Санатории идут на реновацию
Туризм
Реконструкция исторических санаториев остается одним из самых капиталоемких форматов редевелопмента на рынке курортной недвижимости. За последние десять лет, однако, рынок прошел наиболее активный этап обновления: с 2016 года в России было реконструировано около 5,2 тыс. номеров в объектах санаторно-курортного фонда, построенных в XIX–XX веках.
Большинство исторических санаториев требуют полного обновления инженерных систем, фасадов и интерьеров. Дополнительным ограничением служит статус объекта культурного наследия
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Большинство исторических санаториев требуют полного обновления инженерных систем, фасадов и интерьеров. Дополнительным ограничением служит статус объекта культурного наследия
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Это почти половина всего объема реновации в сегменте, подсчитали в NF Group. Еще около 2 тыс. номеров планируется обновить до 2030 года. Большинство исторических санаториев требуют полного обновления инженерных систем, фасадов и интерьеров. Дополнительным ограничением служит статус объекта культурного наследия (ОКН): сейчас его имеют 25 таких объектов в России. По данным NF Group, на первый квартал 2026 года в стране насчитывается 83 исторических санаторно-курортных объекта с общим номерным фондом 12,6 тыс. номеров. Из них 53 уже реновировано, девять находятся в стадии реконструкции.
Инвесторы используют два основных сценария. Первый — обновление существующей инфраструктуры с сохранением исторической архитектуры (например, «Главные нарзанные ванны» в Кисловодске и курорт «Озеро Карачи» в Новосибирской области). Второй — восстановление старых корпусов с одновременным строительством новых объектов размещения и медицинских центров (санаторий «Ерино» в Москве, «Марциальные воды» в Карелии).
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group, говорит: «Санатории — особый сегмент коммерческой недвижимости. Помимо оздоровительной функции, такие объекты обладают исторической и архитектурной ценностью. Для инвестора работа с этим фондом почти всегда сложнее стандартной реконструкции: она требует значительных вложений и соблюдения регламентов при работе с ОКН. При этом именно исторический контекст формирует конкурентные преимущества. Курортные локации развивались десятилетиями, а иногда более века, и после качественной реновации такие санатории становятся трофейными активами».
Современные проекты реконструкции, отмечают в NF Group, предполагают отход от советской модели оздоровления. Вместо нее создается полноценная курортная инфраструктура: спа-комплексы, рестораны, общественные пространства и расширенный гостиничный сервис. Интерес к этому сегменту будет сохраняться, полагают аналитики, поскольку многие исторические санатории расположены в сложившихся курортных зонах с ограниченными возможностями для нового строительства. Сама историческая архитектура становится дополнительным фактором инвестиционной привлекательности.
Никита Корчагин, руководитель инжиниринговой компании НЭП, отмечает, что наибольший интерес для инвестора в этом сегменте представляют объекты с прозрачным имущественно-правовым статусом и которые относительно нетрудно восстановить и отремонтировать и при этом соблюсти текущее законодательство в сфере охраны памятников. Важно также, чтобы такие объекты имели неплохую транспортную доступность для обеспечения нормального потока туристов.
«Так, в Петербурге под такие цели интерес представляют, например, дореволюционные дачи и особняки вдоль побережья Финского залива (Репино, Сестрорецк). Также перспективными может быть наследие советского прошлого: это курорты и дома отдыха в Ленинградской области. Они находятся в сформированных рекреационных кластерах»,— рассуждает господин Корчагин. Однако такие объекты требуют кардинального восстановления и приспособления и под современное использование, добавляет эксперт.
«Работы на хорошо сохранившемся объекте могут составить пару сотен миллионов с дополнительным обустройством территории, а могут доходить до миллиарда рублей и более в зависимости от масштаба проекта»,— указывает господин Корчагин.
Среди рисков он называет высокие затраты на реставрацию и длительное ожидание согласования проектов со стороны местных властей.
«Среди интересных проектов можно отметить приспособление под современное использование комплекса "Сестрорецкий курорт" в Курортном районе, где работы подходят к концу. Пока сроки окончания проекта сдвинуты на октябрь. Также перенесены сроки реализации (на 2027 год) второго объекта неподалеку — "Сестрорецкого курзала", который также войдет в санаторный комплекс. Предполагается сохранить архитектурный облик начала XX века. Также интересно проследить за процессом реконструкции дачи Крючкова в Репино на первой линии Финского залива (Приморское шоссе). Стоимость объекта можно оценить примерно в 1 млрд рублей. Но это будет, по заявлению собственника, не велнес-объект, а элитный апарт-отель с развитой досуговой инфраструктурой»,— перечисляет господин Корчагин.
Николай Казанский, управляющий партнер компании Nikoliers, полагает, что для дальнейшего роста инвестиций в туристическую инфраструктуру требуется расширение инвестиционных инструментов. «Потенциал есть у ЗПИФ, ЦФА и облигаций, а также у возможного распространения 214-ФЗ на гостиничную недвижимость, что может существенно расширить круг инвесторов»,— считает он. Эксперт уверен, что пригороды крупных городов — один из самых недооцененных сегментов. «Именно там формируются новые точки притяжения за счет природы, локальной идентичности и интереса аудитории. Фактически мы наблюдаем сдвиг: путешествия внутри страны становятся не альтернативой, а самостоятельным выбором»,— думает господин Казанский.