Внутри «Движения»

С 16 по 19 июня в Сочи прошел седьмой форум недвижимости «Движение». Событие посетили 5260 участников из 544 компаний. География форума этого года — 178 городов и восемь стран. Участники форума поделились своими впечатлениями о мероприятии, отметили его значимость и рассказали о своем видении рынка недвижимости.

Деловая программа форума «Движение» была разделена на девелоперский и риелторский кластеры. В фокусе внимания агентов было обсуждение инструментов, усиливающих продажи, и изменение формата работы с клиентом. Повестку девелоперского кластера во многом определили слова замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина, который заявил, что сегодняшняя жизнь накажет тех застройщиков, кто остался в прошлом и не смог адаптироваться к новым условиям рынка. Также он прокомментировал ситуацию с семейной ипотекой, сообщив, что решение по программе уже принято, а банковский сектор готовится к изменениям после 1 июля.

На форуме этого года выступили 318 спикеров. Деловая и неформальная программа форума включала более 350 событий, которые прошли на 20 площадках курорта «Роза Хутор».

В дни форума состоялась церемония вручения премии Urban. Выставочный павильон ЭКСПО занял более 3 тыс. кв. м. Свои технологии и решения представила 71 компания. За четыре дня форума было подписано 24 соглашения о партнерстве и сотрудничестве.

Диверсификация и гибриды

Член правления по развитию Alias Group Виктория Костикова считает, что в текущих реалиях особенно важно принимать решения с учетом нескольких сценариев развития. Это, по ее словам, касается и выбора продуктовой концепции, и сроков реализации, и подхода к оценке земельных участков. «Сегодня земля рассматривается не только как ресурс для строительства, но и как инвестиционный актив с потенциалом роста стоимости»,— отметила госпожа Костикова.

Директор по инвестициям Alias Group Юлия Сидская выступила в инвестиционной гостиной с докладом о гибридной инвестиционной модели на офисную недвижимость класса А в Москве. Гибридная модель, по ее словам, объединяет потенциал роста стоимости актива на стадии девелопмента с последующим стабильным арендным потоком после ввода объекта в эксплуатацию. «Активы приобретаются в фонд по цене ниже среднего рыночного уровня локации и по оптовой цене в бизнес-центре. Это дает инвесторам выгоду уже на входе: ориентированные на среднесрочный горизонт могут реализовать паи на бирже на пике девелоперского цикла, а консервативные участники получают качественный рентный актив с доходностью, подтвержденной договорами аренды»,— поделилась госпожа Сидская.

По мнению директора по продукту девелоперской компании «Неометрия» Александра Абрамова, одним из трендов современного рынка недвижимости является стандартизация продуктовых решений. По словам эксперта, стандартизацию часто воспринимают через призму типовых подходов и оптимизации затрат, но на практике — речь идет о способности компании быстрее разрабатывать и применять качественные продуктовые решения.

«Сегодня особенно важно не начинать каждый новый проект с чистого листа, а использовать накопленный опыт и проверенные решения. Такой подход помогает быстрее запускать проекты на основе библиотеки готовых решений, сохраняя индивидуальность каждого нового объекта, и эффективнее управлять проектным бюджетом»,— отметил господин Абрамов. По мнению эксперта, конкурентоспособность девелопера сегодня определяется не только качеством проекта, но и способностью быстро адаптироваться к изменениям рынка.

Об этом же говорит и коммерческий директор группы компаний Metrix Development Юлия Сидорова. Она отмечает, что сегодня, чтобы выжить, девелоперу важна диверсификация портфеля. Еще один из главных трендов на рынке, по словам эксперта,— качественная недвижимость, которая позволяет получать доход без хлопот. «Кроме того, в числе трендов — автоматизация и внедрение искусственного интеллекта. Девелоперы максимально оцифровывают бизнес-процессы, чтобы держать руку на пульсе, а также максимально оперативно и своевременно принимать правильные управленческие решения»,— говорит госпожа Сидорова.

В то же время, по словам эксперта, любой кризис — это всегда возможность роста. Юлия Сидорова констатирует, что раньше — в состоянии стагнации рынка — мало кто из девелоперов задумывался над глубиной и качеством создаваемого продукта. Сейчас, когда клиент уже максимально избирательный, девелоперу важно предугадать будущее: держать руку на пульсе изменений, трендов, использования e-commerce.

