Застройщик устроил «Ромашку»

На этой неделе Госстройнадзор Ленобласти проведет итоговую проверку резонансного ЖК «Ромашки» в Мурино, сообщили в ведомстве. Застройщик уведомил надзорный орган о завершении строительства объекта. Между тем в социальных сетях дольщики комплекса активно обсуждают получение писем от строительной компании, которая предложила передать им квартиры без отделки, предусмотренной ДДУ. В областном стройнадзоре заверяют, что держат вопрос на контроле и поддержат граждан в случае их решения судиться с застройщиком из-за отказа выполнять отделку. Юристы говорят, что суды часто встают на сторону граждан в подобных исках, если положения об отделке четко зафиксированы в ДДУ.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В конце прошлой недели комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области получил извещение о завершении строительства ЖК «Ромашки» в Мурино от застройщика ООО «Романтика» (учреждено ГК «О2» Алексея Дмитриева). Итоговая проверка начнется на этой неделе и продлится 10 дней. При отсутствии замечаний дом получит разрешение на ввод в эксплуатацию.

При этом в начале месяца жители ЖК сообщили в соцсетях, что начали получать письма от застройщика. В них он информирует дольщиков, что предусмотренная договором отделка сейчас отсутствует. Компания предлагает подписать дополнительные соглашения и изменить характеристики приобретаемых квартир. «Для многих ситуация критична. Кто-то оформлял льготную ипотеку, кто-то использовал материнский капитал, кто-то вложил последние накопления. Дольщики опасаются, что обязательства, закрепленные договором, не будут выполнены»,— говорится в посте сообщества «Инфраструктура Западного Мурино» «ВКонтакте». Кроме этого, граждане сетуют, что передача квартир у многих покупателей просрочена уже на пять месяцев.

По словам и. о. председателя Госстройнадзора Ленинградской области Юлии Коевой, ведомство держит на контроле вопрос об отделке в ЖК. «Если дольщик отказывается от отделки, застройщик обязан обеспечить компенсацию и публично разместить порядок ее получения. Управление долевого строительства будет консультировать жителей по дополнительным соглашениям, чтобы у людей на руках были понятные документы, а не устные обещания. Если вопрос придется решать через суд, мы не оставим дольщиков одних. Сейчас задача простая: довести объект до ввода, а застройщика — до нормального исполнения обязательств перед гражданами»,— отметила она.

В первый день после получения извещения Госстройнадзор, представители банка «ДОМ.РФ», комитет по строительству и застройщик провели выездное совещание на строительной площадке: застройщик подтвердил, что предоставит компенсации дольщикам в случае их отказа от отделки. Соответствующую информацию компания должна разместить на сайте.

В корпусе 4.2 ЖК «Ромашки», готовящемся к вводу, 414 квартир. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, реализовано 5,1 тыс. кв. м жилой площади из 11,4 тыс. кв. м. На завершение строительства корпуса «Романтика» получила более 1 млрд рублей проектного финансирования от банка «ДОМ.РФ».

Ранее «Ъ-СПб» писал, что стройка ЖК остановилась в 2016 году, а возобновилась в 2018-м. В октябре того же года Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти признал застройщика банкротом, но уже в декабре 2018 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и прекратил производство в отношении компании. В 2023 году девелопер ввел третий корпус «Ромашек» площадью 30,3 тыс. кв. м и получил от «ДОМ.РФ» финансирование на достройку последнего корпуса ЖК, которая осуществлялась в рамках механизма эскроу-счетов.

Редакции не удалось связаться с руководством компании и направить ему запрос, так как по единственному телефону, указанному на сайте ЖК, ответил специалист отдела продаж, отказавшийся предоставить электронную почту для писем в компанию и попросивший журналиста «не занимать рекламную телефонную линию». На момент подготовки публикации уведомления дольщиков о сроках и порядке выплаты компенсаций на сайте ЖК не появилось.

Адвокат Филипп Покровский указывает, что цена ДДУ формируется с учетом стоимости отделки, а одностороннее изменение условий договора недопустимо без оснований, прямо предусмотренных в нем. Размер компенсации определяется на основе независимой экспертизы стоимости работ и материалов, предусмотренных ДДУ (ст. 82 ГПК РФ).

С 1 января 2026 года вступили в силу изменения, связанные с отменой моратория на начисление неустоек, штрафов и пеней, который действовал с 22 марта 2024 по 31 декабря 2025 года. Теперь дольщики вновь могут требовать неустойку за просрочку передачи квартир, напоминает господин Покровский, а также возмещение убытков за строительные недостатки, включая отсутствие отделки, если это предусмотрено ДДУ. При этом совокупный размер компенсации за строительные недостатки, неустойки и штраф не может превышать 3% от цены ДДУ (правило применяется при взыскании компенсации за найденные у квартиры недостатки, но не распространяется на неустойку за просрочку передачи). Штраф за отказ добровольно удовлетворить требования дольщика составляет 50% от суммы, присужденной судом (для физических лиц-потребителей), объясняет адвокат.

Старший юрист бюро «Рустам Курмаев и партнеры» Владислав Гейтс также подтверждает, что при прямом указании на отделку в ДДУ закон на стороне дольщиков: они вправе по своему выбору требовать либо безвозмездного выполнения работ в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены, либо возмещения своих расходов, а также понуждения к исполнению обязательства в натуре. «Шансы взыскать денежный эквивалент стоимости отделки при надлежащей доказательственной базе высокие,— полагает юрист.— Принудить именно выполнить отделку сложнее: суды чаще присуждают денежную компенсацию, поскольку исполнение в натуре трудно администрировать, а на стадии ввода объекта застройщик объективно заинтересован закрыть стройку».

Сценарий, когда застройщик на финише пытается «удешевить» передачу, типичен, продолжает господин Гейтс. «Суды в подавляющем большинстве встают на сторону дольщиков, когда отделка ясно зафиксирована в ДДУ. Расхождение между договором и фактическим выполнением толкуется против застройщика как профессионального участника и сильной стороны договора. Доминирующая форма защиты в практике — взыскание стоимости работ (соразмерное уменьшение цены), а не понуждение к их выполнению»,— делится наблюдениями эксперт фирмы «Рустам Курмаев и партнеры».

Адвокат Покровский дополняет: Верховный Суд РФ подтверждает, что застройщик несет ответственность за качество отделки независимо от того, выполнял ли он работы самостоятельно или привлекал подрядчиков. При наличии экспертного заключения о недостатках бремя доказывания их отсутствия переходит к застройщику. Помимо наличия четких условий по отделке в ДДУ и доказанного факта их нарушения, юристы также обращают внимание на необходимость соблюдения дольщиками процессуальных требований — досудебного порядка (направления претензии застройщику).

Александра Тен