Ипотеку оживляет господдержка
Количество выданных кредитов на покупку жилья на юге России выросло более чем на треть
Ипотечный рынок в южных регионах страны демонстрирует восстановление. Количество и объем кредитов на покупку жилья в Краснодарском крае, Ростовской области, Крыму и Ставропольском крае выросли более чем на треть, свидетельствуют данные регулятора. В то же время рост ипотечного портфеля на 97–98% обеспечен программами с государственной поддержкой. По данным коллекторов, растет и просроченная задолженность по ипотеке как на вторичном рынке, так и на рынке строящегося жилья. Аналитики считают, что ближайшие перспективы ипотечного рынка связаны с программами господдержки, для коммерческой ипотеки — пока слишком высокие процентные ставки.
На Кубани рост объема ипотечных кредитов за год составил 39%
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
На Кубани рост объема ипотечных кредитов за год составил 39%
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
В Краснодарском крае в январе—мае 2026 года банки выдали жителям почти 13,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму 63,1 млрд руб. В сравнении с тем же периодом прошлого года рост составил 31,5% по количеству и 39% — по объему. Данные предоставили Guide в Южном ГУ Банка России.
В Крыму, по информации регулятора, в январе—мае 2026 года банки выдали жителям 2,6 тыс. ипотечных кредитов на сумму 12,1 млрд руб., что на 34,4% по количеству и на 45,1% по объему больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Самый значимый прирост среди регионов юга России произошел в Ростовской области — как по количеству жилищных кредитов (+45,8%), так и по сумме (в 1,6 раза).
По данным ДОМ.РФ, на Кубани за январь—май текущего года выдано ипотечных кредитов с государственной поддержкой на сумму 65,7 млрд руб. За аналогичный период 2025 года — 52,2 млрд руб. В Крыму за тот же период выдано ипотечных кредитов с господдержкой на сумму 8,6 млрд руб. За аналогичный период 2025 года — 8 млрд руб.
На Дону за пять месяцев текущего года банки выдали ипотечных кредитов с господдержкой на сумму 36,4 млрд руб. (в январе—мае 2025-го — 24,5 млрд руб.), а на Ставрополье — 13,6 млрд руб. (за аналогичный период 2025 года — 11,6 млрд руб.).
На Ставрополье в январе—мае 2026 года банки выдали жителям 5,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму 22,1 млрд руб. Это почти на 42% больше по количеству и на 46,4% — по объему по сравнению с аналогичным периодом 2025 года.
Вице-президент, управляющий Ставропольским филиалом ПСБ Наталья Формина рассказала «G», что объем ипотечных выдач в первом полугодии 2026 года практически сопоставим с показателями второго квартала 2025 года. По словам банкира, общая динамика ипотечного кредитования в Ставропольском крае на фоне изменений в регулировании и постепенном понижении ключевой ставки остается стабильной. «Рынок адаптировался к новым условиям: часть спроса, которая раньше приходилась на льготные программы, перераспределилась в сегмент рыночной ипотеки, стоимость которой стала снижаться на фоне смягчения денежно-кредитной политики ЦБ»,— говорит госпожа Формина.
Спрос вокруг господдержки
Представитель Ассоциации корпоративных казначеев Владимир Козинец констатирует, что рынок ипотеки постепенно восстанавливается. По оценке ДОМ.РФ, в июне банки в России выдали 107 тыс. жилищных кредитов на 488 млрд руб., что является максимальным результатом с начала года. Основной вклад в рост, по словам господина Козинца, обеспечили льготные программы. «В частности, спрос вырос на фоне обсуждения изменений условий семейной ипотеки. Снижение ключевой ставки также поддержало рынок, но для устойчивого восстановления этого пока недостаточно. Стоимость рыночной ипотеки остается высокой»,— говорит эксперт.
Директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков считает, что ипотечный рынок России в первом полугодии 2026 года остается в состоянии адаптации: «Снижение ключевой ставки немного оживило выдачи, но полноценного восстановления не произошло. Рыночная ипотека со ставками около 17–20% годовых остается слишком дорогой для массового заемщика, поэтому рынок продолжает держаться в основном на программах господдержки».
По информации Южного ГУ Банка России, основной объем выдач в регионах юга России за пять месяцев нынешнего года пришелся на январь. «Рост спроса был связан с ожиданием вступления в силу новых условий семейной ипотеки. Эта программа занимает наибольшую долю в льготном ипотечном кредитовании. В январе—мае ее удельный вес в объеме выдач по всем программам с господдержкой составил в Крыму — 97,9%, на Кубани — 97,2%, на Дону — 97%, на Ставрополье — 98,3%»,— комментируют аналитики регулятора.
По данным Сбера, лидером среди всех регионов России по доле семейной ипотеки от общего объема выдач в мае текущего года стала Республика Адыгея (81,6%). Аналитики банка также отмечают стабильно высокий спрос на эту программу в Астраханской области (75,8%), Республике Калмыкия (72,5%) и Ростовской области (67,5%).
Управляющий Адыгейским отделением Сбербанка Асхад Дышеков рассказал, что для жителей Адыгеи семейная ипотека остается ключевым инструментом решения жилищного вопроса. «Эта программа в период высокой ключевой ставки стала для многих эффективной возможностью улучшить свои жилищные условия на доступных условиях. В то же время в соседних регионах, как и в целом по России, уже активнее переходят к рыночным программам, и у Адыгеи здесь есть серьезный резерв для диверсификации спроса»,— отметил господин Дышеков.
Наталья Формина отмечает, что на Ставрополье в структуре выдач в первом полугодии 2026 года порядка 30% приходится на рыночную ипотеку. Остальная часть — выдачи по льготным программам. Средняя ставка по классическим ипотечным программам, в том числе по военной ипотеке,— 18%. «Ипотека остается ключевым сегментом розничного кредитования в Ставропольском филиале ПСБ. Ее доля в в структуре потребительского кредитования выросла с 72% на начало года до 74% по состоянию на 1 июля 2026 года»,— говорит госпожа Формина.
Эксперты считают, что неплательщиками по ипотечным кредитам становятся те, у кого несколько действующих ипотек
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
Эксперты считают, что неплательщиками по ипотечным кредитам становятся те, у кого несколько действующих ипотек
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
«Ставки ограничивают возможности покупателей»
Эксперты Южного ГУ ЦБ РФ отмечают тенденцию смещения интереса заемщиков во всех указанных выше регионах с первичного рынка жилья на вторичный. Так, по данным сайта ДОМ.РФ, за первые пять месяцев 2026 года на Кубани из общего количества выданных ипотечных кредитов 56% оформлялись на готовое жилье, тогда как годом ранее за тот же период доля таких кредитов была на уровне 49%. «Число жилищных кредитов на вторичное жилье за год в Краснодарском крае выросло на 52,7%, в Крыму — на 37,2%, на Дону и Ставрополье — в 1,7 и в 1,8 раза соответственно»,— рассказали в пресс-службе регулятора.
По словам Владимира Козинца, высокие ставки заметно изменили структуру спроса. «Если несколько лет назад ипотека была массовым инструментом покупки жилья, то сегодня значительная часть сделок приходится на льготные программы и специальные предложения девелоперов. Обсуждение изменений семейной ипотеки уже привело к росту спроса в июне. Перенос запуска дифференцированных ставок на октябрь позволит сохранить действующие условия еще на несколько месяцев и поддержит активность покупателей. На вторичном рынке ситуация развивается спокойнее. Покупатели стали внимательнее оценивать стоимость кредита, поэтому сделки заключаются дольше, а ценовая конкуренция между продавцами усиливается»,— говорит спикер.