Потолок и перспективы рынка

Одной из главных тем обсуждения участников форума недвижимости «Движение» стало развитие рынка недвижимости Сочи. По словам экспертов, главный федеральный курорт сегодня столкнулся с охлаждением интереса покупателей к недвижимости, что связано как с макроэкономическими факторами и внешними вызовами в геополитике, так и с переосмыслением векторов и перспектив развития самого курорта. По данным bnMAP, в начале 2026 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок в Сочи сократилось почти вдвое, а стоимость квадратного метра при этом выросла на 11,5%.

Как отмечают ведущие девелоперы, в Сочи акцент сегодня делается на развитии санаторно-курортной сферы и упорядочении городской застройки в формате качественных жилых проектов с развитой инфраструктурой. На своем текущем качественном уровне рынок переживает состояние паузы — и это дает компаниям возможность глубже изучить запросы покупателей и разработать лучшее предложение, считает коммерческий директор девелоперской компании «Неометрия» Ленария Хасиятуллина.

«Мы верим в высокий потенциал и востребованность недвижимости в Сочи и видим в этой паузе на рынке не кризис, а новые возможности. Для нас это затишье на рынке — возможность проанализировать тренды развития города, лучше изучить покупателя, понять реальные запросы и максимально адаптировать продукт»,— рассказала госпожа Хасиятуллина.

Качественная недвижимость, по словам коммерческого директора группы компаний Metrix Development Юлии Сидоровой, становится дороже в цене. Кризис в отрасли, по ее словам, произошел как раз за счет сегмента экономкласса, который больше всего зависим от инструментов поддержки государства. «Курортная недвижимость — это баланс между гарантированностью и обеспеченностью. Поэтому мы видим, что на этот сегмент есть спрос»,— говорит госпожа Сидорова.

Она считает, что курортная недвижимость сегодня набирает обороты, и это — тренд не только на черноморском побережье, но и в горах Северного Кавказа. «Этот тренд позволяет инвесторам вкладывать деньги в проекты недвижимости, и в частности гостиничной недвижимости, которая будет хорошим ликвидом»,— говорит представитель Metrix Development.

Станислав Банников, коммерческий директор компании Plato Development (реализует проект Альто совместно с Группой Мантера), считает, что направление Северного Кавказа сегодня очень перспективное — ему уделяется большое внимание со стороны правительства РФ. «Спрос на внутренний туризм в нашей стране достаточно высокий, а предложение качественного отдыха, качественного сервиса, качественных отелей находится пока на стадии развития. Именно поэтому сегодня власти делают акцент на развитие регионов Северного Кавказа, и в частности Домбая»,— говорит господин Банников.

Он отмечает, что сегодня, с учетом высоких ставок по проектному финансированию, следует более тщательно прорабатывать проекты в сфере гостиничной недвижимости в плане их скорейшего запуска и окупаемости.

Потребитель выбирает риелтора

О роли агентов в условиях цифровизации рассказал управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости Авито Недвижимости Сергей Ерёмкин. Он отмечает, что роль риелторского бизнеса в России увеличивается. К примеру, по его словам, 70% объявлений о продаже вторичного жилья на Авито Недвижимости размещают частные маклеры и агентства недвижимости. Причем в крупных городах эта доля заметно выше: в Москве и Ростове-на-Дону она составляет 90%, в Новосибирске — 89%, в Уфе — 82%, в Казани и Санкт-Петербурге — 79%, в Екатеринбурге — 77%, в Воронеже — 72%.

«В крупных городах, где рынок особенно конкурентный, собственники чаще обращаются к риелторам. Профессионалы помогают выбрать стратегию продажи, адекватно оценить объект и решить, нужен ли дисконт для быстрой сделки, а также сопровождают сложные случаи — крупные лоты, объекты в залоге или с несовершеннолетними собственниками. При этом риелторы дают не только экспертную, но и эмоциональную поддержку в одном из самых важных решений в жизни»,— говорит господин Ерёмкин.

По его словам, если говорить про рынок новостроек, то роль риелторов там значительно увеличивается. Эксперт констатирует, что за прошедшие несколько лет доля продаж в новостройках с помощью риелторов увеличилась с 30 до 50% и выше. При этом средняя комиссия, которую застройщики готовы платить риелторам, увеличилась до 3,5% с одного проданного лота.

«Все это говорит о том, что агентский канал продаж для застройщика становится очень важным. И действительно, агенты умеют закрывать полностью любую потребность жилищного вопроса у потребителя — и вторичку, и первичку, и комплексную задачу, например, продажу вторичного жилья для приобретения квартиры в новостройке»,— рассказывает Сергей Ерёмкин.

