Долина рисков

На смену черным риэлторам и банальной фальсификации документов на вторичном рынке жилья пришли мошенники, использующие многоступенчатые схемы отъема денег у граждан. Громкой историей такого плана стало дело певицы Ларисы Долиной, которая, по ее утверждению, под влиянием мошенников продала свою элитную квартиру в Москве. Ей удалось вернуть свое имущество через суд, а покупатели, которых злоумышленники тоже использовали вслепую, остались ни с чем. На днях уже американская певица Кейти Перри смогла отстоять свой особняк в Калифорнии. Подобная схема может использоваться и с другим имуществом, например, автомобилями. “Ъ” разбирался, позволяет ли сложившаяся судебная практика защитить всех контрагентов подобных оспоренных сделок от финансовых потерь.

В январе—сентябре 2025 года на вторичном рынке жилья сменили собственников 1,1 млн объектов недвижимости, что на 14% меньше год к году, приводят данные в Российском союзе рынка недвижимости (СРН). При этом медианная сумма сделки выросла с 2,8 млн до 3,3 млн руб., средняя — с 4,7 млн до 5,5 млн руб. Исходя из этого, общая сумма всех сделок на «вторичке» составила около 5,4 трлн руб., уточняют аналитики ассоциации.

В Росреестре сообщили “Ъ”, что в январе—октябре 2025 года общее число сделок на вторичном рынке по всей России составило 2,5 млн.

Не все эти сделки проходят гладко: случаи судебных разбирательств между покупателем и продавцом участились, несмотря на снижение числа покупок и продаж на вторичном рынке. Хотя точной статистики доли таких операций в общем объеме рынка нет, косвенные показатели свидетельствуют о нарастании угрозы, говорит управляющий партнер «Башилов, Носков и партнеры» Игорь Носков. За последние два года количество судебных решений, признающих сделки купли-продажи жилья недействительными из-за обмана, угрозы и неблагоприятных обстоятельств, увеличилось на 15–20%, подсчитал старший партнер «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин.

Одна из громких таких историй — так называемое дело Ларисы Долиной. Певица оспорила сделку по продаже своей квартиры в элитном районе центра Москвы Хамовники стоимостью 122 млн руб. Она утверждает, что находилась под влиянием мошенников, из-за чего лишилась средств от продажи имущества. Суд встал на сторону госпожи Долиной и вернул ей право собственности на квартиру, но покупатель, несмотря на то что не был связан с мошенниками, остался и без денег, и без имущества.

Эта схема распространена и в других странах. Так, в США певица Кейти Перри с бывшим женихом приобрели в 2020 году дом в Калифорнии за $15 млн, сразу после сделки предыдущий владелец Карл Уэсткотт попытался аннулировать сделку, заявив о своей психической недееспособности. Однако суд встал на сторону певицы и на днях обязал продавца выплатить Кейти Перри $1,8 млн в виде компенсации из-за упущенной выгоды, так как певица не могла сдавать недвижимость в аренду, пока шли споры.

С начала 2025 года в судах рассматривалось 6,7 тыс. дел по спорам из-за недвижимости между гражданами, подсчитал президент СРН, гендиректор группы «Плюс» Александр Попов.

Сейчас в целом по стране судами рассматривается около 5,8 тыс. обращений, где граждане сообщили, что передали деньги злоумышленникам или продали имущество под влиянием третьих лиц, добавляет Александр Попов.

Большая часть дел только проходит первую инстанцию, а судебный цикл может занимать два-три года, отмечает эксперт.

Активно применяться подобная схема может и в случае с другим ценным имуществом. Так, Telegram-каналы рассказали историю жителя Москвы, купившего у пенсионерки Volkswagen Tiguan за 1,8 млн руб. Когда женщина сообщила, что распродавала имущество под воздействием мошенников, машину у него изъяли правоохранители. Подобные случае не единичны, считают в Национальном автомобильном союзе.

