Инвестиции в недвижимость России снизились
Капиталовложения
Совокупный объем вложений в недвижимость России в первом квартале 2026 года составил 169,5 млрд рублей, что на 8% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. При этом инвестиционная активность остается высокой: результат начала года уступает лишь рекордному первому кварталу 2025 года за всю историю наблюдений с 2015 года.
Такие данные приводятся в обзоре NF Group. В компании отмечают, что средний размер сделки достиг 3,4 млрд рублей, что свидетельствует о концентрации капитала вокруг ограниченного числа качественных активов.
Главной особенностью отчетного периода стало изменение структуры спроса. Инвесторы сместили фокус на объекты с понятным денежным потоком, сильными арендаторами и ликвидной локацией. Доля вложений в готовую коммерческую недвижимость выросла до 77%, тогда как на участки под девелопмент пришлось 23% против 28% по итогам 2025 года и 27% в первом квартале прошлого года.
Лидером по объему инвестиций стала торговая недвижимость: 46% всех вложений, или 78,5 млрд рублей. Однако, подчеркивают аналитики, этот результат не означает массового возвращения интереса к сегменту: динамику обеспечили несколько крупных сделок с качественными объектами, включая приобретение ТК «Метрополис» в Москве, а также ТЦ «Аура» в Ярославле и Сургуте.
На площадки под девелопмент пришлось 38,9 млрд рублей (23% общего объема), что на 22% меньше год к году. В структуре сделок по назначению преобладали проекты жилого и многофункционального строительства: 68% объема сегмента.
Складская недвижимость заняла 12% (19,5 млрд рублей), снижение активности в сегменте аналитики связывают с корректировкой арендных ожиданий и дефицитом объектов, соответствующих требованиям крупных инвесторов. При этом склады остались ключевым направлением для закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН): совокупный объем сделок с их участием в первом квартале составил 16,2 млрд рублей.
Офисный сегмент временно уступил позиции лидера прошлых лет: объем вложений составил 12,3 млрд рублей (7% против 47% годом ранее). В NF Group это связывают прежде всего с отсутствием крупных сделок в отчетном периоде, а не со снижением долгосрочного интереса к качественным офисным активам.
Произошла трансформация профиля покупателей. Доля инвестиционных компаний и частных инвесторов выросла до 47% против 18% годом ранее. Доля девелоперов составила 36%, тогда как доля конечных пользователей сократилась с 53 до 6%. Рынок все больше формируется профессиональным и финансовым капиталом, а не компаниями, приобретающими недвижимость для собственного использования.
Еще один структурный сдвиг — рост роли регионов. На Москву пришлось 64% инвестиций (109,6 млрд рублей). Однако доля региональных сделок увеличилась до 19% против 1% в первом квартале 2025 года за счет крупных приобретений торговых и складских объектов за пределами столицы. Доля Санкт-Петербурга составила 17% (28,4 млрд рублей).
Станислав Бибик, партнер NF Group, комментирует: «Итоги первого квартала показывают, что инвестиционный рынок недвижимости не стал менее активным — он стал более адаптивным. Капитал сегодня выбирает не "перспективный сегмент", а конкретный актив с устойчивой экономической моделью, арендным потоком и ограниченными рисками. Именно поэтому рост доли торговой недвижимости нельзя трактовать как разворот рынка в сторону торговых центров. На фоне высокой стоимости финансирования выигрывают активы, способные сохранять стоимость и генерировать доход в сложной макроэкономической среде».
По оценке NF Group, средние ставки капитализации по объектам коммерческой недвижимости Московского региона в первом квартале 2026 года демонстрируют следующие цифры: офисная недвижимость — 11–12%, складская — 11,5–12,5%, торговая — 12–13,5%, гостиничная — 9,5–10,5%. Фактические показатели могут существенно отличаться в зависимости от качества объекта, структуры арендаторов и устойчивости денежного потока.