Ярослав Кабаков называет ситуацию с ипотечным кредитованием в южных регионах страны сложной, поскольку, по его словам, при высоких объемах строительства предложение заметно опережает платежеспособный спрос, а дорогие кредиты и сокращение льготных программ привели к замедлению продаж, росту рассрочек и увеличению сроков реализации проектов. «Вторичный рынок также не получил полноценного выигрыша — ставки ограничивают возможности покупателей»,— говорит аналитик.
Он считает, что при текущей стоимости ипотеки кредит оправдан в основном для тех, кому жилье необходимо сейчас или кто рассчитывает на рефинансирование после снижения ставок. Для большинства покупателей переплата остается чрезмерной, резюмирует Ярослав Кабаков.
Просрочка без системных рисков-
Ипотечная просроченная задолженность на вторичном рынке жилья Краснодарского края составила на начало мая 16 млрд руб. Рост за пять месяцев — 20%. Это первое место среди регионов России в абсолютном выражении — на 2,73 млрд руб. Следом идут Москва (на 1,98 млрд руб.), а также Московская (+1,92 млрд) и Тюменская (+1 млрд) области. Информацию публикует коллекторское агентство «Долговой консультант», основываясь на открытых данных ЦБ РФ.
В целом портфель задолженности по ипотечным кредитам на вторичном рынке Кубани составил на 1 мая 2026 года 756,16 млрд руб., доля просроченной задолженности (свыше трех месяцев) — 2,12%. Просроченная ипотека на рынке строящегося жилья в Краснодарском крае по итогам первого квартала составила 3,9 млрд руб. (рост с начала года — 11,3%, или 400 млн руб.).
На вторичном рынке Ростовской области объем просроченных ипотечных кредитов на 1 мая 2026 года составил 5,23 млрд руб. (рост с начала года — 11%). На ипотечном рынке строящегося жилья Дона просрочка на начало апреля составляла 555 млн руб. (+13% с начала года).
В Крыму просроченная задолженность на вторичном рынке на начало мая текущего года составляла 934 млн руб. (+2% с начала года), на рынке строящегося жилья (на конец первого квартала 2026 года) — 107 млн руб. (–0,9% с начала года). В Севастополе портфель ипотечной просрочки на вторичном рынке на начало мая составил 324 млн руб. (+4%), на рынке строящегося жилья (на начало апреля) — 57 млн руб. (–6,6%).
В Республике Адыгея на начало мая объем просроченной ипотеки на вторичном рынке жилья составлял на 1 мая этого года 742 млн руб., что на 14% выше, чем на начало года. На рынке строящегося жилья просрочка по ипотеке по итогам первого квартала составляла в Адыгее 206 млн руб. (+47,1% к началу года). Это третье место по динамике роста показателя за первый квартал после Курганской области (+95,5%) и Чеченской Республики (+72,2%).
В Ставропольском крае показатель объема просроченных кредитов на вторичном рынке составил на начало мая 2,9 млрд руб., что на 9% больше, чем в начале года. На рынке строящегося жилья просрочка в регионе на конец первого квартала составила 412 млн руб., что на 16,4% выше, чем на начало года.
В целом по России объем проблемной ипотеки на вторичном рынке жилья превысил на начало мая 209 млрд руб., увеличившись за четыре месяца на 19,2 млрд (+10%). За 2025 год объем неплатежей вырос на 98 млрд руб. (+110%), за 2024 год — на 31,7 млрд (+54,9%).
Генеральный директор коллекторского агентства «Долговой консультант» Денис Аксенов констатирует, что рост просроченной задолженности по ипотеке означает рост количества заемщиков, сталкивающихся с финансовыми трудностями, которые не могут быть решены в течение полугода — стандартного срока предоставления банками льготного периода.
