов недвижимости должников, что на 28,6% меньше, чем в аналогичном периоде 2025-го. В ходе торгов объекты на Дону выросли в цене на 20%. Средняя стоимость одного выставленного на аукцион лота — 3,1 млн руб., что на 30% дороже, чем годом ранее.
В Крыму за полгода было продано пять недвижимых предметов залога заемщиков, что на 66,7% больше, чем в первом полугодии 2025 года. Средняя стоимость объекта торгов на полуострове составила 7,8 млн руб., показав за год прибавление в цене на 47%.
Во всем Северо-Кавказском округе за первые шесть месяцев текущего года на торгах продали 27 объектов недвижимости должников, что на 35% больше, чем в аналогичном периоде 2025-го. Средняя стоимость реализованного лота в СКФО составила 2,6 млн руб., что на 16% меньше, чем годов ранее. Лидером в округе по количеству проданных на аукционе объектов является Ставропольский край, где жилья лишились 15 должников (+25% к первому полугодию 2025-го). Средняя стоимость реализованного лота в регионе — 2,1 млн руб. (–33% год к году).
В целом по России в первом полугодии 2026 года на торгах в рамках исполнительного производства продано 1172 квартир должников, что на 7,5% больше, чем в первом полугодии 2025 года. Как отмечают аналитики «Долгового консультанта», количество реализованных квартир впервые возросло после трехлетнего цикла падения в 2026 году. Вырученная с аукционов по продаже жилья должников сумма превысила 3,89 млрд руб., увеличившись в ходе торгов на 11,3%. Совокупная выручка выросла на 465 млн руб. (+14%) в сравнении с аналогичным периодом 2025 года. Средняя цена одного жилого объекта в РФ увеличилась на 6% и достигла 3,3 млн руб.
Не потянули ипотеку
Генеральный директор коллекторского агентства «Долговой консультант» Денис Аксенов констатирует, что в среднем по стране на торгах ежедневно продается чуть более шести квартир. «В регионах, где последние годы велось массовое строительство и объемы ипотеки били рекорды, торгов больше, если сравнивать с теми, где нет ни ипотеки, ни строительства»,— комментирует эксперт.
По его данным, наиболее заметно число реализованных квартир выросло в Московской области (+72 жилых объекта по сравнению с первым полугодием 2025-го) и Санкт-Петербурге (+21 шт.). Ежегодное снижение количества торгов аналитики агентства отмечали начиная с 2021 года.
«Мы связывали это с сокращением ликвидных объектов, отсутствием покупателей и началом диалога между должниками и кредиторами, когда можно найти компромисс и не доводить ситуацию до торгов, исход которых непредсказуем. Двукратный прирост просроченной задолженности по ипотеке в 2025 году, вероятно, уже привел к росту исполнительного производства по ипотечным кредитам. Сейчас мы наблюдаем результаты этого увеличения — количество состоявшихся торгов становится больше»,— поясняет Денис Аксенов.
Согласно открытым данным ЦБ РФ, ипотечная просроченная задолженность на вторичном рынке жилья Краснодарского края составила на начало мая 16 млрд руб. Рост за пять месяцев — 20%. Это первое место среди регионов России в абсолютном выражении — на 2,73 млрд руб. Следом идут Москва (на 1,98 млрд руб.), а также Московская (+1,92 млрд) и Тюменская (+1 млрд) области. Просроченная ипотека на рынке строящегося жилья в Краснодарском крае по итогам первого квартала составила 3,9 млрд руб. (рост с начала года — 11,3%, или 400 млн руб.).
На вторичном рынке Ростовской области объем просроченных ипотечных кредитов на 1 мая 2026 года составил 5,23 млрд руб. (рост с начала года — 11%). На ипотечном рынке строящегося жилья Дона просрочка на начало апреля составляла 555 млн руб. (+13% с начала года). В Крыму просроченная задолженность на вторичке на начало мая составляла 934 млн руб. (+2% с начала года), на рынке строящегося жилья (на конец первого квартала 2026 года) — 107 млн руб. (–0,9% с начала года). В Севастополе портфель ипотечной просрочки — во вторичке 324 млн руб. (+4%), на рынке строящегося жилья — 57 млн руб. (–6,6%).
В Республике Адыгея объем просроченной ипотеки на вторичном рынке жилья составлял на 1 мая этого года 742 млн руб., что на 14% выше, чем на начало года. На рынке строящегося жилья просрочка по ипотеке по итогам первого квартала составляла в Адыгее 206 млн руб. (+47,1% к началу года). Это третье место по динамике роста показателя за первый квартал после Курганской области (+95,5%) и Чеченской Республики (+72,2%).
В Ставропольском крае показатель объема просроченных кредитов на вторичном рынке составил на начало мая 2,9 млрд руб., что на 9% больше, чем в начале года. На рынке строящегося жилья просрочка в регионе на конец первого квартала составила 412 млн руб., что на 16,4% выше, чем на начало года.
