Домам добавили мозгов
На Кубани технологии умного дома присутствуют в каждой третьей новостройке
Около 25–30% новостроек в Краснодарском крае оснащены технологиями умного дома. Это в два раза выше, чем в целом по стране. Развитию цифровых решений в многоквартирном домостроении способствует обязательное участие девелоперов в проектах КРТ, где диджитализация является частью мастер-плана. Участники рынка констатируют, что будущее — за ИИ-аналитикой, встроенной в инфраструктуру ЖК.
Новые ЖК все чаще сдаются с умными домофонами, камерами и контролем доступа на придомовой территории
Фото: Александр Коряков / Коммерсантъ
Новые ЖК все чаще сдаются с умными домофонами, камерами и контролем доступа на придомовой территории
Фото: Александр Коряков / Коммерсантъ
На Кубани около 25–30% новых проектов в строительстве имеют тот или иной уровень внедрения технологий умного дома. Об этом Guige рассказала доцент Финансового университета при правительстве РФ Ирина Карапетова. Еще пять лет назад, по ее словам, этот показатель едва достигал 5%. Основной драйвер роста — переход девелоперов на комплексное развитие территорий (КРТ), где цифровая среда становится неотъемлемой частью мастер-плана.
В целом по России, по данным ЕРЗ.РФ, доля строящихся многоквартирных домов с элементами умного дома превысила 11–12%. В сегментах бизнес и элит этот показатель стремится к 100%, а в комфорт-классе элементы цифровизации присутствуют примерно в каждом пятом новом проекте. Согласно ресурсу Doma.ai, 6 из 10 жителей многоэтажек в России уже используют хотя бы одно устройство из категории умных технологий.
Директор «МегаФона» в Краснодарском крае и Республике Адыгея Андрей Холодов констатирует, что к лету 2026 года количество устройств для умного дома в сети компании на Кубани выросло на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Лидером по росту числа таких девайсов стал Краснодар, где за год количество смарт-систем увеличилось на четверть. В Сочи умной техникой стали пользоваться на 19% чаще, в Новороссийске — на 15%, в Геленджике и Анапе — на 12 и 11% соответственно.
Умные устройства объединяются
Категорийный менеджер направления «Электрика и стройматериалы» компании «Все инструменты» Сергей Чижков рассказывает, что если раньше это была история про элитные и дорогие ЖК, то сейчас системы умного дома или цифровые IP-решения встречаются в новостройках чаще. Исходя из Единого реестра застройщиков, на данный момент в России построено 357 умных многоквартирных домов (МКД). Для сравнения — в 2022 году насчитывалось 118 таких МКД.
Рост востребованности умных решений виден и по динамике спроса в компании «ВсеИнструменты.ру»: продажи товаров категории «умный дом» в B2B за январь—май 2026 года выросли на 8% год к году. Господин Чижков отмечает, что новые ЖК все чаще сдаются с предустановленными системами: умными домофонами, камерами, контролем доступа на придомовой территории либо с цифровыми IP-решениями. Жильцу обычно дается доступ к домовой системе через приложение: домофон, калитки, иногда камеры в пределах своего этажа.
«Такие системы, как правило, закрытые: интегрировать в них стороннее оборудование непросто. Поэтому ключевым фактором развития рынка умных решений станет открытость экосистем, когда владельцы систем будут более обширно допускать доустановку совместимых устройств»,— говорит эксперт.
Сооснователь и коммерческий директор CleverHome Максим Марачук отмечает, что застройщики переходят от набора отдельных умных устройств к единой платформенной системе умного дома, которая объединяет умные устройства и инженерные решения в один управляемый контур. Вместо 5–10 решений разных поставщиков (отдельно — домофония, отдельно — видеонаблюдение, отдельно — контроль доступа на территорию и так далее) в многоквартирном доме действует единая система для управления всеми умными устройствами.
