«Нужна идеология не только восстановления, но и содержания памятников»

В начале 2025 года петербургский девелопер ГК «КВС» приобрел на торгах госкорпорации «ДОМ.РФ» исторический комплекс бывшего следственного изолятора «Кресты» на Арсенальной набережной в Петербурге. Уже сегодня можно без преувеличения сказать, что редевелопмент «Крестов» станет важным событием в сфере восстановления архитектурных памятников, градостроительстве и культуре не только для Петербурга, но и всей страны. Генеральный директор и совладелец ГК «КВС» Сергей Ярошенко рассказал главному редактору «Ъ Северо-Запад» Андрею Ершову и корреспонденту Александре Тен о новых смыслах, которыми компания стремится наполнить легендарную локацию.

— Что проект «Кресты» значит для компании и для вас лично?

— Мы хотим переосмыслить данное место, потому что оно знаковое для города. Честно, я не ожидал такого интереса к проекту. И после покупки, конечно, оказалось, что он станет одним из главных у нас в компании. Мы строим разные объекты, но в данном случае мы имеем дело с сохранением исторического наследия, поэтому мы подошли к вопросу ответственно. Около десяти сотрудников, включая меня, прошли курсы отельеров для того, чтобы осмысленно подойти к проектированию и преобразованию данной территории. Достаточно большое количество людей мы отправили учиться для работы с КГИОПом, ведь сохранение памятников не было нашим профилем. И для того, чтобы получить лицензию КГИОПа, согласовать необходимые документы, все мы начали осваивать соответствующие компетенции. Поэтому как для меня, так и для компании проект оказался достаточно серьезным вызовом, но, как говорится, строители не боятся сложностей, и в данном случае мы с большим удовольствием к ним готовы.

— В какой момент вы как генеральный директор и совладелец «КВС» поняли, что хотите купить этот проект и заниматься им?

— Думаю, еще за год до конкурса. Мы понимали, что примем в нем участие, поэтому были готовы, у нас все было посчитано и, в принципе, вся идеология была уже спроектирована.

— Как вы относитесь к тому, что горожане проголосовали за сохранение исторического названия «Кресты»?

— У нас в компании объект назывался «Плюсиками», чтобы переосмыслить как-то ауру места и вызывать улыбку хотя бы в коллективе, потому что к территории все относятся по-разному. Мы долго дискутировали по поводу названия, и мне показалось, что раз уже этот объект вызвал такой интерес горожан, то почему бы не устроить голосование. И 70% населения проголосовало за название «Кресты», то есть горожане выбрали историческое наименование. Таким оно и останется.

— Были ли другие варианты названия, которые нравились лично вам?

— Мне и «Плюсики» нравились, но я не могу сказать, что был как-то против «Крестов». Идеологически же в слове «Кресты» нет ничего плохого, просто так сложилось исторически, что это был следственный изолятор, а в целом «Кресты» — хорошее название.

— Как вы пришли к пониманию необходимости объединить в пространстве культурные, образовательные и деловые функции?

— Опять же, так как мы готовились к участию в проекте, как профессионалы мы пошли от изучения спроса, заказали исследование маркетологам и получили их заключение. По подсчетам маркетологов, после преобразования «Кресты» будет посещать приблизительно миллион человек в год или около 100 тыс. в месяц. Сегодня для туристов стоит вопрос, не куда ехать, а зачем. И наша задача — дать людям на него ответ.

Понятно, что гости всегда найдут, где переночевать, а вот ответить, зачем им приезжать сюда,— очень важно. Поэтому чем больше на территории, помимо отелей, будет ресторанов, исторической функции, спа и всего прочего, тем интереснее будет локация для туристов. А от турпотока зависит экономика города, а значит, улучшение жизни граждан в целом.

— Если говорить о смыслах, какое еще значение вы вкладываете в сочетание функций?

— Мне очень хочется развивать в проекте музейную функцию. Нельзя отрицать, что отношение горожан и туристов к этому историческому месту — очень разное. В рамках музея можно развивать образовательную функцию. Я не вижу большого смысла в том, чтобы просто рассказывать, что там было СИЗО. А с учетом большого интереса детей к экскурсии в «Крестах», мы думаем, что образовательную функцию надо обязательно включить. Как она будет реализована, мы еще дискутируем, время у нас есть. Но мы обязательно найдем какое-то интересное решение, что-то сделаем в цифровом формате, чтобы это было интересно для молодежи.

— А будет ли отдельно оператор музея?