Старые и новые схемы

Мошенничество в том или ином виде существовало всегда, но его методы меняются, говорит руководитель блока безопасности сети агентств «Этажи» Елена Тикунова. Традиционные схемы обмана с использованием поддельных документов на имущество и фальшивых паспортов теряют свою значимость, говорит руководитель направления правовой поддержки МИЭЛЬ Ольга Балбек. В перечне наиболее стабильных и распространенных рисков рынка недвижимости также сделки с наследственной недвижимостью, супружеская доля, недвижимость с оплатой материнским капиталом, перечисляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимости» Светлана Краснова.

Однако прежние схемы усложнились из-за цифровизации ЕГРН и более частой сверки данных через многофункциональные центры и Росреестр, отмечает адвокат Павел Желновод. Некоторые «классические» объявления-ловушки, то есть примитивные фальшивые объявления с очевидными огрехами, уходят в прошлое: классифайды усилили модерацию, говорит он. Также редкостью стали черные риэлторы, продававшие квартиры недееспособных или алкозависимых людей, так как усилился контроль нотариусов и регистраторов, а суды отправили отбывать наказание большое количество осужденных по квартирным аферам, добавляет партнер адвокатского бюро КИАП Дмитрий Григориади.

Государство стремится укрепить защиту имущественных прав граждан. С 2013 года Росреестр принимает заявления на запрет проведения сделок без личного участия собственника: в первом полугодии 2025 года в Росреестр поступило более 738 тыс. таких заявлений, что вдвое больше год к году, говорит руководитель правового сопровождения сделок с недвижимостью М2 Василиса Овсянникова. Однако сейчас для покупателей появились новые риски, фактически затмившие собой по статистике остальные, отмечает Светлана Краснова. На первое место вышли сделки с ведомыми продавцами, действующими под влиянием телефонных мошенников.

Суть почти каждого мошенничества и кражи заключается в том, что мошенники притворяются банком, госорганом (например, Центробанком или Росфинмониторингом), осуществляют звонок с предложением обезопасить имущество и далее просят осуществить перевод денежных средств на «безопасный счет», рассказывает Василиса Овсянникова.

Новый тренд криминала в сделках — это «бабушкины схемы», когда продавец (допустим, пожилой человек) продал квартиру, получил деньги от покупателя, а потом через год подает в суд иск и отменяет сделку, мотивируя это якобы обманом со стороны неких мошенников, которым он зачем-то отдал все деньги покупателя и остался теперь и без денег, и без жилья, подтверждает Дмитрий Григориади. При этом в ловушку мошенников попадают не только одинокие пенсионеры или неграмотные люди, но и другие граждане, добавляет госпожа Краснова.

Судебная практика

Суды пока идут таким продавцам навстречу, а покупатель в этих сделках лишается и денег, и купленной квартиры, отмечает Дмитрий Григориади. Согласно постановлению пленума Верховного суда РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли, приводит цитату из документа партнер Nordic Star Арина Довженко. Приведенное правовое регулирование и позиция Верховного суда содержат презумпцию возврата имущества собственнику от добросовестного приобретателя, даже если приобретатель проявил осмотрительность и проверил чистоту сделки, поэтому разрешение таких споров складывается не в пользу добросовестного приобретателя, поясняет она.

В таком случае суды руководствуются также положениями ст. 302 ГК РФ, согласно которой добросовестный приобретатель имущества не получает защиты своего права собственности, если оно было утрачено продавцом против его воли, говорит юрист бюро «Ольга Ренова и партнеры» Антон Кузнецов. Такой подход преследует цель защиты права собственности, а не наказания покупателя, уточняет он.

Ситуации, когда добросовестный покупатель подстраховался всеми доступными способами и все равно остался ни с чем, справедливыми назвать сложно, считает гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Практика постепенно меняется: уже появились в России несколько судебных решений, где суд встал на сторону добросовестного покупателя, говорит Елена Тикунова.