Как считает спикер, такой подход помогает реализовать сложные сценарии автоматизации, например, настраивать индивидуальные параметры освещения, климата и безопасности для каждого пользователя. «Это напрямую отражается на качестве жизни в доме. Мы видим, что сейчас все больше девелоперов закладывают комплексные решения автоматизации еще на этапе строительства. А покупатели выбирают объекты не только по метражу и локации, но и по уровню цифрового комфорта, который может обеспечить интегрированная система»,— рассказал господин Марачук.
Соучредитель ООО «Лайт Девелопмент» Валерия Ончул уточняет, что застройщики разделяют цифровизацию на общедомовой контур (платформа ЖК) и индивидуальный (внутриквартирный). На уровне здания внедряются IP-домофония с Face ID, автоматический допуск авто по госномерам, бесключевой доступ BLE и автоматический сбор показаний счетчиков (АСКУЭ). Внутри квартир закладывается база: защита от протечек, умные термостаты и датчики безопасности.
Руководитель краснодарского архитектурного бюро «Далее» Александр Гозенко добавил, что для бизнес-класса к базовому уровню добавляется система диспетчеризации здания, автоматизация освещения в МОПах, управление вентиляцией по уровню углерода, интеграция с мобильным приложением УК (пропуска, оплата ЖКУ), управление освещением территории, контроль заполнения контейнеров ТКО.
«В премиум-сегмент интегрируются более сложные процессы — персонализация на уровне резидента: индивидуальные климатические зоны, адаптивное освещение под циркадные ритмы, акустическая автоматика, бесшовная биометрия (распознавание лица в лифтах, на входе в секцию и в приватные зоны), голосовое управление. На уровне здания: цифровые двойники для эксплуатации, предиктивная аналитика отказов оборудования, интеграция с роботизированными сервисами доставки и консьерж-службой. На практике все это реализуется через единую сетевую инфраструктуру и протоколы обмена данными. Такой подход делает умные решения не набором отдельных опций, а эффективной системой»,— говорит господин Гозенко.
Умная экосистема повышает ликвидность объекта на 15–20% и ускоряет темпы продаж
Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ
Умная экосистема повышает ликвидность объекта на 15–20% и ускоряет темпы продаж
Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ
Экосистема повышает ликвидность
Максим Марачук отмечает, что цифровизация повышает ценность объекта в глазах покупателей и помогает в продаже квартир, особенно в тех локациях, где конкуренция за покупателя выше. При этом затраты на оснащение стандартными слаботочными системами и приобретение лицензии, по оценкам эксперта, составляют порядка 1,5–2% себестоимости строительства, то есть не меняют экономику проекта радикально.
«Умная экосистема повышает ликвидность объекта на 15–20% и ускоряет темпы продаж. Базовый общедомовой пакет удорожает себестоимость квадратного метра незначительно — в среднем на 1,5–3%. Для покупателя же это прямая выгода: автоматизация снижает затраты на общедомовые нужды (ОДН) и коммунальные платежи на 20–25%»,— говорит в свою очередь Валерия Ончул.
По словам спикера, для застройщика оснащение квартиры базовым набором (контроллер, защита от протечек, умный свет, датчики) обходится в среднем от 40 тыс. до 70 тыс. руб. за счет оптовых контрактов. При самостоятельной модернизации жильцом бюджет стартует от 100 тыс. руб.
Ирина Карапетова отмечает, что стоимость «умной начинки» составляет от 1 до 3% от бюджета строительства объекта. Однако эти затраты, говорит эксперт, окупаются за счет лояльности клиентов и скорости продаж. Для покупателя же дооснащение квартиры базовым пакетом (датчики протечки, умные реле, управление климатом) сегодня обходится в среднем в 30–70 тыс. руб., что является приемлемой нагрузкой для бюджета новосела.