— Мы сами будем управлять музеем как собственники. Под музейную функцию в проекте отведено целое крыло, мы понимаем, где это будет, понимаем всю логистику. Но концепция наполнения самого музея находится пока на стадии обсуждения и разработки.

— Не изменилась ли ранее озвученная стоимость приспособления «Крестов» — 15 млрд рублей?

— Цены так быстро растут, но пока мы придерживаемся этого порядка цифр и озвучиваем его в банках.

— За какой срок планируете освоить эти инвестиции?

— Для себя мы вообще ставим задачу — открыться в 2030 году. В этом году зайдем в государственную экспертизу. К концу года, наверно, завершим подготовительные работы и начнем стройку.

— Будете открываться этапами или сразу полностью запустите все пространство?

— Общая площадь территории — 5 га, для строителей это на самом деле небольшой объект, поэтому мы постараемся открыть все сразу. Потому что открыть отель и не открыть все остальное как-то странно. Есть, правда, вопросы по собору. На площадке находится собор Александра Невского. Это самый большой храм в исправительных колониях России. Это действительно хороший комплекс, очень красивый. Его будут восстанавливать. Пока идут переговоры, но, думаю, мы тоже примем участие в восстановлении. Мне кажется, для горожан и для туристов это значимая история.

— Какие виды работ в проекте самые затратные?

— Для меня как для инвестора все работы — затратные. Но самые капиталоемкие, наверно, те, что связаны с восстановлением истории. Все-таки, наверно, для меня это непривычные работы, поэтому для себя я считаю, что они затратны.

— Что входит в предметы охраны?

— Тут ничего страшного нет. Это не дворец, поэтому из предметов охраны здесь, конечно, фасады, внешний вид с Невы. Также под охраной находится все, что касается куполов, внутренних лестниц.

— А решетки на окнах?

— Они не входят в предметы охраны, более того — в данном случае они не являются какими-то высокохудожественными. В отличие, например, от лестниц. Кованые перила и лестницы действительно сделаны достаточно интересно.

Интересный факт про решетки в «Крестах». Говорят, что их не смогли выломать даже при штурме СИЗО в 1995 году (когда в тюрьме произошел бунт с захватом заложников из числа сотрудников УФСИН.— Review. Северо-Запад).

То, что здания были построены на века,— это факт. Но решетки мы все-таки уберем. Оставим некоторые в исторической части комплекса, но в номерах мы не можем сделать окна с решетками, потому что окна относятся к путям эвакуации. И по нормативам нахождение граждан в помещениях с решетками запрещено.

— Как предметы охраны ограничивают вас в приспособлении объекта?

— Они никак не ограничивают. Когда ты знаешь правила, ты понимаешь, что можно делать, а что нельзя. Поэтому к предметам охраны мы относимся как к данности. Мы принимаем их такими, какие они есть и какими их утвердил комитет по сохранению памятников. Мы обязаны в эти рамки вписаться. Сложности возникают, когда предметы охраны появляются в процессе выполнения работ. А когда ты понимаешь их заранее, это не ограничение, а просто правила. Как закон.

— Расскажите поподробнее о точках притяжения, которые вы планируете создать в «Крестах».

— Если посмотреть на карту Петербурга, наглядно видно, что туристический центр города находится, прямо скажем, не в Калининском районе. Как я уже говорил, развитие территории «Крестов» привлечет в район около 100 тыс. туристов в месяц. Петербург — город рек и каналов, белых ночей, разводных мостов, поэтому водная тема напрашивается здесь сама собой. В связи с этим мы продвигаем идеологию, что в данной локации надо обязательно делать пирс, подземный переход, чтобы открыть набережную. Ведь это может быть одна из зон, где люди будут оставлять машины, чтобы пройтись пешком, выйти на набережную, совершить променад. С Арсенальной набережной — замечательные виды.

— Создание этого причала повлияет на водную навигацию?

— Да, я убежден, что сильно повлияет, и мы сейчас ведем переговоры с речными перевозчиками. Очень хочется открыть это пространство для водного туризма

— Причал будет частным или вы передадите его в городскую собственность?

— Насколько я понимаю, все берега в Петербурге принадлежат городу, и Смольный сам проводит конкурсы на право аренды причальных стенок. Все-таки это не наш бизнес. Если будет конкурс, заниматься причалом будет компания, которая его выиграет.

— А подземный переход будет реализован на средства компании?

— Переход мы сегодня проектируем. Выполняем проект планировки развязки на Арсенальной улице, и подземный переход вошел в проект данной развязки. Сделаем ППТ, дальше можно будет приступить к проектированию. Конечно, и строительство подземных переходов — не наш конек, поэтому пока мы готовим градостроительную документацию для возможности его реализации. По набережной проходят сети, с этим надо тоже разобраться, поэтому пока готовим документацию.