Ради продуктивного общения

Участники форума «Движение» отмечают, что приехали на него ради того, чтобы напрямую пообщаться с собственниками бизнеса и, при удачном стечении обстоятельств, заключить с ними контракты. Ольга Красношапка, директор ООО «ПК "Сибалюкс"» (производитель фасадных материалов, композитных панелей и пр.), отмечает, что контакты, налаженные в 2024 году, привели к реализации объектов в 2025–2026 годах. Эксперт утверждает, что одним из главных трендов на рынке недвижимости сегодня является необычный подход к фасадным решениям объектов, что обеспечивает их узнаваемость на фоне других предложений, а соответственно, помогает девелоперам реализовать квадратные метры.

По словам создателя бренда и сети «Городские Термы» Юрия Бычкова, первоочередная задача форума — наладить прямой диалог с первыми лицами. Он считает, что сегодня время продавать выгоднее, чем товар. Что до торгово-развлекательных центров, то, по мнению спикера, сегодня это не места для продажи товаров, а территории, где человек проводит свое время — общается, питается, уделяет место досугу.

«Собственнику объекта важно, чтобы люди приходили туда чаще и как можно больше. Получается, что, создав объект инфраструктуры продажи времени, не нужно привозить туда товары, и вся выручка с продажи времени идет собственнику. Поэтому, если ты хочешь спасти свой торговый центр, который завтра уже может умереть, нужно начинать строить там объекты инфраструктуры»,— рассказывает Юрий Бычков.

Директор ГК «Алютех» в РФ Николай Долгий рассказывает, что, поскольку его компания занимается финальным циклом стройки (фасады), она не чувствует таких сильных кризисных проявлений, какие чувствуют девелоперы. В то же время он считает, что форум является отличной площадкой для выхода на первых лиц крупных компаний, а также получения авторитетной экспертизы по рынку. «Если говорить про фасадный алюминий, наша доля на рынке России оценивается в порядка 40%, примерно такая же доля у нас в южных регионах страны»,— рассказал господин Долгий.

По его словам, прогнозы по строительному рынку на ближайшие два-три года — умеренные. «Никто не ожидает, что они будут лучше, чем текущая ситуация, поэтому мы настраиваемся на ближайшие не самые простые два-три года»,— говорит Николай Долгий.

Важна эстетика проекта

Бренд-менеджер Noma by Derevo Park (бренд малых архитектурных форм) Ирина Зайкова отмечает, что сегодня рынок переживает период адаптации, однако в сегменте премиальной недвижимости и крупных частных проектов спрос на качественное благоустройство остается стабильным.

«Девелоперы стали внимательнее относиться к распределению бюджетов. Если раньше акцент делался на равномерном наполнении всей территории, то сегодня инвестиции концентрируются в ключевых общественных пространствах и точках притяжения. При грамотном проектировании это позволяет сохранить высокий уровень среды без потери качества восприятия. При этом интерес к благоустройству продолжает расти. Люди все больше ценят не только качество жилья, но и комфорт пространства за его пределами — дворов, парков, общественных территорий. Именно поэтому благоустройство остается важной частью девелоперского продукта»,— говорит Ирина Зайкова.

По мнению маркетолога компании АО «Архитектурные системы "Татпроф"» (компания занимается разработкой и проектированием архитектурных решений на основе алюминиевых профилей) Регины Смирновой, рынок по изготовлению и обработке алюминиевых полуфабрикатов действительно переживает некоторые сложности, что связано с кризисом с первичным алюминием на глобальном рынке. В условиях кризиса на рынке недвижимости девелоперы, по словам эксперта, вынуждены искать решения, которые позволяют снизить затраты без потери качества. В частности, отмечает госпожа Смирнова, интерес к высокотехнологичным архитектурным решениям из алюминия сохраняет спрос.

«Спрос на рынке немного меняется, и под него нужно представить продукт, который обеспечит надежность и, конечно же, эстетику. Фасады из алюминия не требуют частого обслуживания и сохраняют презентабельный вид десятилетиями. Среди застройщиков бытует мнение, что качественные алюминиевые системы требуют крупных инвестиций. Отмечу сразу, что технологичность и эффективность алюминиевых систем выше. То, что можно сделать из алюминиевого профиля,— из ПВХ сделать нельзя. Износостойкость профиля также выше — надежность на 30–50 лет эксплуатации. Поэтому спрос на алюминиевый профиль сохраняется, несмотря на кризис в сфере недвижимости»,— говорит госпожа Смирнова.

Рынок стал клиентским

Как считает генеральный директор компании «Философт» (IT-решения) Иван Власов, лишь немногие девелоперы осознали, что рынок недвижимости сегодня стал клиентским. Это, по словам эксперта, означает, что клиент сейчас разбирается в стройке, понимает в качестве жилья, в его наполнении. Он также отмечает, что растет рынок умных технологий.