«Серьезное давление на просроченную ипотеку также оказывает стагнация на рынке недвижимости — сроки реализации залоговых квартир значительно увеличились по причине низкого спроса. Третьей причиной увеличения просроченной задолженности по ипотеке является вера должников в рекламу "избавления от долгов" путем банкротства должника»,— комментирует господин Аксенов.
Из всего объема выданных ипотечных кредитов 97–98% — программы с господдержкой
Фото: Станислав Тихомиров / Коммерсантъ
Из всего объема выданных ипотечных кредитов 97–98% — программы с господдержкой
Фото: Станислав Тихомиров / Коммерсантъ
«Закономерное следствие дорогого кредитования»
По словам Дениса Аксенова, неплательщиками по ипотечным кредитам становятся те, у кого несколько действующих ипотек: «Это те, кто активно дополнительно набирал льготную ипотеку до существенных изменений госпрограмм: сперва "массовую" под 8% годовых, отмененную летом 2024 года, затем — "семейную" под 6%, пока не ввели ограничения "одна ипотека на одну семью". У неплательщиков по ипотеке на покупку строящегося жилья две общие черты: оформляя кредит, практически все рассчитывали погашать его за счет сдачи жилья в аренду или через год-полтора продать квартиру дороже. Жизненные реалии оказались гораздо сложнее».
Он также отмечает, что инвесторы-заемщики не рассчитали рост стоимости ремонтных материалов и не могут сдать жилье в аренду по сумме, равной ежемесячному платежу. «И перепродать сейчас строящийся объект невозможно: покупатель с наличными деньгами на рынке отсутствует»,— говорит господин Аксенов.
Владимир Козинец считает, что рост просрочки по ипотеке — закономерное следствие длительного периода дорогого кредитования. Но эксперт считает, что пока просрочка не создает системных рисков для банковской системы. «Ипотека остается одним из наиболее качественных банковских портфелей, а запас капитала позволяет банкам сохранять устойчивость. В то же время кредитные организации будут внимательнее оценивать долговую нагрузку заемщиков, а требования к их платежеспособности останутся высокими»,— говорит представитель Ассоциации корпоративных казначеев.
Ярослав Кабаков также уверен, что рост просрочки пока не создает системной угрозы для банков, но показывает, что запас прочности заемщиков снижается: при ухудшении доходов нагрузка может быстро стать проблемой.
Умеренный позитив
Во втором полугодии ипотечный рынок страны, вероятнее всего, сохранит умеренно позитивную динамику, считает Владимир Козинец. Однако, по его словам, ключевым фактором по-прежнему останутся программы господдержки.
«Перенос запуска дифференцированных ставок семейной ипотеки на октябрь снижает неопределенность для участников рынка и сохраняет действующие условия еще на несколько месяцев. Если Банк России продолжит снижать ключевую ставку, рыночная ипотека постепенно станет доступнее. Однако быстрого возвращения к рекордным объемам выдачи ожидать пока не стоит»,— говорит господин Козинец.
Заместитель начальника экономического управления Южного ГУ Банка России Петр Воронин рассказал «G», что по итогам заседания Совета директоров 24 июля Банк России обновил среднесрочный прогноз. Ожидается, что ипотечное кредитование в стране за 2026 год вырастет на 6-10%, а в 2027 году этот показатель прибавит 7-12%. Ранее согласно апрельскому прогнозу предполагалось увеличение на 10-15%.
«Прогноз Банка России обновляется четыре раза в год по итогам опорных заседаний Совета директоров. Очередное такое заседание пройдет 23 октября», – разъясняет господин Воронин.
Ярослав Кабаков уверен, что в ближайшей перспективе ипотечный рынок будет восстанавливаться медленно. Главный фактор роста, по его словам,— не новые льготные программы, а снижение стоимости денег. «Пока ставки остаются высокими, рынок будет ограниченным: застройщики будут стимулировать продажи рассрочками, банки — ужесточать требования, а массового возвращения покупателей ждать рано»,— резюмировал директор по стратегии ИК «Финам».