В целом по России объем проблемной ипотеки на вторичном рынке жилья превысил на начало мая 209 млрд руб., увеличившись за четыре месяца на 19,2 млрд (+10%). За 2025 год объем неплатежей вырос на 98 млрд руб. (+110%), за 2024 год — на 31,7 млрд (+54,9%).
Как поясняют в «Долговом консультанте», в рамках исполнительного производства залоговые ипотечные квартиры передаются на торги. Процесс исполнительного производства может занимать от полугода до нескольких лет, ему предшествует судебная стадия, которая также может длиться не один год. Цена квартиры на первоначальных торгах устанавливается на основании решения суда о взыскании, цена квартиры на повторных торгах снижается на 15%.
Последствия ипотечного бума
По словам советника Ассоциации корпоративных казначеев России Алексея Вересова, рост числа выставленных на торги квартир заемщиков — последствие ипотечного бума 2023–2024 годов. Тогда, по словам собеседника «Review. Юг России», рынок рос очень быстро: действовали льготные программы, цены на жилье повышались, многие рассчитывали, что смогут без проблем обслуживать кредит или в дальнейшем его рефинансировать. Но экономическая ситуация изменилась, и часть таких кредитов постепенно перешла в проблемную категорию, констатирует эксперт.
«Это подтверждает и статистика Банка России. Общая доля проблемной ипотеки, включая реструктурированные кредиты, уже достигла 1,8%. При этом сам регулятор отмечает, что основная часть ухудшения приходится именно на выдачи 2023–2024 годов. На юге эта динамика заметнее, потому что рынок здесь был одним из самых активных. Краснодарский край и Ростовская область традиционно привлекали не только тех, кто покупал жилье для себя, но и инвесторов, людей, переезжавших из других регионов, покупателей курортной недвижимости. В таких случаях платежеспособность нередко зависит не только от зарплаты, но и, например, от доходов от аренды или возможности выгодно перепродать объект. При этом я бы не связывал нынешний рост продаж с торгов исключительно с событиями этого года.
Между первой серьезной просрочкой и реализацией квартиры обычно проходит довольно много времени. Поэтому сегодняшняя статистика — это, скорее, отражение решений, которые принимались один-два года назад»,— говорит господин Вересов.
Он также отмечает, что на ситуацию влияют и скорость судебных процедур, и политика банков, и то, какие именно объекты попали на торги.
Аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым предполагает, что рост реализации ипотечных квартир на юге России может быть связан с исчерпанием «финансовой подушки» заемщиков после ипотечного бума 2023–2024 годов, высокой долговой нагрузкой и дорогим рефинансированием. Наиболее заметная динамика, по словам эксперта, наблюдается в Крыму и на Кубани. Однако причины, отмечает аналитик, могут различаться: в Крыму существенную роль играет низкая база прошлых лет и высокая зависимость от сезонного спроса.
Директор филиала «Цифра брокер» в Краснодаре Иван Пташник утверждает, что Крым еще в 2024–2025 годах стал одним из лидеров страны по темпам роста просроченной ипотечной задолженности. Просто тот скачок неплатежей, по словам эксперта, дошел до стадии принудительной продажи именно сейчас, учитывая все процессы, связанные с судами и работой приставов. Краснодарский край, по мнению господина Пташника, дает более сглаженную, но похожую картину: регион и без того один из лидеров по абсолютному объему ипотечного долга, поэтому даже умеренный рост доли неплательщиков заметно увеличивает число объектов на торгах.
«Если же говорить не о механике конкретных регионов, а о первопричине самого явления, то она довольно прямолинейна: рост просрочки и неплатежей по стране в целом — это следствие снижающейся платежеспособности населения после затянувшегося периода экстремально высокой ключевой ставки. Люди брали ипотеку на пике ставки или сразу после него, платежи оказались непосильными, а реальные доходы за это время росли медленнее, чем нагрузка по кредиту. Ставка уже снижается, но эффект от нескольких лет ее пиковых значений продолжает проявляться в статистике с задержкой. И торги 2026 года это, по сути, и показывают»,— говорит директор краснодарского филиала «Цифра брокер».
Он отмечает, что Ростовская область движется против тренда, вероятно, не благодаря лучшей платежной дисциплине заемщиков, а из-за резкого сжатия самой выдачи новой ипотеки — меньше свежих, в том числе рискованных кредитов означает меньше будущих дефолтов.
Рынок на стороне должника
Рост числа реализованных залоговых объектов не означает автоматического обвала рынка, считает Кристина Гудым. По ее словам, в условиях стагнации реализация квартир становится сложнее и дольше: банки сталкиваются с низким спросом, а объекты могут продаваться с дисконтом. «Это дает заемщикам дополнительное время для переговоров с кредиторами и реструктуризации задолженности, поскольку банкам также невыгодно долго удерживать неликвидные объекты»,— комментирует госпожа Гудым.
