Есть где хранить

Рынок складов класса А и В в регионах юга России и Северного Кавказа составляет более 4 млн кв. м. Из них 3,3 млн кв. м качественных складских помещений располагается в Краснодарском крае и Ростовской области. В этих двух регионах строится еще порядка 377 тыс. кв. м объектов складской недвижимости. Эксперты отмечают некоторое снижение спроса, но не по причине затоваренности рынка, а в связи с ростом избирательности клиентов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Объем качественной складской недвижимости в Южном федеральном округе по итогам первой половины 2026 года достиг 3,9 млн кв. м. Это 16% от объема предложения в регионах России, без учета Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти. Как сообщил «Review. Юг России» региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко, основной объем предложения в ЮФО сосредоточен в Краснодаре (52% предложения в округе), а также в Ростовской области (33% предложения).

По словам эксперта, в Краснодарском крае существующий объем качественных складских объектов составляет около 2,03 млн кв. м, в стадии строительства — 197 тыс. кв. м. За первую половину текущего года объем ввода достиг 182 тыс. кв. м в рамках четырех проектов. В Ростовской области существующий объем предложения — 1,3 млн кв. м, в стадии строительства — порядка 180 тыс. кв. м. За первую половину 2026 года на Дону было введено 54 тыс. кв. м складских помещений в рамках двух проектов.

В Ставропольском крае и Крыму за первое полугодие 2026 года не было введено ни одного объекта. Существующий объем качественных складов в Ставрополье 260 тыс. кв. м., в Республике Крым — 138 тыс. кв. м. В стадии строительства на Ставрополье — 42 тыс. кв. м качественных складских помещений, в Крыму — 208 тыс. кв. м.

«В 2026 году на рынке складской недвижимости отмечается снижение спроса: по предварительным итогам первого полугодия 2026 года, объем заключенных сделок в стране составил 634 тыс. кв. м, что в 2,2 раза меньше показателя за аналогичный период прошлого года. На региональном рынке отмечается повторение общероссийской тенденции. По итогам года мы ожидаем объем сделок на уровне 2,8–3,2 млн кв. м. На регионы России, по нашим прогнозам, придется 40–45% объема заключенных сделок»,— рассказал Константин Фомиченко.

Рынок в неопределенности

Как рассказал «Review. Юг России» директор по развитию ГК «Доннефтестрой» Александр Сидоров, сегодня на рынке складской недвижимости юга России одновременно происходят три процесса: продолжается высокий ввод новых площадей, сокращается количество и размер сделок (особенно крупных BTS-проектов), а спрос становится более избирательным.

По данным господина Сидорова, на сегодняшний день совокупный объем качественных складов в южном регионе России (ЮФО и СКФО) составляет более 4 млн кв. м, из которых более 90% площадей приходится на ЮФО. Как отмечает эксперт, если большая часть реализуемых на Кубани проектов будет сдана в срок, ввод 2026 года может оказаться сопоставимым с 2025-м или немного выше.

«Таким образом, в Краснодарском крае падения ввода пока нет. А вот Ростовская область, наоборот, в четыре раза сбавила обороты по новым площадям по сравнению с 2025 годом. На Дону до конца 2026 года заявлено только 58 тыс. кв. м качественных складских площадей. Это означает не кризис, а нормализацию после очень высокой базы, причем новый объем составляет менее 5% существующего фонда»,— рассказывает господин Сидоров.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Как отмечает генеральный директор СЗ «Таласса» (Севастополь) Илья Вохонцев, в первом полугодии 2026 года рынок складской недвижимости на юге был неоднородным: в одних локациях ввод замедляется, в других сохраняется активность, но в целом девелоперская активность ограничена дефицитом земли, дорогим финансированием и осторожностью девелоперов реализовывать крупные объемы из-за общей ситуации неопределенности.

«Спрос на склады на юге России в 2026 году не падает обвально, но становится более избирательным: арендаторы и покупатели выбирают локации, качество инженерии и транспортную доступность, а не просто "метры". Главные драйверы спроса: e-commerce, сетевой ритейл, логистика, а также аграрный и портовый фактор Краснодарского края.

При этом в Крыму и на части Северного Кавказа рынок еще формируется, поэтому там спрос растет с более низкой базы и часто опережает предложение именно в современных форматах»,— говорит господин Вохонцев.

От дефицита к балансу

Как отмечает Александр Сидоров, еще в прошлом году в Краснодарском крае объем сделок снизился год к году более чем втрое. Активность на рынке, по словам эксперта, снизилась не только из-за слабости спроса, но и потому, что арендаторам не хватало готового подходящего предложения. В 2026 году, отмечает собеседник «Review. Юг России», предложения становится больше, и арендаторы получают возможность выбирать.

