Застройщики уходят в апарт-отели

Крупные застройщики Краснодарского края, помимо реализации жилых «квадратов», активно пробуют себя в индустрии гостеприимства. Эксперты связывают это с высоким инвестиционным спросом на курортную недвижимость. На побережье и в горах девелоперы строят не отдельные объекты, а целые комплексы с развитой инфраструктурой.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Из 88 кубанских девелоперов апарт-отели строит 21. Они реализуют 29 проектов с общим номерным фондом 20 тыс. ед. Об этом Guide рассказали в консалтинговой компании Macon. По данным аналитиков, среди крупных застройщиков, которые строят курортную недвижимость,— ФД «Неометрия», ГК «Семья», Parade Development, ССК и ГК «Метрикс Development».

По данным Macon, наиболее масштабные проекты кубанских девелоперов в индустрии гостеприимства — «Мореград» (ССК) в Анапе на 2,5 тыс. номеров и Marine Garden Sochi Hotels & Resorts 4* (ИСК «Еврострой») в Сочи на 2,4 тыс. номеров.

Ключевым проектом «Неометрии» в сфере гостеприимства является гостиничный всесезонный комплекс Greenmont в Сочи. Это 1,7 тыс. номеров с инфраструктурой, включающей рестораны, SPA-комплекс, спортивные и семейные пространства.

«"Неометрия" уже 16 лет работает в сегменте курортной недвижимости, поэтому появление в портфеле компании премиального гостиничного комплекса было логичным шагом. Первый пятизвездочный отель мы запустили в Сочи, уже тогда понимая перспективы развития этого направления. В 2026 году город получил статус курорта федерального значения, что дополнительно усилило спрос на гостиничные объекты с развитой инфраструктурой, включая медицинско-оздоровительную базу и SPA»,— рассказывает коммерческий директор девелоперской компании «Неометрия» Ленария Хасиятуллина.

Первым масштабным проектом ГК «Метрикс Development» в индустрии гостеприимства стал пятизвездочный курортный комплекс Alean Select Agoy в Туапсинском районе. Площадь территории — 5 га. Инфраструктура включает пляж, медицинский и SPA-центры, бассейны, рестораны, панорамные руфтоп-пространства, панорамные лифты к морю и прогулочные зоны.

«Мы рассматриваем гостиничную недвижимость как закономерный этап развития девелоперского бизнеса. По мере роста компании появляется желание и возможность создавать более сложные проекты»,— говорит коммерческий директор ГК «Метрикс Development» Юлия Сидорова.

Шестой год на побережье

По словам директора по исследованиям Macon Ольги Змиевской, первые проекты по созданию апарт-отелей кубанские девелоперы начали реализовывать в 2020 году, однако пик активности пришелся на 2023–2025 годы. Появление этого сегмента стало возможным ввиду высокой доли инвестиционного спроса на побережье. А с ростом цен, отмечает эксперт, покупателей с целью постоянного проживания почти не осталось.

«Данный формат более дорогой для инвесторов на входе по сравнению с квартирой для отдыха у моря, однако у него есть очевидные преимущества. Управление осуществляется профессиональным гостиничным оператором, который берет на себя все вопросы эксплуатации номера. Он же отвечает за загрузку объекта и качество сервиса, обеспечивая собственникам стабильный доход»,— отмечает Ленария Хасиятуллина.

Ольга Змиевская добавляет, что развитие сегмента апарт-отелей в портфеле кубанских девелоперов стало во многом и вынужденным, так как земли под жилищное строительство в Краснодарском крае осталось очень мало, а самые интересные участки имеют разрешение под гостиничную недвижимость.

«Отсюда же и тренд на реновацию старых гостиниц и здравниц, которые занимают наиболее выгодные локации. По нашим данным, порядка 20% апарт-отелей на побережье являются объектами реновации. В свою очередь, классические гостиницы — сложный сегмент, требующий огромных инвестиций и профессионального управления. К тому же сроки окупаемости таких проектов длинные. Поэтому модель апарт-отелей, предполагающая строительство с привлечением средств дольщиков с последующей передачей гостиничному оператору, пришлась очень кстати»,— поясняет собеседница «G».

По словам Юлии Сидоровой, гостиничная недвижимость работает по иной экономической модели, чем классические жилые проекты. Такие проекты требуют более длительного инвестиционного цикла, значительных вложений в инфраструктуру и детальной проработки концепции. При этом они формируют дополнительную стоимость за счет сильного бренда, профессионального управления, устойчивого спроса и последующей капитализации актива. «Для девелопера гостиничный сегмент становится важным инструментом диверсификации бизнеса, расширяет продуктовую линейку и открывает дополнительные источники дохода»,— рассказывает эксперт.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Жизнь после ввода

По словам Ольги Змиевской, как правило, кубанские застройщики при реализации апарт-объектов привлекают профильных операторов: такой подход действует в 76% объектов. Остальные планируют обходиться управляющей компанией. Двое девелоперов планируют создать собственные управляющие компании, аналоги операторов, для своих объектов: «ССК» для управления комплексами «Корсаков» и «Мореград», а также ГК «Каскад» — для комплекса «Морелло».

