Завышенную кадастровую оценку отправили в архив
Конституционный суд РФ уточнил право налогоплательщиков на оспаривание стоимости объекта недвижимости
14 июля 2026 года Конституционный суд РФ провозгласил постановление в рамках рассмотрения жалоб Антона Епифанова и Инги Бухмиллер, столкнувшихся с тем, что для расчета налога на недвижимость уполномоченные госорганы взяли сильно завышенную архивную кадастровую стоимость объектов недвижимости, хотя рыночная стоимость была в разы ниже. Суды отказали гражданам в оспаривании начисления. КС РФ защитил право добросовестных налогоплательщиков на оспаривание архивной кадастровой стоимости в течение одного года со дня, когда налогоплательщику стало или должно было стать известно о налогово-правовых последствиях.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Конституционный суд провозгласил постановление по делу о проверке конституционности ст. 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и части 3 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства РФ по жалобам Антона Епифанова и Инги Бухмиллер. Заявители не согласились с размером налога на свои объекты недвижимости на основе кадастровой стоимости. Кроме этого, по закону у них не было возможности оспорить размер налогов.
У господина Епифанова кадастровая стоимость земельных участков в разные годы составляла от 4,5 до 9 млн рублей, а рыночная, по оценке, не превышала 1 млн рублей за оба объекта. Налог считали от кадастровой — после уплаты 200 тыс. рублей земельного налога гражданин получил уведомление из налогового органа о необходимости уплаты еще 200 тыс. (280 тыс. с пенями). Он попытался оспорить это в суде, но получил отказ. Суд пояснил: с 2023 года в Смоленской области такие вопросы сначала должно рассматривать уполномоченное бюджетное учреждение и только потом суд. Господин Епифанов обратился в это учреждение, но там заявление вернули из-за того, что был пропущен шестимесячный срок с даты, на которую была проведена рыночная оценка.
Инга Бухмиллер в 2024 году получила налоговое уведомление за 2022 год. Налог исчислили по кадастровой стоимости около 53,5 млн рублей, хотя рыночная на начало 2021 года была чуть больше 1,4 млн рублей. Госпожа Бухмиллер обратилась в бюджетное учреждение, чтобы установить кадастровую стоимость в размере рыночной, и ей тоже вернули заявление из-за пропуска шестимесячного срока. А когда она попыталась оспорить это в суде, суд отказал ей в этом: судья указал, что требование об установлении рыночной стоимости можно заявлять только одновременно с оспариванием самого решения учреждения (или отказа), а уведомление о возврате заявления по причине пропуска срока к таким решениям не относится.
Заявители считали, что оспариваемые нормы противоречат статьям 19, 35, 46, 53, 55 и 57 Конституции РФ. По их мнению, на практике установленный шестимесячный срок для обращения в бюджетное учреждение оказался неразумным. Налоговое уведомление, которое впервые показывает человеку, какая кадастровая стоимость применяется и какой из-за этого выходит налог, часто приходит более чем через год после того, как утвердили результаты кадастровой оценки. Получается парадокс: человек узнает о проблеме (что стоимость завышена и из-за этого переплачен налог), а механизма эффективно защитить свои права у него уже нет: срок для внесудебного порядка пропущен, а суд не принимает иск отдельно. В итоге добросовестный налогоплательщик лишался возможности добиться установления кадастровой стоимости в размере рыночной, а это, полагали заявители, нарушало их конституционные права, включая право на судебную защиту и право частной собственности.
КС РФ согласился с доводами заявителей. Он признал, что ст. 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» не соответствует Конституции в той мере, в какой не исключает ситуации, когда человек лишается возможности оспорить архивную кадастровую стоимость, которая продолжает применяться для расчета налога. КС постановил, что архивную кадастровую стоимость можно оспорить, подав заявление в бюджетное учреждение в течение одного года со дня, когда налогоплательщику стало или должно было стать известно о налогово-правовых последствиях (например, со дня, когда налоговое уведомление считается полученным). При этом установленная рыночная стоимость будет применяться для определения налоговой базы на 1 января соответствующего предшествующего года, но только в пределах трех лет до подачи заявления. «Заявители могут воспользоваться правом на оспаривание кадастровой стоимости своей недвижимости с учетом предусмотренных настоящим Постановлением особенностей. Производство по проверке обжалуемой статьи КАС РФ прекращено, так как она не нарушает их прав»,— говорится в решении суда.
Опрошенные юристы рассказали «Ъ Северо-Запад», что ситуации, подобные той, в которой оказались Антон Епифанов и Инга Бухмиллер, нельзя назвать редкими. Государство переоценивает недвижимость регулярно (как правило, раз в четыре года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в два года), поэтому прежняя оценка быстро устаревает и становится неактуальной, тогда как налоговое уведомление приходит гражданину со значительной задержкой — нередко уже после того, как истек отведенный законом шестимесячный срок на оспаривание стоимости. «Из-за этого собственник узнает о завышенном налоге в тот момент, когда защититься он уже не в состоянии, и с новой волной переоценки 2026 года такие случаи будут возникать чаще»,— предупреждает старший юрист «Рустам Курмаев и партнеры» Владислав Гейтс.
Конституционный суд прямо указал, что конкретные дела Бухмиллер и Епифанова пересмотру не подлежат, поскольку такой пересмотр сам по себе не восстановит их права, добавляет юрист. «Вместо этого заявителям, как и всем в схожем положении, предоставлен новый способ защиты — обращение в бюджетное учреждение с заявлением об установлении рыночной стоимости, причем годичный срок для них отсчитывается со дня оглашения постановления, а исход будет зависеть от обоснованности представленного отчета об оценке»,— объясняет господин Гейтс.
Александр Крылов, адвокат, руководитель практики земельного права и землепользования МКА «Арбат», полагает, что позиция КС РФ важна не только для конкретных заявителей, но и для всех собственников недвижимости, которые сталкиваются с налогами, рассчитанными по завышенной кадастровой стоимости. «На мой взгляд, КС РФ справедливо указал, что такая ситуация нарушает баланс между фискальными интересами государства и правом собственника на эффективную защиту. Если налог рассчитывается по кадастровой стоимости за прошлый период, у налогоплательщика должна сохраняться реальная возможность доказать, что эта стоимость существенно превышала рыночную. Иначе кадастровая оценка фактически превращалась бы в необжалуемую налоговую базу, даже когда ее несоответствие рынку очевидно»,— обращает внимание адвокат.
Практическое значение постановления в том, что до внесения изменений в закон архивную кадастровую стоимость можно будет оспорить в течение одного года с момента, когда добросовестный налогоплательщик узнал или должен был узнать о налоговых последствиях, в том числе со дня получения налогового уведомления, подчеркивает адвокат Крылов. Для собственников это важная гарантия: они больше не должны терять право на защиту только потому, что государство предъявило налоговые последствия уже после того, как формальные сроки оспаривания кадастровой стоимости истекли, резюмирует эксперт.