«Краснодарский край, Ростовская область и Ставрополье одновременно являются производственными, потребительскими и транзитными регионами. Это формирует более устойчивый внутренний спрос, чем на рынках, зависящих только от проходящих грузов. Фактически сегодня спрос смещается от строительства больших BTS-комплексов к аренде готовых площадей; от одной большой коробки к меньшим функциональным блокам; от склада "в поле" к объектам рядом с городом; от универсального сухого хранения к специализированным форматам: продукты питания, температурные склады, фармацевтика, автокомпоненты, лайт индастриал и др.; от максимальной площади к сокращению транспортного плеча и общей стоимости логистики. Поэтому рынок может одновременно демонстрировать падение общего метража сделок и устойчивый спрос на склады площадью 2–10 тыс. кв. м в правильных локациях»,— рассказал господин Сидоров.

Генеральный директор ГК «Ориентир» Елена Суворова считает, что среди ключевых тенденций на юге можно отметить постепенный переход рынка от дефицита предложения к более сбалансированному состоянию. «В Крыму и Ставропольском крае рынок пока находится на более ранней стадии развития. Здесь реализуются преимущественно локальные проекты, ориентированные на обслуживание регионального спроса, поэтому именно Краснодар и Ростов-на-Дону во многом определяют текущую динамику складского рынка юга России. Эти регионы обслуживают не только внутренний рынок, но и являются транзитными хабами для снабжения южных регионов страны»,— рассказывает госпожа Суворова.

Крым, по словам Александра Сидорова, сегодня представляет наиболее агрессивный рынок складской недвижимости с точки зрения относительного прироста. Там, отмечает эксперт, при существующем фонде 137 тыс. кв. м заявлено 208 тыс. кв. м нового ввода — это примерно 151% от текущего объема качественных складов.

«Это существенный прирост. Если все новые проекты выйдут на рынок одновременно и значительная их часть окажется спекулятивной, Крым может столкнуться с удлинением сроков заполнения, скидками и арендными каникулами, дефицитом крупных профессиональных арендаторов, а также повышенной зависимостью от нескольких сетей и маркетплейсов»,— говорит господин Сидоров.

В Ставропольском крае, по его словам, складской рынок пока значительно меньше краснодарского и ростовского. Заявленные 41,6 тыс. кв. м соответствуют примерно 16% существующего фонда. «Риск здесь не столько в общем объеме, сколько в глубине спроса: несколько одновременно введенных однотипных объектов могут начать конкурировать за ограниченный пул федеральных арендаторов. Сегодня арендаторам нужны правильные локации, готовые помещения, меньшие блоки, качественная инженерия, температурные режимы и возможность быстро заехать»,— говорит директор по развитию ГК «Доннефтестрой».

Дорого, но без ускорения

В NF Group сообщают, что средняя запрашиваемая ставка аренды на конец второго квартала в регионах юга России для качественных складских объектов класса А составляет 9,5 тыс.—10,5 тыс. руб. за кв. м в год. К концу года аналитики группы ожидают снижения средней стоимости запрашиваемой арендной ставки на 5%.

По словам Ильи Вохонцева, по южным рынкам в 2026 году арендные ставки в качественном сегменте в целом держатся на высоком уровне, но без прежнего ускорения. Он отмечает, что ценовые ориентиры — около 10–11 тыс. руб. за кв. м без НДС в год для складов класса A в ряде южных локаций, включая Краснодар, Ростов и соседние рынки. «По оценкам участников рынка, стоимость производственно-складской недвижимости за последние годы существенно выросла. Год к году рынок скорее проходит фазу стабилизации и точечной коррекции, чем резкого падения»,— рассказывает господин Вохонцев.

По словам Александра Сидорова, огромное значение в арендных ставках играет класс склада, его локация и инфраструктура складской территории. На сегодняшний день, отмечает эксперт, средний диапазон аренды складов класса А на юге составляет от 9,5 до 10,5 тыс. руб. за кв. м в год (без НДС, операционных и коммунальных расходов). Для лучших объектов класса А в сильных локациях собственники запрашивают 11–11,5 тыс. руб. за кв. м в год. Если речь идет о классе В в хорошей локации, то ставки от 8 до 9 тыс. руб. за кв. м в год (без НДС, операционных и коммунальных расходов).

«Дополнительно к базовой аренде необходимо учитывать эксплуатационные расходы: ориентировочно 1,8–3 тыс. руб. за кв. м в год без НДС для стандартного сухого склада класса А и 1,5–2 тыс. руб. за кв. м в год без НДС для стандартного сухого склада класса В. Сегодня по всем региональным рынкам России тенденция снижения средневзвешенной ставки на склады класса А минимум на 10–20% по сравнению с 2025 годом. Но сам тренд на снижения начался еще в 2024 году. Прогноз на конец 2026 года — около 8,5–9,5 тыс. руб. за кв. м в год.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Что касается складов класса В, то есть потребность арендаторов сменить занимаемые ими склады старого фонда (старых зданий советских времен постройки) на новые современные, но при этом не менять расходы на аренду, что формирует рынок ставок в диапазоне 6–7,2 тыс. руб. за кв. м. в год»,— говорит господин Сидоров.

