Метры полноценности

За минувший год в Ростовской области доля проектов комплексного развития территорий (КРТ) в жилищном строительстве выросла более чем в пять раз. К началу 2026 года этот механизм стал основой градостроительной политики Дона. Власти ожидают, что в этом году доля жилья, которое строится по модели КРТ, в регионе превысит 90%. Для покупателей квартир в новостройках важно, чтобы современными и качественными были не только квадратные метры, но и пространство вокруг домов, уверены опрошенные отраслевые эксперты.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным консалтинговой компании Macon, в Ростове-на-Дону к реализации заявлены 4,8 млн кв. м, из которых 4,2 млн — это строящиеся комплексы в продаже. Остальные 600 тыс. «квадратов» могут быть выведены на рынок в любой момент: это так называемые проекты «в запасе». «По объему строительства Ростов занимает в России пятое место, уступая Санкт-Петербургу, Екатеринбургу, Краснодару и Москве. В расчете на одного жителя в столице Дона строится 3,7 кв. м. Для сравнения, среднее значение по городам-миллионникам составляет 1,8 кв. м/чел.»,— уточнила директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская.

По данным «Авито Недвижимость», за последние четыре года в Ростовской области прирост жилой недвижимости составил 103%: с 2,5 млн кв. м в апреле 2022 года до 5 млн кв. м в апреле 2026-го. При этом в областном центре компании строят 74% от всех новостроек региона. Среди других городов девелоперскую активность существенно нарастил Аксай: только за год доля договоров долевого участия в этом городе выросла почти в четыре раза — с 4 до 15%. Также, по данным сервиса, в пятерку лидеров по региону вошли Октябрьский район, Батайск и Новочеркасск.

Как минимум в трех городах из этого топ-5 идет реализация проектов КРТ. Выступая на заседании Законодательного собрания Дона в марте 2026 года, министр строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Сергей Куц подчеркнул, что КРТ является важным элементом градостроительной политики региона. «Это механизм, обеспечивающий синхронизацию строительства жилья с инженерно-транспортной и социальной инфраструктурой»,— отметил глава ведомства.

Господин Куц рассказал, что в 2025 году на Дону заключены два договора о реализации проектов КРТ в Аксае, на территории общей площадью 106 га. В документах предусмотрено строительство более 1 млн кв. м жилья с условием создания объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры за счет средств инвесторов. «К середине марта 2026 года в стадии проработки находились уже пять проектов договоров о КРТ по инициативе правообладателей на участках в Ростове-на-Дону и Аксае, общей площадью 48 га и суммарной площадью планируемого жилья порядка 510 тыс. кв. м»,— уточнил министр.

Иногородние задали тренд

По оценкам Ольги Змиевской, подавляющее большинство (75%) игроков ростовского рынка недвижимости составляют инорегиональные застройщики либо федеральные девелоперы, тогда как 25% — это местные компании. «За минувшие 10 лет иногородние игроки предприняли активную экспансию на рынок Ростова и, кстати, первыми стали реализовывать проекты комплексного развития территорий, когда их еще не идентифицировали как КРТ. Один из ярких примеров — жилой район Суворовский. И если еще два года назад по итогам 12 месяцев в мегаполисе строилось не более 2 млн кв. м жилья, то теперь этот показатель почти вдвое больше»,— заметила эксперт.

Долгое время ростовский рынок развивался в условиях отсутствия конкуренции: компании строили объекты, не сильно задумываясь над концепциями, созданием интересных современных пространств, уверен руководитель агентства недвижимости «Иммобили» (Immobily) Алексей Олейников. «Доминировали местные застройщики, закрепившиеся в своих нишах, иногородних компаний, девелоперов федерального уровня здесь практически не было. Даже в Ростове, где возводилось и продавалось более 70% всего жилья региона,— подчеркнул эксперт.— Но за последнее десятилетие ситуация сильно изменилась. На рынке закрепились федеральные застройщики, которые пришли с новыми технологиями и новыми подходами к освоению территорий. Из-за этого выросла конкуренция не только за покупателей, но даже за площади, которые необходимо застраивать».

По мнению господина Олейникова, благодаря усилиям девелоперов из Ростова, Москвы, Краснодара, Ставрополя и других регионов РФ вокруг южного мегаполиса вырастают новые микрорайоны. Это уже не только Левенцовский и Суворовский, которые были первыми объектами с признаками КРТ. Идет активная застройка с северного заезда в Ростов, вывод новых проектов в левобережной части города, подготовка масштабных проектов в районе Кумженской рощи.