«Рынок пока еще формируется, а взаимоотношения девелоперов и операторов находятся в стадии становления. Сданных проектов пока сравнительно мало, а значит, и подводных камней может быть множество. На практике мы часто наблюдаем смену оператора на этапе строительства либо и вовсе полный отказ от его привлечения в пользу создания собственной управляющей компании»,— рассказывает госпожа Змиевская.

Она уточняет: профессиональные операторы устанавливают требования к будущим проектам с тем, чтобы они соответствовали их стандартам гостеприимства. Это, в свою очередь, накладывает дополнительные издержки на девелопера. «Но в то же время имя оператора в названии апарт-отеля повышает привлекательность для инвестора»,— отмечает эксперт Macon.

Ленария Хасиятуллина рассказывает, что при создании Greenmont руководство девелопера понимало, что роль гостиничного оператора не менее важна, чем роль девелопера. Именно профессиональное управление, по словам собеседницы «G», обеспечивает уровень сервиса, репутацию отеля и стабильную загрузку. «Для инвестора это ключевой фактор, поскольку он определяет доходность актива. Премиальный отель начинается не с отделки или инфраструктуры, а с команды, которая формирует гостевой опыт: встречает гостей, обеспечивает сервис, чистоту и комфорт, помогает в организации отдыха. Именно эти специалисты создают эмоциональную ценность, благодаря которой гости возвращаются»,— говорит госпожа Хасиятуллина.

Юрий Неманежин подчеркивает, что сотрудничество с гостиничным оператором позволяет девелоперу использовать готовую, проверенную профессиональную экспертизу для обеспечения высокой загрузки, доходности и безупречного качества обслуживания.

«Правильно спроектированный и грамотно управляемый отель способен кратно повысить прибыльность проекта. Работа управляющей компании на стадии застройки позволяет заложить операционную эффективность и устойчивую экономику на долгие годы»,— утверждает генеральный директор сети отелей Lavicon Светлана Лютая.

Она поясняет, что с точки зрения экономики правильно сконструированный и управляемый отель дает бизнесу то, что редко встречается в девелопменте жилья,— устойчивый операционный поток.

«Да, инвестиционный цикл длиннее, но при грамотной модельной работе мы получаем предсказуемую загрузку, возможность гибко управлять тарифами и портфелем дополнительных услуг, а значит — маржинальностью. Маржинальность здесь формируется не только на проживании. Важную роль играют гастрономия, мероприятия, MICE-направление, SPA и wellness, семейные и спортивные активности. Когда отель изначально спроектирован под эффективную работу всех этих направлений, мы снижаем долю "мертвых" площадей и повышаем отдачу с каждого метра»,— рассказывает эксперт.

Юлия Сидорова партнерство девелопера с профессиональным гостиничным оператором считает наиболее эффективной моделью. «Девелопер отвечает за создание современного объекта недвижимости, а оператор — за управление гостиницей, стандарты сервиса, маркетинг, загрузку и финансовую эффективность. Такое распределение компетенций повышает качество продукта, эффективность управления и снижает операционные риски»,— констатирует эксперт.

По словам коммерческого директора ГК «Метрикс Development», создание собственной управляющей компании становится следующим этапом развития бизнеса, когда сформирован достаточный гостиничный портфель и накоплена профильная экспертиза.

«Нам важны локации»

По данным Macon, наиболее активно застройщики выходят на побережье Черного моря в Краснодарском крае. «Сначала это был Сочи, затем Анапа, и совсем недавно — Туапсе. Также прослеживается интерес к зонам горнолыжных курортов: Домбаю и Красной Поляне. А вот в Крыму кубанские компании апарт-отели пока не строят»,— говорит Ольга Змиевская.

По словам Юлии Сидоровой, внутренний туризм продолжает активно расти, при этом качественный номерной фонд остается дефицитным. Она отмечает, что дополнительный импульс развитию дают масштабные государственные инвестиции в транспортную и туристическую инфраструктуру черноморских курортов. «Новые дороги, благоустройство территорий и развитие инженерной инфраструктуры повышают привлекательность целого ряда локаций»,— рассказывает госпожа Сидорова.

Она отмечает, что при выборе площадки для реализации проекта определяющими становятся транспортная доступность, потенциал развития территории, качество окружающей среды, инженерная обеспеченность и возможность создать полноценную курортную экосистему с разнообразными сценариями отдыха.

