Верховный суд утвердил подходы к оспариванию сделок после дела Долиной
Верховный суд России сформировал единые подходы к оспариванию сделок с недвижимостью с учетом вердикта по делу о квартире певицы Ларисы Долиной. Среди пунктов обзора — заблуждение продавца насчет мотивов сделки не может быть достаточным основанием для ее расторжения по 178-й статье Гражданского кодекса.
Лариса Долина
Фото: Антон Великжанин, Коммерсантъ
Лариса Долина
Фото: Антон Великжанин, Коммерсантъ
«При разрешении споров об оспаривании сделок по данной статье судам следует принимать во внимание добросовестное поведение другой стороны, а также наличие у нее возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал гражданин, совершая сделку»,— указано в обзоре Верховного суда. Подчеркивается, что обе стороны оспариваемой сделки должны иметь равный объем защиты.
Если гражданин продал квартиру под влиянием мошенников, суд может признать сделку недействительной по иску потерпевшего, только если покупатель знал или должен был знать об обмане. Продавец должен доказать, что не понимал значения своих действий. Если потерпевший отказывается от исследования его психического здоровья, суд может отклонить его иск, следует из обзора. Ранее «Ъ» приводил подробный разбор юристами выводов Верховного суда по «делу Долиной».
Лариса Долина летом 2024 года продала Полине Лурье квартиру в Хамовниках за 112 млн руб. Вскоре после заключения сделки певица заявила, что стала жертвой мошенников, которым она отправила полученные деньги. Хамовнический суд Москвы вернул Ларисе Долиной право на недвижимость. Дело дошло до Верховного суда, который в декабре 2025 года отменил решение нижестоящей инстанции и оставил право на квартиру за Полиной Лурье.
Подробнее о мошеннических схемах на рынке недвижимости — в материале «Ъ» «Долина рисков».
Верховный суд России ранее уже заявлял о намерении подготовить разъяснения по вопросам, связанным с оспариванием сделок с жильем, совершенных под влиянием обмана. Это решение было анонсировано председателем Верховного суда Игорем Красновым, который подчеркнул важность наведения порядка в этой сфере и обеспечения приоритета социальных прав граждан.
Проблема добросовестных покупателей недвижимости, чьи сделки оспариваются продавцами, заявившими о мошенничестве, получила широкий общественный резонанс ещё до дела Долиной. В 2025 году депутаты Госдумы Сергей Колунов и Илья Вольфсон предлагали меры по борьбе с такими мошенническими схемами, включая обязательное нотариальное заверение и страхование сделок. Они сообщали, что суды признали недействительными более 3 тысяч сделок с пенсионерами. Аналогичные дела рассматривались в разных регионах, в том числе в Перми, где в нескольких случаях Верховный суд отклонил иски продавцов, утверждавших, что действовали под влиянием мошенников.
Дело Ларисы Долиной стало одним из наиболее известных примеров, привлекших внимание к этой проблеме. Судебные решения по этому делу вызвали дискуссии среди юристов и чиновников. В частности, Международная ассоциация юристов и консультантов направляла в Верховный суд правовое заключение, указывая на возможные нарушения нижестоящими судами норм материального права и разъяснений пленума ВС, особенно в части возмещения ущерба добросовестным покупателям.
Итоговое решение Верховного суда в декабре 2025 года в пользу Полины Лурье, покупательницы квартиры у Ларисы Долиной, и последующие разъяснения призваны установить единую правоприменительную практику по таким спорам, защищая добросовестных участников сделок с недвижимостью и устраняя правовую неопределенность. Это также направлено на укрепление доверия граждан к правосудию.