Директор компании «ИНПК Девелопмент» Роман Чумак подчеркнул, что цель КРТ — уйти от точечной застройки к полноценным микрорайонам с готовой инфраструктурой. «Наша компания приветствует переход на системные принципы. Мы находимся на стадии подготовки к заключению договора КРТ по инициативе правообладателя. После завершения этого этапа планируем инициировать заключение договора КРТ»,— поделился эксперт.

Господин Чумак рассказал, что в компании прошли этап принятия новой реальности, провели углубленную аналитическую работу: в ежедневном режиме изучали постановления и изменения в законодательстве, плотно общались «с коллегами по цеху». «Регион находится на завершающей стадии формирования нормативно-правовой базы КРТ. Мы стремимся работать на опережение»,— заверил глава компании.

Изменения подтолкнули к развитию

Законодательные изменения, касающиеся КРТ, в регионе происходили в течение 2025 года. Так, в мае глава Ростовской области Юрий Слюсарь внес в донской парламент законопроект, направленный на обеспечение комплексного развития территорий при реализации масштабных инвестпроектов в сфере жилищного строительства. В документе, в частности, зафиксировано, что для признания такого проекта масштабным втрое должна быть увеличена минимальная общая площадь жилых помещений в многоквартирных домах — до 300 тыс. кв. м. Уже тогда Юрий Слюсарь пояснял, что в обязанности инвестора также войдут планировка территории и создание социальных объектов (школ, детских садов и поликлиник). «При этом такие застройщики будут иметь определенное преимущество — смогут получать землю в аренду без торгов»,— подчеркивал глава региона.

По его словам, поскольку в перечне соцобъектов школа — самый дорогостоящий, то инвестор может взять на себя не менее половины расходов на ее возведение. Оставшаяся часть ляжет на местный бюджет. При этом застройщик должен разработать и передать в муниципальную собственность проектную документацию. «Такие изменения позволят нашим городам развиваться комплексно — не просто возводить бетонные коробки и множить очереди в школах и поликлиниках, а создавать самодостаточные микрорайоны, в которых людям будет комфортно жить»,— резюмировал Юрий Слюсарь. Тогда же, в мае, депутаты рассмотрели законопроект и утвердили его.

А в конце декабря парламентарии Дона приняли поправки по внесению изменений в областной закон в сфере КРТ, которые обязывают девелоперов строить социальную инфраструктуру в границах Ростовской агломерации. Председатель Законодательного собрания Ростовской области Александр Ищенко подчеркивал, что вся масштабная комплексная застройка в регионе должна вестись вместе с развитием социальной инфраструктуры. «Причем обязанность по строительству школ, больниц, поликлиник, детсадов в новых жилых районах возлагается на самих застройщиков»,— говорил спикер.

Согласно новым правилам в Ростове-на-Дону, Батайске, а также в Аксайском и Мясниковском районах, где с 2025 года полномочия по градостроительной деятельности переданы на областной уровень, все договоры на жилищное строительство заключаются как договоры о комплексном развитии.

Благодаря принятию этого закона у работающих на Дону девелоперов появился выбор: возвести социальные объекты своими силами или направить в областной бюджет безвозмездный взнос, если инфраструктура уже создана или находится в процессе строительства другим инвестором. Закон также предусматривает получение субсидии для компенсации затрат как стимул для строительства соцобъектов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Роман Чумак отметил, что власти региона активно занимаются «донастройкой» механизмов КРТ, создав в 2025 году специализированный Совет по градостроительству и развитию территорий. «В наших финансовых моделях мы рассматриваем варианты компенсации затрат на строительство социальных объектов. Региональный закон, принятый в 2025 году, предусматривает субсидии на эти цели. Также изучаем возможность привлечения инфраструктурных бюджетных кредитов»,— сообщил директор компании «ИНПК Девелопмент».

По его оценкам, в случае реализации проекта КРТ стоимость квадратного метра в МКД, скорее всего, будет выше, чем при точечной застройке. Но в нее закладывается не просто жилье, а вся сопутствующая социальная инфраструктура: школы, детские сады, поликлиники, подчеркнул эксперт. «При точечной застройке цена была бы ниже, но покупатель получал бы только квартиру без гарантированного доступа к социальным благам»,— заключил господин Чумак.