По данным ВЦИОМ, около 89% покупателей новостроек ожидают, что в их ЖК будут присутствовать умные решения на уровне дома и придомовой территории. Еще около 85% хотят, чтобы умные устройства были и в их квартире. По оценкам «Домклик», от 23 до 31% покупателей новостроек готовы доплатить, в том числе за наличие элементов умного дома.
Александр Гозенко отмечает, что спрос на технологии умного дома у покупателей устойчив, но не универсален для всех. Часть респондентов действительно готова платить больше за комфорт и высокий уровень безопасности, но есть доля и тех, которые допускают только небольшую переплату за интеграцию умных решений исключительно в своей квартире.
«Но в целом тренд нарастает: для значительной части покупателей умные решения перестают быть дополнительной опцией и становятся одним из важных критериев выбора. И это подталкивает девелоперов закладывать соответствующую инфраструктуру на самом раннем этапе»,— добавил эксперт.
По данным «МегаФона», на Кубани среди пользователей устройств для умного дома преобладают люди в возрасте от 35 до 44 лет — они составляют 37% от общего числа владельцев таких девайсов. На втором месте абоненты от 45 до 54 лет с долей 26%, замыкают тройку жители от 55 до 64 лет — 15%. Мужчины используют цифровых помощников примерно в три раза чаще женщин.
В приоритете — безопасность
Валерия Ончул говорит, что в приоритете у покупателей, выбирающих технологии умного дома,— безопасность. Абсолютный лидер — системы защиты от протечек воды с автоматическими кранами (на них приходится до 46% продаж в сегменте умных устройств). Далее идут интеллектуальный контроль доступа и климат-контроль.
«По реальному использованию в эксплуатации в лидерах практичные решения, которые помогают повысить безопасность и комфорт. Это датчики протечки, системы видеонаблюдения, контроль доступа, диспетчеризация и мониторинг инженерных систем, базовое управление освещением и климатом»,— говорит в свою очередь Максим Марачук.
По данным «ВсеИнструменты.ру», в B2B-сегменте растет интерес к терморегуляторам, датчикам протечки воды, умным выключателям и лампам, системам управления и контроля. Значительная часть спроса — на простые автономные устройства, которые не требуют интеграции в общую систему: индивидуальное видеонаблюдение, датчики, локальная автоматизация. Так потребители — жильцы квартир и домов — закрывают задачи, которые штатная система ЖК либо не решает, либо решает слишком дорого.
Александр Гозенко особо выделил ресурсосбережение и безопасность. Умная автоматика управления инженерными сетями для управляющей компании — это снижение эксплуатационных расходов, меньше аварийных ситуаций и прозрачная отчетность перед жильцами, говорит эксперт.
«Решения для безопасности в современном жилом доме это уже не только домофон и камеры, а комплексные системы: IP-домофония с видеоархивом и умной маршрутизацией, контроль доступа по Face ID с разными уровнями идентификации или мобильному ключу, интеграция с диспетчеризацией. Срок окупаемости таких решений в современных проектах обычно укладывается в два—четыре года за счет экономии ресурсов и сокращения трудозатрат»,— добавил спикер.
Мужчины используют цифровых помощников примерно в три раза чаще женщин
Фото: Евгений Разумный / Коммерсантъ
Мужчины используют цифровых помощников примерно в три раза чаще женщин
Фото: Евгений Разумный / Коммерсантъ
Свои «мозги» лучше
Как говорит Максим Марачук, в русле курса на импортозамещение активно развиваются российские BMS-решения для жилых комплексов. Ключевое преимущество отечественных платформ, по словам эксперта,— их глубокая адаптация под специфику российского рынка.
«Такие решения обеспечивают бесшовную совместимость не только с российским, но и с широким спектром зарубежного оборудования, которое в настоящее время представлено в РФ. Это значительно облегчает работу компаний-интеграторов, которые внедряют системы умного дома на объектах. Отечественные разработчики BMS-платформ оказывают полную техническую и сервисную поддержку на территории страны. Для застройщика это особенно важно: система умного дома закладывается в дом на десятилетия вперед, и она должна быть надежной, предсказуемой и удобной в обслуживании»,— рассказывает господин Марачук.