По словам Алексея Вересова, главная проблема реализации залогового жилья сегодня — ограниченный круг покупателей. Эксперт отмечает, что рыночная ипотека пока остается дорогой, поэтому приобрести такое жилье готовы в основном люди с собственными средствами или инвесторы, которые понимают специфику подобных сделок.
«Покупка квартиры с торгов почти всегда связана с дополнительными рисками. Не всегда есть возможность заранее осмотреть объект, могут возникать вопросы с зарегистрированными жильцами, освобождением квартиры или юридическими нюансами. Поэтому покупатели ожидают дисконт, который компенсирует эти риски. Есть и еще один важный момент. Банку тоже далеко не всегда выгодно как можно быстрее продать квартиру по минимальной цене. Если вырученных средств не хватит для полного погашения кредита, остаток долга все равно останется за заемщиком»,— говорит советник Ассоциации корпоративных казначеев России.
По его словам, слабый рынок недвижимости сегодня дает должнику немного больше времени: если покупателей нет, торги могут переноситься, цена пересматриваться, а у человека появляется возможность договориться с банком о реструктуризации или самостоятельно найти покупателя на более выгодных условиях. «Но переоценивать этот фактор я бы тоже не стал. Пока вопрос не решен, долг никуда не исчезает. Продолжают начисляться проценты, возникают судебные расходы, а затянувшаяся продажа нередко приводит к еще большему снижению цены объекта»,— говорит Алексей Вересов.
Иван Пташник отмечает, что кредитор при продаже залоговой квартиры заинтересован в скорости, а не в цене: если покупателей нет, назначаются повторные торги со скидкой. Сегодня эта модель, по словам эксперта, сталкивается с охлаждением рынка: цены на вторичное жилье по стране перестали расти, а в Ростовской области к этому добавляется навес нераспроданных новостроек. В такой обстановке первые раунды торгов все чаще проходят без покупателей — особенно там, где стоимость лотов и так снижается, как на Кубани, констатирует собеседник «Review. Юг России».
«Падающий или вялый рынок объективно выгоден должнику, при этом не деньгами, а временем. Каждый несостоявшийся раунд торгов дает еще несколько недель или месяцев, за которые можно договориться с банком о реструктуризации или продать жилье самостоятельно и дороже. В растущем рынке, как крымский, у кредитора, наоборот, есть все стимулы закрыть сделку быстро, покупатели находятся сразу. Оговорюсь: выигрыш должника здесь именно во времени и переговорной позиции, а не в гарантированной выгоде — падающая цена сокращает и ту часть выручки, которая должна вернуться заемщику после погашения долга»,— рассказывает господин Пташник.
Отголоски высокой ставки
Эксперты не спешат говорить о каком-то системном кризисе на ипотечном рынке. Пока, по их словам, можно наблюдать его постепенную нормализацию после очень активного периода роста. Алексей Вересов констатирует, что качество части ипотечного портфеля ухудшается, но это, по его словам, не означает, что ситуация выходит из-под контроля.
«Сейчас на рынке одновременно идут два процесса. С одной стороны, ипотечные выдачи постепенно восстанавливаются, хотя во многом благодаря льготным программам. С другой — банки продолжают работать с проблемными кредитами, которые были выданы несколько лет назад. Именно поэтому число объектов, попадающих на торги, может расти даже на фоне оживления рынка»,— говорит господин Вересов.
Иван Пташник также считает, что ипотечный рынок страны восстанавливается вслед за снижением ключевой ставки, но на юге, по его словам, это восстановление неровное: Кубань продолжает наращивать выдачи, Ростовская область — сокращает, а Крым живет в собственной курортной логике устойчивого роста цен. В связи с этим эксперт полагает, что весь всплеск торгов первого полугодия 2026 года — это отложенный отголосок периода высокой ставки и связанного с ним падения платежеспособности заемщиков, а не новый самостоятельный кризис.
«Как наблюдатель фондового рынка, не могу не заметить, что эти данные — всегда взгляд в зеркало заднего вида: пока на бирже риск переоценивается ежесекундно, здесь тот же ставочный шок доходит до статистики через суды и повторные аукционы спустя годы после самого события»,— говорит Иван Пташник.
Алексей Вересов замечает, что юг России в плане ликвидности объектов недвижимости остается очень неоднородным. Одно дело, по его словам, презентабельная квартира в хорошем районе Краснодара или Ростова-на-Дону и совсем другое — жилье, которое покупалось в расчете на быстрый рост стоимости. Такие квартиры сегодня продаются значительно сложнее, констатирует эксперт.
«То же самое касается и стоимости реализованных объектов. По цифрам можно увидеть совершенно разную динамику в соседних регионах, но без понимания того, какие именно квартиры продавались, делать выводы о состоянии всего рынка было бы неправильно. Скорее, это еще раз показывает, что говорить о едином рынке недвижимости юга нельзя»,— резюмирует советник Ассоциации корпоративных казначеев.