«С точки зрения управляющей компании нам важны локации, где можно выстроить круглогодичный интерес гостя без резких провалов сезонности. Поэтому мы сознательно развиваем и побережье, и горный кластер: море дает сильный летний и межсезонный спрос, горы — мощный зимний сезон и все более активное лето. В связке "горный кластер + побережье" мы получаем устойчивый годовой цикл. На примере проектов в Красной Поляне в горах хорошо видно, как работает эта концепция: гость выбирает формат отдыха в зависимости от времени года, а мы как управляющая компания удерживаем загрузку без драматичных провалов. Перспективность локации мы оцениваем по узнаваемости курорта, транспортной доступности и потенциалу создать цельный продукт: море или горы плюс инфраструктура, плюс сервис, плюс эмоции»,— поясняет Светлана Лютая.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Сочи привлекает туристов круглый год, и этот фактор уже давно формирует ликвидность местной недвижимости, говорит Ленария Хасиятуллина. «В последние годы активно развивающийся сегмент гостиничной недвижимости также все чаще рассматривается инвесторами как инструмент пассивного дохода. Около 90% покупателей таких объектов — жители других регионов, ориентированные на инвестиционные активы с доходностью»,— отмечает коммерческий директор «Неометрии».

Она поясняет, что в городе-курорте сформировался дефицит премиальной курортной недвижимости. По итогам 2025 года спрос в этом сегменте вырос на 15%, и тенденция сохраняется в 2026 году. В условиях ограниченного предложения и высокой стоимости земли проекты должны быть максимально эффективными с точки зрения доходности.

«Сегодня рынок недвижимости Сочи трансформируется. Количество новых проектов в категории комфорт снижается. В рамках действующей градостроительной политики приоритет смещается от жилых комплексов в сторону проектов санаторно-курортного формата и гостинично-апартаментного бизнеса. Предложение постепенно концентрируется в сегменте более дорогих и высокомаржинальных проектов»,— рассказывает Ленария Хасиятуллина.

С экспертом соглашается Юрий Неманежин. «Мы видим Сочи не просто как курорт, а как формирующийся премиальный кластер, который в ближайшие пять лет должен стать российским аналогом Дубая. Кроме того, для нас это выход в свободную нишу. Анализ рынка показал, что в Сочи существует острейший дефицит премиальных курортных отелей уровня "5 звезд upper upscale"», — говорит эксперт.

Конкуренция обостряется

Аналитики Macon в 2026 году фиксируют падение спроса на апарт-отели в среднем на 45%. «Это очень существенное снижение, особенно на фоне того, что рынок продолжает расти и пополняться предложением, в том числе крупными проектами. Сложная политическая и экономическая обстановка негативно сказывается на рынке всей недвижимости юга»,— констатирует Ольга Змиевская.

По словам эксперта, непосредственно в сегменте апарт-отелей ситуацию усугубляет рост конкуренции со стороны других курортных зон России. Так, новые проекты появляются на Северном Кавказе, в Калининградской области, Дагестане, на Урале. «Они перетягивают на себя инвесторов за счет эффекта новизны, дефицита качественных гостиниц, более низких бюджетов. Конечно, черноморское побережье теряет от этого часть спроса, но при этом его высокий потенциал сохраняется ввиду того, что именно морской отдых является наиболее популярным и востребованным»,— отмечает госпожа Змиевская.

Ленария Хасиятуллина отмечает востребованность качественных гостиничных проектов высокого класса. При этом она говорит, что новые экономические реалии влияют на поведение покупателей. Инвесторы стали более внимательны к структуре расходов. В условиях конкуренции за внимание клиента на первый план выходят финансовые инструменты, предлагаемые девелопером, например новый для гостиничного сегмента инструмент — лизинг.

«Его ключевое преимущество заключается в налоговой эффективности: лизинговые платежи учитываются в расходах, НДС принимается к вычету, а налогооблагаемая база по налогу на прибыль снижается. Это позволяет частично компенсировать финансовую нагрузку в рамках действующего законодательства и делает модель владения более предсказуемой»,— поясняет коммерческий директор «Неометрии».

Как рассказала Юлия Сидорова, главная особенность гостиничного проекта заключается в том, что девелоперу необходимо одновременно создавать объект недвижимости и модель его дальнейшей эксплуатации. Уже на этапе проектирования учитываются требования оператора, сервисные процессы, инженерные решения и будущая экономика объекта.

«Экономическая ситуация влияет прежде всего на финансовую модель проекта. Высокая стоимость проектного финансирования, рост себестоимости строительства и оборудования требуют более тщательной проработки концепции и инвестиционной модели. Как правило, качественные проекты сохраняют заявленные сроки реализации, однако девелоперы стали значительно внимательнее подходить к этапности, составу инфраструктуры и выбору оператора. Основными сдерживающими факторами остаются высокая капиталоемкость проектов, длительный инвестиционный цикл и дефицит профессиональных гостиничных операторов и специалистов с соответствующей экспертизой»,— резюмирует эксперт.

Маргарита Синкевич