— Почему выбор партнера по айдентике выпал на «Студию Артемия Лебедева»?

— В этом нет никакой подоплеки. Мы провели конкурс. Разумеется, так как объект значимый для Петербурга, мы пригласили пять крупнейших компаний в России, занимающихся данным направлением. Студия Артемия Лебедева дала хорошую стоимость, мы решили выбрать их.

— То есть решение не связано с громким именем студии?

— Нет, это чисто коммерческое решение.

— Какую задачу вы ставили перед студией дизайна, чтобы соблюсти баланс между историей, символизмом места и современным визуальным языком?

— Мы эти терзания предоставили профессионалам, ведь сами мы строители. Подрядчик представил на обсуждение несколько вариантов. В спорах внутри компании мы зашли в тупик, в связи с чем мы и данный вопрос решили вынести на обсуждение и голосование горожанам. Кстати, жители очень активно в нем участвовали и выбрали дизайн.

— А было ли что-то, что вы хотели избежать в визуальном дизайне?

— В споре рождается истина, поэтому такого не было. Нас окружают адекватные люди, соответственно, и предложения были тоже адекватными. Я не могу сказать, что у какого-то из предложений не было развития. Одно из предложений, к примеру, было связано с темой кошек, потому что все сейчас обсуждают судьбу кошек «Крестов». И были даже варианты с названием не «Кресты», а «Коты».

— Перефразирую вопрос: хотели ли вы избежать в дизайне тюремной романтики?

— Когда компания бралась за этот проект, в первую очередь мы хотели устранить негативное впечатление о данном месте. Вся наша работа заключается в том, чтобы локация перестала ассоциироваться у горожан с негативом и чтобы люди ее любили. Приходили сюда с большим удовольствием, пили кофе, гуляли. Конечно, кто-то обязательно вспомнит, что когда-то здесь была тюрьма. Но в целом наша цель заключается в том, чтобы сделать данную территорию любимой горожанами. И для этого там есть все. Шикарный собор, хорошая же функция? Хорошая. Духовная функция очень важна для русских людей.

Вообще такой самодостаточной территории в Петербурге, мягко говоря, нет. Нет ни одного отеля с территорией в 5 га. А здесь все будет сделано для прекрасного времяпрепровождения.

— Вы напомнили про котов. Что с ними будет?

— Во-первых, их там всего около пятидесяти. Это не очень много. Во-вторых, здешние коты совершенно самодостаточные, сами там живут. Туристы, посещающие экскурсии, приносят им еду. Мы выделили отдельные места, где животные принимают пищу и где живут. Это не составляет для нас какого-то труда. Пусть живут, это же хорошо.

— Может, вам с Эрмитажем стоит, как говорится, дружить домами?

— Вы удивитесь, мы уже дружим.

— Коты «Крестов» уже создают семьи с эрмитажными котами?

— Не семьи, но во всяком случае кураторы кошачьей темы общаются между собой. В основном у нас все коты ухоженные, накормленные.

— Когда начнется активная стадия строительства и приспособления, компания полностью закроет объект?

— Конечно, доступ на территорию будет закрыт. Стройка — это все-таки опасное производство. Мы и экскурсии-то сделали только потому, что количество запросов к нам поступает просто какое-то неимоверное. А по факту территория все-таки достаточно аварийная, она несколько лет стояла вообще без ремонта. Сейчас мы ограничили проход, чтобы туристы, желающие посмотреть на объект, ни в коем случае не разбредались по всей территории, потому что просто опасно. И, скорее всего, до конца года мы прекратим экскурсии. Получим разрешение на строительство, пройдем государственную экспертизу и в начале стройки, конечно, закроем объект.

— То есть желающим нужно поторопиться и успеть до конца года посмотреть на «Кресты» в таком виде, в каком они находятся сейчас?

— Мы в таком виде их и оставим. Поверьте на слово, это все охраняется КГИОПом, мы точно все оставим, но будет лучше, чем было. И появятся желающие, кто захочет там остановиться или пожить, посетить и насладиться всеми зонами.

— А из других городов приезжают сейчас на экскурсии?

— Я не экскурсовод, но из Москвы точно ездят. Есть москвичи, приезжающие только на экскурсию в «Кресты». Посещают и те, кто, так сказать, уже там бывал. Как сотрудники, так и…

— Бывшие «резиденты»?