По информации правительства Ростовской области, курс на комплексное развитие уже принес заметные результаты. Например, только в 2025 году по проектам КРТ на Дону построено более 300 тыс. кв. м жилья. Это составило 10% от всей площади КРТ-застройки в России, уточнили в донском правительстве. Если судить по уже выданным в регионе разрешениям на строительство, то за один прошлый год на Дону доля жилья по КРТ увеличилась более чем в пять раз: с 16 до 88%. «Задача на 2026 год — увеличение этой доли до 90%»,— говорится в сообщении пресс-службы областного правительства.

В ведомстве добавили, что в 2025 году в регионе завершилось формирование нормативно-правовой базы. Но в первом полугодии 2026 года произойдет законодательное закрепление подходов КРТ при возведении жилья не только в Ростове, но и в Батайске, Аксайском и Мясниковском районах. Остальные муниципалитеты Дона также должны будут предусмотреть возможность применения механизмов КРТ при реализации крупных жилищных проектов.

Показательный пример — проект «Новый Ростов», реализация которого в столице Дона идет на месте старого аэропорта. Всего здесь планируется построить 1,8 млн кв. м жилья, 11 детсадов и школ, детскую и взрослую поликлиники, станцию скорой помощи, благоустроить парк и аллеи. Из 15 многоквартирных домов (МКД) на 192 тыс. «квадратов» введено шесть многоэтажек, построены школа на 1,1 тыс. мест и детсад — на 200. «Кроме того, готовятся к реализации два проекта КРТ в Аксае, еще два прорабатываются для Ростова-на-Дону — в Пролетарском и Октябрьском районах. На перспективу обсуждаются проекты КРТ в Ростове-на-Дону и Таганроге»,— сообщили в минстрое региона.

«На левом берегу уже есть один ЖК, ведется строительство масштабных проектов напротив памятника "Тачанка" и за Гребным каналом. Идет реновация территорий. На очереди — исторический центр Ростова»,— обратил внимание Алексей Олейников.

От прецедента — к правилу

По данным министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, в проработке находится целый ряд территорий для реализации проектов КРТ. Так, в донской столице это незастроенный участок на левом берегу Дона, к востоку от Гребного канала, площадью около 100 га; незастроенная территория вдоль ул. Ходоша площадью порядка 80 га; участок в районе Кумженской рощи ориентировочной площадью 60 га; территория в районе залива Ковш площадью 100 га. Принятие конкретных решений по комплексной застройке этих территорий планируется до конца 2026 года. Задача — увеличить долю жилья, возводимого по проектам комплексного развития территорий.

Опрошенные эксперты положительно оценивают эту перспективу. В частности, Ольга Змиевская заметила, что проекты КРТ — важная и значительная часть рынка. «Из открытых источников нам известно, что только в рамках этих проектов в Ростовской области планируется построить 15 млн кв. м. Сейчас объем строительства в них составляет порядка 2,5 млн кв. м. Но рынок в регионе движется в сторону проектов КРТ, их становится больше,— констатировала госпожа Змиевская.— Комплексное развитие предполагает создание дополнительной инфраструктуры, что является важным преимуществом для администраций городов. Поэтому рост числа и доли таких проектов (увеличение их до 90%) лично мне видится высоко вероятным».

Роман Чумак признался, что в «ИНПК Девелопмент» пока нет проектов КРТ в стадии строительства, но команда компании находится на этапе подготовки таких решений. «Однако в Азовском районе у нас есть участок, по которому всю проектно-изыскательскую работу ведем с учетом требований комплексного развития территорий. После завершения земельных процедур инициируем заключение договора КРТ. Надо понимать, что механизм КРТ в регионе новый. Поэтому мы, как девелоперы, создаем прецеденты и нарабатываем практику совместно с отраслевыми властями и администрациями муниципалитетов»,— пояснил эксперт.

Директор по строительству ООО «Азово-Донская девелоперская компания» Станислав Котченко заметил, что в проектах КРТ надо предусматривать не только социальную инфраструктуру и другие необходимые объекты, но также создавать современные инженерные системы и коммуникации: строить очистные сооружения, канализационные коллекторы, централизованный водопровод и так далее. «Например, мы, как застройщики, положительно относимся к КРТ. Если найдем баланс между тем, что должны сделать для человека, и тем, что должны сделать власти региона, то это окажет положительное влияние не только на рынок многоэтажного строительства, но и на проекты индивидуальной жилой застройки. И в них школы, детсады, поликлиники и другие объекты также будут являться магнитами для аудитории. Она сегодня хочет иметь не только современное и качественное жилье, но и соответствующее пространство вокруг»,— резюмировал эксперт.

Ефим Мартов