«Участники рынка недвижимости сегодня выходят из сложного экономического положения при помощи реструктуризации и оптимизации своей управленческой структуры. С этого надо начать в первую очередь. Второе, надо, конечно же, понять, что весь рынок девелопмента зависит от банковских финансовых систем. И либо вы передоговариваетесь с банками на новые условия, либо в некоторых случаях проект может быть заброшен и остановлен, потому что без денег строительства все равно не будет. Это те основные моменты, которые надо знать»,— говорит Иван Власов.

По его словам, самая тяжелая борьба за выживание девелопмента будет вестись в городах, где сегодня перенасыщенные рынки. К примеру, это Тюмень и Краснодар. «Девелопер создает настоящую ценность для конечного потребителя — он создает кров. Зарабатывать должен тот, что создает жилье. Не должно быть перекоса в сторону финансовых организаций. И здесь необходимо государственное регулирование. Мы знаем, что все продажи квартир в России зависят от ипотеки. И, конечно же, все ждут снижения ставок. На мой взгляд, ставка на уровне 12–13% будет достаточно приемлемой для понятной динамики рынка»,— резюмирует господин Власов.

Генеральный директор компании «Миртек — Системы учета воды» Егор Гальфингер, говоря о ключевых трендах строительного рынка, выделяет внедрение интеллектуальных решений и современных технологий. «Есть движение в сторону цифровизации домов, их диспетчеризации. Особенно это заметно в сегменте комфорт и выше, тогда как в экономсегменте мы видим, конечно, спад»,— говорит спикер.

По его словам, чтобы привлечь потребителей в более дорогие проекты, девелоперы все чаще делают ставку на цифровые решения. «Многие застройщики имеют свои управляющие компании, соответственно, для них важно использование цифровых технологий для упрощения эксплуатации здания в будущем. Речь идет об умных инженерных системах — от водоснабжения, отопления и электроснабжения до вентиляции, охлаждения, лифтов и противопожарных систем. В дальнейшем это будет только развиваться и стандартизироваться на государственном уровне»,— рассказал Егор Гальфингер.

Замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан Владимир Кудряшев, также присутствовавший на «Движении», отметил большое количество мастер-планов, которые разработаны и уже реализуются на юге России. Это, по его наблюдениям, касается и Краснодарского края, и Кабардино-Балкарии, и Чечни. «Мы берем этот опыт, перенимаем для тех работ, которые производим у себя. Здесь сосредоточен большой объем инвестиций, которые вкладываются в регион. Поэтому, наверное, фишка юга России — это привлечение новых проектов и новых инвесторов для работы на территории субъекта»,— прокомментировал господин Кудряшев.

Основатель компании Allegri Project (создание инновационных интерьеров и решений) Илья Кураев считает, что форум «Движение» — это возможность показать решения, которые на данный момент еще не применялись в строительстве, ремонте и дизайне. По его мнению, это должно повысить прибыль от девелоперских проектов.

«Рынок уже ушел от строительства просто "красивого интерьера" в сторону создания пространств, которые должны быть технологичными, удобными, адаптивными и продуманными в эксплуатации. Ценность создается не только визуалом, но и тем, как объект живет каждый день после его реализации»,— считает господин Кураев.

По его словам, сейчас рынок определяет тренд перехода от декоративного интерьера к среде с продуманными сценариями. Кроме того, важна эксплуатационная устойчивость материалов и решений, которые сохраняют внешний вид объекта, выдерживают нагрузки и не требуют сложного обслуживания, что напрямую сказывается на операционных затратах (OPEX) операторов и владельцев. Также, по словам эксперта, господствует тренд на энергоэффективность и ресурсосбережение, потому что это реальная экономия денежных средств и инвестиций.

Господин Кураев также акцентирует внимание на акустическом комфорте зданий, который становится одним из самых знаковых трендов, поскольку он определяет качество жизни человека. «Пространство влияет на ценность объекта. Вопрос уже не только в том, сколько стоит реализовать объект, а сколько объект будет стоить для владельца и пользователя через несколько лет. Главный источник перерасхода — это не всегда дорогой материал, чаще всего это именно несогласованные решения, когда архитектура не увязана с инженерной составляющей и узлы дорабатываются непосредственно на объекте. Правильная, корректная последовательность работ сдвигает сроки и влияет непосредственно на бюджет. Современные объекты становятся все более технологически насыщенными: свет, акустика, вентиляция, медиа, климат, сценарий управления этим. Если это все не связано в единую систему, не может управляться, то стоимость начинает расти уже в процессе реализации»,— рассказал Илья Кураев.