— Да. Так как в современное время это был следственный изолятор, соответственно, там бывало много людей, которые не были осуждены. В общем, приходят разные группы населения.

— Какой формат событий и мероприятий вы видите в этом пространстве в первые годы после открытия?

— Это тоже вопрос обсуждений. На удивление, на эту тему возникает много споров. Не секрет, что членом попечительского совета «Крестов» является Александр Яковлевич Розенбаум, он руководит событийным процессом. Вот его мнение, что ни в коем случае не должно быть никакой «иностранщины». Конечно, мы на эту тему спорим. У нас есть время, пока идет стройка, и мы примем решение по форматам мероприятий.

Так как территория большая, точно будет какой-то уличный формат. У нас в Петербурге очень много мероприятий: «Белые ночи», «Алые паруса». Мы не должны конкурировать с ними, нам необходимо как-то отстроиться от узнаваемых форматов. Но, думаю, мы придем к вариантам, которые будут демонстрировать туристам, что в Петербурге есть много всего интересного.

— А если предпочтения в программной политике: будет ли больше концертов, кинопоказов или лекций?

— Опять же, это не мой бизнес, мы строители. Поэтому мы сейчас собираем предложения, строим воронку продаж.

— Может, будет отдельный оператор на культурную часть?

— Тоже может быть. Я точно никогда в жизни не организовывал концертов, не проводил спектаклей, поэтому, конечно, будут. Всем должны заниматься профессионалы. Мы профессионально построим и отдадим управление какими-то функциями специалистам.

— А не поступали ли предложения от жителей по возможным мероприятиям? Фестиваль шансона, к примеру, устроить.

— Фестиваль шансона, на мой взгляд — хорошая идея. Это одна из идей. Мнения вообще разные. Самым, наверное, кардинальным предложением, которое запомнилось, было снести все, как Бастилию, и посадить газон.

— Сделать парк?

— Что-то наподобие этого. Не все предложения следует воплощать в жизнь. Но главное — видите, все хотят что-то с этой территорией сделать. Столько лет она была закрыта для горожан. Все ездили по набережной, видели объект, но никто туда не хотел попадать. А сейчас наша задача — сделать так, чтобы локация была открыта и все хотели в нее попасть.

— Все-таки тюремная функция будет сохранена только в музее или она еще как-то будет обыграна для создания эмоционального впечатления?

— Конечно, она так или иначе будет присутствовать на территории. Все исторические фасады будут сохранены. Мы сделаем на территории какие-то места памяти, и экскурсии будут проходить, видимо, по всей территории. Но внутри зданий мы постараемся тюремную тему минимизировать.

Вообще, когда говорят об истории этого места, вспоминают только известных людей, сидевших в тюрьме в разные периоды. В музее мы, конечно, это учтем. Но почему-то никто не говорит о том, кто из батюшек служил в соборе. Ведь храм в «Крестах» работал на протяжении всех лет и во время войны. У него тоже есть какая-то своя история. РПЦ и отец Олег, настоятель всех притюремных храмов, хотят ее восстановить, хотят сделать там классы, обучать людей. В храме достаточно много подсобных помещений, их можно приспособить под разные задачи. Представители церкви настроены организовать там школу.

— Наконец мы подошли, наверное, к одному из главных вопросов, интересующих бизнес. Какая компания станет гостиничным оператором в «Крестах»?

— Мы провели тендер среди операторов, и, понимая, что место оказалось знаковым и весьма интересным для отельеров, мы решили пригласить к участию в конкурсе самых крепких и ведущих игроков этого рынка. Оператором отелей была выбрана компания Cosmos Hotel Group.

— По каким еще критериям, помимо того, что это ведущие игроки гостиничного рынка, вы выбирали?

— Коммерческие условия никто не отменял. А в целом критерием было понимание, что у нас схожее видение развития территории. В локации будет два отеля: пятизвездный и четырехзвездный. С Cosmos мы сошлись в понимании количества номеров, внутреннего наполнения. В структуре оператора выделена отдельная группа, занимающаяся развитием, и там, на мой взгляд, работают хорошие профессионалы, понимающие, что делают. Нам, конечно, это импонирует.

— Расскажите подробнее об отелях.

— В одном корпусе крестообразной формы будет пятизвездный семейный отель со спа-комплексом, он будет якорным арендатором. А во втором, четырехзвездном отеле якорем будет деловая функция. Петербург славится форумами, съездами, выставками. Гостиница уровня четырех звезд должна быть, чтобы размещать людей, приезжающих на эти мероприятия. Поэтому мы разделим семейную и деловую функции.

— Деловая зона будет размещена внутри второго отеля?

