Земля с разрешением набирает вес
Инвестиции в участки под новостройки с готовой документацией за год выросли на 46%
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие объем инвестиций в участки под жилье вырос на 62% год к году. Аналитики отмечают рост интереса к участкам с разрешительной документацией — доля пятен с РНС достигла 46%. Участники рынка говорят, что цена за пятно с РНС может быть дороже на 30%, но девелоперы готовы переплачивать, так как реализация проекта без действующего разрешения на строительство может затянуться сегодня на неопределенный срок.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
За шесть месяцев 2026 года застройщики вложили в покупку земли в Санкт-Петербурге и Ленинградской области 54,5 млрд рублей. В общей сложности с начала года было заключено 26 сделок с земельными участками общей площадью 208 га, на которых можно построить около 1,6 млн кв. м жилья. Одним из главных трендов первого полугодия директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева называет рост интереса к участкам с разрешительной документацией. Если в 2024 году разрешение на строительство имели лишь 8% приобретенных участков, то в 2026 году их доля выросла до 46%.
По информации Сергея Владимирова, руководителя филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге, в первом полугодии в Петербурге и Ленобласти было заключено 13 сделок, из которых восемь — по площадкам с исходно-разрешительной документацией (ИРД). «Годом ранее показатели были сопоставимы: 16 сделок, девять из которых — с документацией. Сохраняется выраженный фокус на участках с ИРД и РНС, поскольку они позволяют быстрее запускать проекты и снижают регуляторные риски»,— объясняет тренд эксперт.
Инвесторы вложили в пятна в Санкт-Петербурге 40,5 млрд рублей, но крупнейшая сделка была совершена в Ленинградской области: краснодарский застройщик «ССК» приобрел у компании «ЦДС» участок площадью 53 га в Янино, где он уже строит другой ЖК. В Петербурге большего всего земли купили в Невском районе, на который пришлось 27% всех вложений. В Центральном районе продали 18% реализованного земельного банка, в Выборгском и Курортном — по 14%. Наибольшим спросом в первом полугодии пользовались небольшие участки площадью до 5 га (77% всех сделок).
За последний год цены в большинстве локаций увеличились как минимум на четверть, подсчитали в КЦ «Петербургская Недвижимость». Сильнее всего цены выросли на участки под редевелопмент в Санкт-Петербурге. В центральных районах их стоимость достигла 90–155 тыс. рублей за квадратный метр будущей жилой площади, а в престижных локациях — до 55–100 тыс. рублей за «квадрат».
По словам Ольги Шарыгиной, партнера и амбассадора Vertical Hotels, при покупке участка с документацией много нюансов: планировочные решения, срок РНС, социальная нагрузка, коммуникации, специальные технические условия, сумма сделки (нагрузка на квадратный метр продаваемой площади).
Приступить к реализации проекта можно очень быстро, говорят участники рынка. «Если РНС подразумевает этапность, то изменения можно вносить шаг за шагом»,— объясняет госпожа Шарыгина.
Ключевая задача в данном случае — найти баланс между адаптацией существующего проекта под стандарты нового собственника и сохранением действующего РНС, дополняет господин Владимиров.
Наличие РНС может увеличивать стоимость участка. «Реализация проекта без действующего разрешения на строительство может затянуться на неопределенный срок из-за необходимости прохождения разрешительных процедур»,— поясняет руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге.
Госпожа Шарыгина обозначает, что диапазон удорожания может находиться на уровне от 30% до 100%. «Переплачивать девелоперы готовы, если это вписывается в их финансовую модель и в конечные цены продажи квадратного метра. Все-таки девелоперам хочется, чтобы земля занимала 15–25% в цене реализации»,— дает оценку игрок рынка.