Развернутый ответ на квартирный вопрос

“Ъ” обсудил с юристами выводы из решения Верховного суда РФ (ВС), который признал законной продажу квартиры Ларисы Долиной, оставив недвижимость за покупателем. ВС указал, что мотивы совершения сделки не имеют значения, важно, чтобы продавец понимал, какой именно договор он заключает. От покупателя же требуется проявление осмотрительности. Свою неспособность понимать свои действия нужно подтверждать доказательствами, желательно психиатрической экспертизой, а отказ пройти ее говорит не в пользу субъекта сделки. На это решение смогут ссылаться покупатели по текущим тяжбам с продавцами, но оснований для пересмотра завершенных дел оно не дает, предупреждают юристы. В этом сможет помочь обзор практики на уровне президиума ВС, который уже находится в разработке.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

ВС 18 декабря опубликовал определение по резонансному делу о том, может ли продавец, введенный в заблуждение мошенниками и отдавший им деньги от сделки, вернуть себе имущество и оставить покупателя ни с чем. Гражданская коллегия ВС признала право собственности на проданную Ларисой Долиной квартиру за Полиной Лурье, подтвердив законность продажи (см. “Ъ” от 16 декабря). Решения нижестоящих судов, решивших вернуть квартиру Ларисе Долиной без возврата денег покупателю, были отменены.

Мотивировка определения коллегии представляет большой интерес.

Несомненно, продажа

Во-первых, пояснил ВС, для оспаривания сделки по ст. 178 Гражданского кодекса РФ (ГК), заблуждение лица должно быть существенным и относиться к предмету договора и его природе, а не к мотивам и последствиям его заключения. Однако госпожа Долина заблуждалась лишь в мотивах сделки, полагая, что тем самым предотвратит «мнимые мошеннические действия» против нее. Сомнений в том, что певица заключает именно договор купли-продажи квартиры, не было, следует из постановления. «Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения»,— подчеркнул ВС.

К тому же ст. 178 ГК предполагает учет действий и второй стороны сделки.

Если покупатель вел себя добросовестно и, проявляя обычную осмотрительность, не мог распознать заблуждение продавца, аннулировать сделку на этом основании нельзя, говорится в определении.

При этом ВС не нашел в действиях Полины Лурье никаких признаков недобросовестности. Более того, суд должен оценить, проявил ли сам истец (здесь — продавец) «требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность при совершении оспариваемой им сделки». Если же суды признали существенное заблуждение и отменили сделку, нужно было обязать обе стороны вернуть все полученное друг другу (и квартиру, и деньги), то есть применить двухстороннюю реституцию, разъяснила высшая инстанция.

Психическое состояние не состоялось

Еще одним вариантом для продавца оспорить сделку была ст. 177 ГК о том, что в момент совершения сделки гражданин не был способен «понимать значение своих действий и руководить ими». Эта норма уже не требует учитывать добросовестность второй стороны (покупателя), на что указывала сторона Ларисы Долиной. Но истец должен доказать, что находился в искаженном психическом состоянии, для чего лучше всего провести судебную экспертизу, пояснил ВС. Между тем Лариса Долина неоднократно отказывалась от такого предложения суда.

В какой-то момент ее адвокат все же заявила ходатайство о назначении психолого-психиатрической экспертизы, но на следующий день отозвала его, а принудить истца пройти такое исследование нельзя, уточнил ВС.

Всестороннему рассмотрению дела могла бы также способствовать личная явка госпожи Долиной на заседание и дача ею пояснений, на что неоднократно указывал суд, однако она на слушания так и не явилась, отметил ВС. Заключение же экспертов из уголовного дела касалось вопросов осознания Ларисой Долиной характера противоправных действий мошенников и не подтверждало ее состояние при заключении договора о продаже квартиры. В связи с этим не было оснований отменять сделку по ст. 177 ГК, указала высшая инстанция.

Ориентир для других квартир

Решение качественное, предметное и справедливое, считает руководитель практики сопровождения сделок с недвижимостью АБ А-ПРО Павел Марущак. Выводы коллегии судей устанавливают единый подход к разрешению аналогичных споров, в рамках которого документально подтвержденные действия сторон получают приоритет над их последующими субъективными заявлениями о внутренних мотивах и заблуждениях, добавляет партнер Novator Legal Group Александр Катков. «Для рынка это означает возвращение элемента предсказуемости»,— подчеркивает он.

Нижестоящие инстанции, указывает господин Катков, фактически возложили все риски от преступления на добросовестного приобретателя, а ВС исправил эту ошибку. Покупатель, действовавший добросовестно, не должен лишаться имущества из-за того, что контрагент стал жертвой третьих лиц, подчеркивает господин Катков.

К тому же положения закона о существенности заблуждения должны оцениваться с учетом разумной осмотрительности стороны, поддерживает решение ВС старший юрист национальной юркомпании «Митра» Елена Сулейманова. И в этом кейсе Полина Лурье вела себя как добросовестный приобретатель — проверяла документы, использовала банковский сейф для расчета, привлекала юристов, замечает Александр Катков.

Что касается ссылок продавца на непонимание значения своих действий и возможности ими руководить, для установления такого факта нужно проведение экспертизы, поясняет Елена Сулейманова.

Но планка доказывания в этом случае высокая, поэтому случаи успешного оспаривания сделок по ст. 177 ГК встречаются редко, делится наблюдениями господин Катков. Причем выводы эксперта не связывают суд и должны соответствовать медицинским документам и показаниям свидетелей, добавляет Елена Сулейманова.

ВС смутила противоречивая позиция стороны госпожи Долиной в вопросе назначения психиатрической экспертизы, а также неявка истицы на процесс, поскольку личные пояснения и «анализ позиции из первых уст» могли помочь судам правильно оценить обстоятельства, указывает господин Марущак. Вместе с тем управляющий партнер АБ «Бартолиус» Тахмина Арабова считает излишне категоричным вывод суда о том, что отказ истца от прохождения экспертизы влечет отклонение иска по ст. 177 ГК. Поскольку позиция ВС дает ориентиры для нижестоящих судов, то, по ее мнению, следовало бы сделать здесь оговорку, что экспертиза, оценивающая психическое состояние лица, является лишь одним из доказательств, и суд сам может предложить ее провести.

Юристы подчеркивают, что в аналогичных спорах покупатели могут ссылаться на это решение гражданской коллегии ВС, но оно не дает оснований для пересмотра завершенных дел, которые уже прошли все судебные инстанции. Для этого необходимо, чтобы в обзор практики президиума ВС включили позицию по «делу Долиной» с соответствующей оговоркой, уточняет госпожа Арабова. По поручению главы ВС Игоря Краснова гражданская, административная и экономическая коллегии уже готовят такой документ.

Ян Назаренко, Анна Занина