— Это будет пристройка. По закону мы имеем возможность к памятникам пристраивать объекты приспособления. Поэтому деловой центр будет пристроен, в нем будет три больших конференц-зала в общей сложности примерно на 600 человек. А в другом отеле будет пристроен большой ресторан и спа-центр.

— Есть ли сложности в прохождении государственной гостиничной сертификации в таких специфических зданиях?

— Я сложностей не вижу. Мы заключили договор с оператором, он предоставил свои требования, чтобы получить эту сертификацию. На уровне проектной документации, соответственно, мы обеспечиваем эти требования, поэтому, на мой взгляд, трудностей вообще нет.

Хотя мы несколько ограничены конфигурацией бывших камер. Их размер — два на четыре метра, то есть восемь квадратных метров. Но мы можем их присоединять друг к другу. Поэтому площадь номеров в отелях может быть 8, 16, 24 кв. м соответственно. Оператор поставил нам задачу сделать двадцать номеров такой-то площади, двадцать номеров — другой площади. И мы это все построим.

— Какая помощь от города как от государственной власти для вас сейчас важнее всего?

— Один объект не может выступать точкой притяжения. Он является таковым только в комплексе с дорогами, новой высокоскоростной железной магистралью, аэропортом. Все это формирует большую систему, позволяющую увеличивать туристический поток в Петербург. Поэтому, конечно, чем больше город инвестирует в развитие транспортной инфраструктуры, тем эффективнее будет наш проект.

— Рассчитываете ли вы на меры государственной поддержки?

— Я на них очень рассчитываю.

— Планируете ли участвовать в программе «ДОМ.РФ» по предоставлению льготных кредитов на приспособление ОКН под современное использование?

— Не буду скрывать, мы рассчитываем на эту программу и делаем все, чтоб в нее попасть. Кроме этого, я бы хотел, чтобы власти рассмотрели возможность уменьшения налоговой базы в случае работы девелоперов с памятниками. Потому что в финмодели с использованием кредитных средств затратная часть на содержание памятника — очень высокая. То есть, кроме дорогого строительства, очень много средств уходит на содержание исторического объекта. В связи с этим я бы, конечно, надеялся на то, что рано или поздно страна или город рассмотрит возможность уменьшения кадастровой стоимости, налога на прибыль в части обращения с памятниками, чтобы они не стояли брошенными, а развивались. Чтобы инвесторы с большим удовольствием вкладывали в них деньги.

— Вы уже ведете переговоры по мерам государственной поддержки?

— Что касается кредитования — конечно. А по налоговым преференциям — надеюсь, этот вопрос будет поднят на Петербургском экономическом форуме. Сегодня есть много программ по восстановлению памятников, но никто не говорит об их содержании. Как компания, профессионально занимающаяся еще и эксплуатацией объектов, мы точно понимаем, что это очень важная статья расходов. Иногда мне кажется, что она даже важнее строительства. Потому что любую финмодель просчитываешь не на момент стройки, а на момент эксплуатации и получения какого-то дохода, чтобы рассчитаться с банками и закрыть всю кредитную линию. Эксплуатация — важный аспект для девелоперов.

— Планируете ли вы, что проект «Крестов» станет примером и даже моделью обращения с памятниками, которая потом может тиражироваться?

— Не хотелось бы, чтобы меня воспринимали как основоположника чего-либо.

— А как социально ответственного бизнесмена?

— Мы все социально ответственные, ведь и сейчас, хотя наш основной бизнес — строить жилье, мы возводим садики, школы — всю инфраструктуру, необходимую для существования человека. Строим дороги. Идея поддержания памятников появилась до меня, и я надеюсь, что она сохранится и после меня. Поэтому, конечно, мы не какие-то первопроходцы или изобретатели моделей. Мы просто в этой цепочке, так сказать, пытаемся сделать экономически осознанный и успешный проект.

— В завершение нашей беседы хотелось бы услышать ваше мнение: что сегодня важно сделать для сохранения исторической памяти в нашей стране на уровне бизнеса, государства и общества?

— Я уже сказал, что сейчас много программ по сохранению и восстановлению, но нет ни одной программы по содержанию. Считаю, что подходить к проблеме надо с этой точки зрения. Понятно, что здесь много вопросов, но необходимо их обсуждать и искать какую-то золотую середину. Идеология содержания памятников — очень важна. Поэтому, наверное, надо смотреть в эту сторону — и давать инвесторам преференции за сохранение истории и поддержание памятников в хорошем виде. Мне кажется, перспективы обращения с историческими объектами — в этом.