Если лицо не смогло доказать, что его воля действительно была искажена действиями мошенников, суд не признает сделку недействительной, говорит Антон Кузнецов.

В ряде дел суды приходят к выводу, что покупатель — добросовестный обладатель зарегистрированного права и с точки зрения регистрационных записей он сформировал свое право надлежащим образом; убытки же суд возлагает на мошенников (если их удается идентифицировать) или на продавца, если тот формально совершил сделку, подтверждает Павел Желновод. Поэтому покупателю важно доказать свой статус добросовестного приобретателя, говорит Арина Довженко. Добросовестный приобретатель, у которого было истребовано жилье, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны РФ либо в размере реального ущерба, то есть цены квартиры, либо в размере кадастровой стоимости жилья, добавляет она. Однако до 2020 года сумма такой компенсации не превышала 1 млн руб., оговаривается госпожа Довженко.

Необходимость дополнительного регулирования

Свести на нет данный вид мошенничества позволит внедрение механизма двусторонней реституции, обязывающего одновременно возвращать имущество и денежные средства сторонам сделки, считает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. В ситуации, когда собственник лишается права собственности против своей воли, а покупатель не знает о данном факте, закон и судебная практика должны были выработать паритетный подход к защите интересов сторон, соглашается Арина Довженко.

Действующая практика сейчас действительно жестока к добросовестному приобретателю: покупатель часто не может проконтролировать, как продавец распоряжается полученными деньгами, и не может влиять на действия продавца, отмечает Дмитрий Григориади. Справедливее было бы перенести риски на того, кто нарушил правила безопасности при получении средств, считает он. С правовой точки зрения защищать титул зарегистрированного собственника — важная устойчивая линия, соглашается Павел Желновод.

В таких ситуациях обе стороны являются пострадавшими, в результате чего судам довольно сложно принимать решения в чью-то пользу, лишая другого участника справедливого решения, говорит Василиса Овсянникова. Острота и безысходность положения очевидны: у продавца нет денег для возврата покупателю (деньги, как правило, уже переданы мошенникам), и при этом ему некуда выселиться из проданной квартиры, а покупателю тоже некуда идти, потому что он на законных основаниях заключил сделку и выплатил полную стоимость продавцу, отмечает Светлана Краснова.

Проблема в том, что законодательство защищает сделку как юридический факт, но слабо регулирует сам процесс передачи денег, указывает Дмитрий Григориади. Росреестр фиксирует переход права собственности, но не контролирует расчеты, а банковские ячейки и аккредитивы хоть и безопасны, но на практике продавцу легко затуманить разум уже после того, как он получил доступ к деньгам, поясняет он.

Для борьбы с мошенничеством при сделках с недвижимостью с участием пожилых людей в середине ноября 2025 года в Госдуме разработан ряд мер. В обращении к председателю Верховного суда РФ Игорю Краснову депутаты предлагают обязательное нотариальное удостоверение всех сделок, связанных с приобретением недвижимости; обязательное страхование сделок с ними в уполномоченных организациях, если такое имущество является для продавца или покупателя единственным.

В Росреестре заявили “Ъ”, что стоит также рассмотреть возможность введения так называемого периода охлаждения — временного интервала между регистрацией сделки и фактической передачей денежных средств.

Павел Желновод считает, что для защиты покупателей и продавцов на рынке недвижимости необходимо внедрение института, аналогичного Агентству по страхованию вкладов на рынке финансов. Государство через такой фонд могло бы возмещать ущерб продавцу, в случае если покупатель остается с недвижимостью, а уже позже этот орган ищет мошенников и пытается взыскать ущерб с них, поясняет он. Создание схожего механизма предлагают и в юридическом бюро «Стратегия», которое направило письмо в Госдуму с соответствующим предложением (см. стр. такую-то).

В свою очередь, Василиса Овсянникова, напротив, уверена, что действующим законодательством предусмотрено достаточное количество инструментов по самозащите своих прав и интересов, а также вынесению справедливых судебных решений. Помимо прочего, проблема — в низкой осведомленности людей и неконтролируемом распространении ими собственных персональных данных, соглашается Елена Тикунова.