По словам Ирины Карапетовой, отрасль умных домов в РФ демонстрирует впечатляющий рост импортозамещения. «Недавно рынок зависел от китайских и европейских протоколов, но сегодня активно внедряются отечественные платформы, такие как Ujin, Rubetek, разработки от экосистем "Яндекса" и "Сбера". Российское ПО стало более адаптированным к местным условиям эксплуатации, что снизило зависимость от санкционных рисков»,— говорит доцент Финансового университета при правительстве РФ.
Александр Гозенко констатирует, что в РФ сейчас активно формируется свой пул решений для умных домов — от конкретных устройств до комплексных платформ, которые уже используют застройщики. «К примеру, это платформы Ujin OS, MasterSCADA, Ambiot и другие. Эти разработки позволяют формировать свои интеграционные модули под имеющуюся инфраструктуру и конкретные задачи девелопера»,— говорит господин Гозенко.
По словам Валерии Ончул, российские PropTech-решения совершили колоссальный рывок, полностью заменив импорт. «Лидеры платформ (ОС для зданий): Ujin, "Ростелеком Ключ", "Мажордом" и Alphaopen. Экосистемы "внутри квартиры" успешно закрывают "Яндекс", VK и "Сбер"»,— добавила соучередитель компании «Лайт Девелопмент».
ИИ-шное будущее
Ирина Карапетова считает, что будущее стоит за ИИ-аналитикой, встроенной в инфраструктуру ЖК. Здания, по ее мнению, будут «учиться» экономить энергию, предсказывать поломки оборудования и даже вызывать службы сервиса до того, как житель заметит проблему, а цифровизация станет стандартом даже для жилья экономкласса, так как это дает управляющим компаниям колоссальную экономию на обслуживании здания.
Максим Марачук отмечает несколько важных тенденций. Во-первых, по его словам, активно растет сам рынок: по оценкам экспертов, ежегодно рынок систем умного дома увеличивается на 25–30%. Во-вторых, меняется подход к цифровизации: вместо точечных умных решений девелоперы все чаще устанавливают единую BMS-платформу (Building Management System) для управления всеми инженерными системами и умными устройствами. В-третьих, сегодня государство активно задает ориентиры на рынке систем умного дома: разработан план цифровизации жилья до 2030 года, появляются ГОСТы в сфере умных домов, разработана официальная классификация уровней цифровизации ЖК (пять классов умного дома: А, В, C, D, E). «Это определяет направление, в котором рынок будет развиваться в ближайшее время, и упрощает внедрение технологий»,— рассказал господин Марачук.
Директор по работе с массовым сегментом Краснодарского филиала «Ростелекома» Ирина Господенко прогнозирует масштабирование умных технологий в новостройках, а также модернизацию старого жилого фонда (по крайней мере, в части умных домофонов модернизация уже началась).
«В феврале 2025 года Росстандарт утвердил ГОСТы, связанные с цифровизацией жилого фонда России. Эти стандарты носят рекомендательный характер, но они задают ориентир для застройщиков и управляющих компаний. Теперь в многоквартирных домах умное видеонаблюдение и автоматизированные счетчики фактически становятся частью новой нормы жилья комфорт-класса: люди покупают не просто квартиру, а цифровую среду, где безопасность, связь и умные сервисы становятся такой же базой, как благоустроенный двор или современные лифты»,— заключила эксперт.
Андрей Холодов прогнозирует на ближайшие годы развитие рынка за счет интеграции устройств в единую цифровую среду, появления новых отечественных решений и расширения возможностей искусственного интеллекта. «Для покупателей жилья наличие современных цифровых сервисов уже становится важным преимуществом при выборе объекта, а для застройщиков — одним из факторов повышения конкурентоспособности проектов»,— резюмирует собеседник «G».