Он также отмечает, что у рынка продажи существенно меньше прозрачности, чем у аренды. В частности, объекты, по словам эксперта, отличаются по земле, инженерии, высоте, мощности, докам, наличию арендатора и сроку договора. Поэтому единая средняя цена по Краснодару, Ростову-на-Дону, Крыму и Ставрополю будет методологически неточной.

Актуальный ориентир для готового сухого склада класса А в регионах: 72 тыс.—92 тыс. руб. за кв. м. «Для качественного объекта с землей в собственности, высокой электрической мощностью, надежным федеральным арендатором и долгосрочным договором цена может быть выше. Что касается новых складов класса В, то диапазон цен может начинаться от 60 тыс. и доходить до 70 тыс. руб. за кв. м»,— говорит директор по развитию ГК «Доннефтестрой».

По словам Елены Суворовой, в Ростове-на-Дону сегодня базовые арендные ставки находятся в диапазоне 9,5–10 тыс. руб. за кв. м в год без учета НДС. Уровень вакантности оценивается примерно в 2,5–3%, что свидетельствует о сохраняющемся умеренном дефиците качественных складских площадей, хотя он уже значительно менее выражен, чем год назад.

«Для рынка складской недвижимости сбалансированным традиционно считается уровень свободных площадей порядка 4–5%. Поэтому можно ожидать, что по мере ввода новых объектов рынок Ростова-на-Дону будет постепенно приближаться к равновесному состоянию, а динамика ставок станет более умеренной. В Краснодаре ситуация несколько отличается. Здесь заметны признаки охлаждения спроса, уровень вакантности увеличился до 9%. По оценкам консультантов, в отдельных локациях уже наблюдается усиление конкуренции между собственниками за арендаторов. Дополнительное влияние оказывает активное развитие инфраструктуры маркетплейсов и ввод новых складских мощностей»,— говорит госпожа Суворова.

Спрос будет устойчивым

Илья Вохонцев не ожидает в ближайшие год-два обвала спроса на складах юга России. Скорее, по его словам, спрос останется устойчивым, но станет более адресным и чувствительным к цене и качеству проекта. «Рост цен, вероятнее всего, продолжится, но темп будет умеренным: не скачкообразным, а на уровне инфляции или чуть выше в качественных локациях с ограниченным предложением»,— говорит генеральный директор СЗ «Таласса».

Он считает, что южный рынок складской недвижимости можно назвать «рынком качественного дефицита». Спрос, по словам эксперта, есть, но он стал более профессиональным: арендаторы выбирают не просто площадь, а локацию, инженерные параметры и возможность быстро запускать логистику. «У современных комплексов у магистралей и в составе логистических хабов есть хороший потенциал роста»,— говорит Илья Вохонцев.

Александр Сидоров предполагает, что по итогам 2026 года спрос в метрах заключенных сделок относительно пиковых 2023–2025 годов сократится. Но потребность в логистической инфраструктуре на юге, по его словам, продолжит расти. Арендные ставки, вероятно, зафиксируются в минимальных значениях в 2026 году, и рынок войдет в фазу ожидания, когда арендодатель с учетом своих финансовых потоков и заемного финансирования банков не готов будет на большие дисконты, а арендатор не готов на текущие ставки.

«Думаю, что такая выжидательная позиция должна смениться номинальным ростом в 2027 году при условии снижения стоимости финансирования, уменьшении вакансии и сохранении спроса со стороны e-commerce и продуктового ритейла. Только по четырем южным регионам заявленный объем новых складов до конца 2026 года составляет около 566 тыс. кв. м — почти столько же, сколько было введено за рекордный 2025 год. Поэтому перспектива общего затоваривания всего юга пока маловероятна. Но локальное затоваривание стандартными большими коробками без предварительно определенного арендатора вполне возможно, особенно в отдельных локациях Краснодарского края и непосредственно городской агломерации Краснодара»,— говорит Александр Сидоров.

Елена Суворова также считает, что пока говорить о риске избыточного предложения рано. Спрос на качественные складские объекты, по ее словам, остается устойчивым, особенно если речь идет о BTS-проектах, мультитемпературных распределительных центрах и объектах, строящихся под требования федеральных компаний.

Александр Сидоров прогнозирует, что в 2027 году рынок, вероятнее всего, начнет поглощать введенные площади, а объем новых спекулятивных проектов сократится. «Поэтому правильнее говорить не о затоваривании всего рынка, а о переходе к рынку арендатора и локальном избытке однотипного предложения»,— подытожил эксперт.

Дмитрий Михеенко