«Спрос не успевает за темпами строительства»
Эксперт по недвижимости Александр Жилин — о ситуации на рынке новостроек Ростова-на-Дону
В первой половине 2026 года в крупных российских городах на рынке новостроек продавалось 310 тыс. квартир, что меньше на 6,4% по сравнению с тем же периодом прошлого года. По информации bnMAP.pro, в Ростове-на-Дону за первую половину 2026 года предложение сократилось на 25,7% год к году, до 18,2 тыс. лотов, в Краснодаре — на 14,7%, до 42,4 тыс. лотов. Как отмечает основатель консалтингового бюро «Жилин.РФ» Александр Жилин, в донской столице не наблюдается сокращения объема предложения, как в ряде городов-миллионников. Напротив, на рынок выходят крупные проекты, способные заметно влиять на конъюнктуру в долгосрочной перспективе.
Фото: предоставлено экспертом
Фото: предоставлено экспертом
«Проекты вроде «Нового Ростова» (около 1,5 млн кв. м на территории старого аэропорта), «Октябрь Парка» и «Столицыно» (460 тыс. кв. м, стартовал в начале 2025 года) поэтапно увеличивают объем жилья, поступающего в продажу. В результате конкуренция усиливается сразу на нескольких уровнях: между разными застройщиками, внутри портфелей отдельных девелоперов (новые проекты конкурируют с остатками в уже реализуемых объектах), а также между непроданными квартирами от застройщиков и предложениями на вторичном рынке от частных собственников.
Ключевая проблема рынка сейчас — несоответствие скорости реализации жилья темпам возведения объектов. Это отражается в динамике наполнения эскроу-счетов: продажи идут медленнее, чем освоение средств на строительство.
Следствием становится рост доли нераспроданных квартир в строящихся домах. На примере проекта «Столицыно» видно, что к моменту ввода в эксплуатацию (планируется на 2027–2028 годы) значительная часть лотов может остаться нереализованной.
Еще одна проблема — снижение коэффициента распроданности. Если раньше нормой считался показатель в 80% проданных квартир к моменту сдачи дома, то сейчас в ряде проектов этот уровень будет существенно ниже. Такая тенденция не только сигнализирует о замедлении спроса, но и формирует избыточное предложение на финальных стадиях реализации проектов, что дополнительно давит на рыночную конъюнктуру.
Сейчас средняя цена квадратного метра в новостройках Ростова (без отделки) держится на уровне порядка 150 тыс. руб. Однако реальную рыночную стоимость отследить сложно из-за распространенной схемы покупки «без первоначального взноса»: покупателю фактически организуют выдачу средств на первоначальный взнос, а в договоре долевого участия (ДДУ) стоимость жилья завышают.
В результате цены в ДДУ не отражают действительную рыночную ситуацию, что затрудняет объективную оценку ценовой динамики.
В итоге рынок новостроек Ростова переживает период структурного напряжения: предложение активно растет за счет крупных проектов, но спрос не успевает за темпами строительства. Это ведет к накоплению нераспроданных лотов, снижению коэффициента распроданности и усложнению конкурентной среды».