2,1 млн кв. м офисов от инвесторов будут поглощены рынком за три с половиной года
По данным совместного исследования аналитического центра STONE и NF GROUP, потенциальный объем вторичного предложения офисов от частных инвесторов до 2030 года составит около 2,1 млн кв. м. Несмотря на масштаб показателя, прогнозируемый объем будет востребован рынком: в условиях сохраняющегося дефицита качественного предложения вторичный рынок может полностью поглотить эти площади за три с половиной года.
Структура будущего предложения
До 2030 года в Москве заявлен ввод 5,7 млн кв. м офисной недвижимости, из которых 71% приходится на проекты с реализацией в продажу. По расчетам аналитиков, около 2,4 млн кв. м приобретут конечные пользователи, еще 2,1 млн кв. м — частные инвесторы, которые могут сформировать вторичное предложение в аренду и на перепродажу. Однако даже при выходе на рынок всего потенциального объема существенного давления на баланс спроса и предложения не ожидается.
Потенциальный объем вторичного предложения по сценариям, тыс. кв. м
При базовом сценарии офисы, выставленные на перепродажу, могут быть реализованы в срок от восьми месяцев до полутора лет, тогда как арендные площади — за период от трех лет двух месяцев до пяти лет восьми месяцев. При этом сохраняющийся перенос сроков строительства и ограниченный объем новых объектов, изначально ориентированных на аренду, способны дополнительно сократить сроки поглощения.
«Офисы на продажу сегодня интересны как конечным пользователям, доля которых существенно выросла за последние несколько лет, так и частным инвесторам, для которых офисы остаются выгодным инструментом для инвестиций. Так, в наших уже сданных объектах доля клиентов-инвесторов, которые выбрали стратегию сдачи в аренду, достигает 90%. А для повышения ставки и сокращения срока экспозиции более половины из них готовы делать ремонт. Это обеспечивает высокие темпы заполняемости новых бизнес-центров, например во второй очереди STONE Towers за полтора года было заполнено более 70% площадей», — объясняет руководитель аналитического центра STONE Марина Грицкова.
Структура предложения, заявленного к вводу в 2026–2030 годах
Наибольший объем будущего предложения сосредоточен между ТТК и МКАД — 3,4 млн кв. м, или 60% всех заявленных к вводу площадей. При этом около 30% нового строительства приходится на формирующиеся деловые кластеры, включая «Большой Сити», Ходынку и Савеловский деловой район. В этих локациях превышение будущего предложения над историческим спросом не свидетельствует о риске переизбытка: ранее здесь отсутствовал достаточный объем качественной офисной недвижимости, способный сформировать устойчивый рынок.
Будущее предложение в сформированных деловых районах, тыс. кв. м
Расчеты аналитиков также показывают, что в большинстве зон Москвы совокупный объем будущего первичного и потенциального вторичного предложения остается ниже объема сделок за предыдущие пять лет. Исключением выступает зона между ТТК и МКАД, однако и здесь дополнительное предложение формируется преимущественно в новых деловых районах, которые продолжают наращивать собственный спрос по мере развития инфраструктуры и появления современных офисных проектов.