Дарья Андрианова, Александра Мерцалова, Виктория Колганова

Мнение эксперта

«В отрицании человек, переживший утрату, может вести себя отстраненно»

Психолог-консультант Кира Бахтина о том, как мошенники давят на жертву

Основной прием мошенников — это так называемый цейтнот: они давят на вас и требуют принять решение в краткие сроки и без возможности обдумать. Их основная задача в начале общения с потенциальной жертвой — заставить поверить, что она уже попала в ловушку. Например, человеку звонят якобы из правоохранительных органов и обращаются по имени-отчеству —манипулируют авторитетом и создают у него ощущение, что кому-то вышестоящему о нем все-все уже известно.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Напугав собеседника, мошенник, как правило, сообщает ему «хорошую новость» и предлагает «отделаться малой кровью». Такие приемы описаны в популярных работах по психологии под авторством Роберта Чалдини или Дейла Карнеги.

Чтобы противостоять мошенникам, надо в первую очередь осознать: мало что в жизни происходит внезапно и требует сиюминутных решений, особенно материальные вопросы. Надо дать себе время: раз уж вам звонят по поводу вашей безопасности или вашего имущества — эта проблема без вас не решится.

Если есть такая возможность — постарайтесь не оставаться наедине с манипулятором. Включите громкую связь, пусть слушает кто-нибудь, не имеющий отношения к проблеме.

Кроме того, если вы чувствуете, что на вас давят, задавайте собеседнику вопросы — от самых глупых до самых серьезных. Это поможет «включить» критическое мышление и, возможно, собьет мошенника с толку. Зачастую такие практики спасают человека от непоправимого.

Для первичной стабилизации состояния в ситуации стресса на пользу пойдут дыхательные техники («по квадрату», «по треугольнику»), ментальный счет до ста, «тройками», в обратном порядке, например. Также может помочь работа с органами чувств: можно задействовать вкус, обоняние, тактильные рецепторы. Кроме того, полезно будет обсудить произошедшее с кем-то, кому вы доверяете.

Многие психологи сейчас работают с клиентами, которые стали жертвами мошенников. Основной запрос в таком случае, как правило, помощь в переживании утраты: человек потерял накопления или, например, единственное жилье. Естественно, он будет горевать по этому поводу. А этот процесс проходит несколько стадий: отрицание, гнев, торг, депрессия и наконец принятие.

Как продажа жилья стала рискованной для добросовестных покупателей

В отрицании человек, переживший утрату, может вести себя отстраненно, как будто ничего не случилось. Он может говорить: «Нет, это были не мошенники», «Не верю», «Все будет хорошо», «Это, наверное, шутка». Таков защитный механизм психики. Подобное состояние опасно тем, что в нем можно «застрять» — убегать от реальности, чтобы продолжать поддерживать эту иллюзию.В гневе человек начинает искать тех, кто виновен в случившемся. Он может злиться на себя, окружающих, на систему. Например, обвинять государство. Есть риск навредить себе и другим, застрять в недоверии к миру и жажде мести.

Торг — это попытка «заключить сделку» с окружающим миром. «Если я сделаю то-то, все вернется на место», «Я больше никогда не буду…» — и так далее. Могут появиться новые ритуалы, правила, навязчивые идеи.

В депрессии горюющий погружается в бессилие: ничего не вернуть, от мщения боль не проходит, торг не приносит результатов. Есть риск ухода в клиническую депрессию, развития тяжелых зависимостей или даже суицида.

При стадии принятия ситуации человек возвращается к привычной жизни, начинает испытывать положительные эмоции. Грусть остается, но горюющий не «проваливается» в нее. В этот момент необходимо с особым вниманием и уважением относиться к себе. И потерю можно будет пережить.

Кира Бахтина, психолог-консультант

Мнение эксперта